自1998年住房貨幣化以來，我國的房地產業逐漸走向繁榮，并成為國民經濟的支柱產業。據商務部數據顯示，我國房地產市場已成為外商直接投資的第二大產業。國際資本的蜂擁而至，一方面帶來了先進的理念和管理模式，提高了我國房地產業的規范度、透明度，促進了我國房地產業的提檔升級；另一方面也對我國的經濟發展造成一定的影響。由于房地產業上下游相關產業眾多，又與金融業緊密聯系，房地產業的風險很容易波及到其他產業，并影響整個國民經濟的安全和社會的穩定，亞洲金融危機在利用外資方面也曾帶給我們沉痛的經驗和教訓。分析國際資本流入原因，對防范風險，穩定我國房地產市場意義重大。
一、房地產業的高額利潤
近年來，特別是“十一五”以來，房地產業利潤增長率上升速度不斷加快，已經超過電子通信業等主要產業部門的利潤增長率并成為我國國民經濟體系當中利潤增長率非常高的行業之一。最近幾年，如果除去前幾位的壟斷行業，房地產業的利潤增長速度是最高的。價值規律告訴我們，資本總是流入高利潤行業，國際資本涌向我國房地產也毫不例外。（表1）
另外，對其他世界各國同期的房地產增長利潤進行橫向比較分析，我們也發現房地產業的利潤水平在機械制造、通訊、金融等幾個主要行業中是最高的，且一直處于一個持續增長的狀態。如果將我國房地產這一利潤水平跟其他相關國家再進行一次比較，其利潤增長率仍屬于中游偏上。這就充分說明我國的房地產業是正處于上升期的新興產業，挖掘的潛力和空間還很大，還具有很強的國際競爭力。
高利潤率的背后：
1、比內資承擔更低的風險。眾所周知，盡管房地產是個高回報的行業，但同時高回報也意味著高風險。按金融管理的角度來看，大量的資金沉淀意味著承擔更大的風險，也就需要更高的投資回報。我國內資公司無論是在技術能力、管理水平，還是在操作模式、開發經驗等都在外資之下，同時各地還依然存在“外來的和尚好念經”的一種文化氛圍，辦事一般都開綠色通道。所以，在同等條件下，國際資本能夠獲得與內資一樣甚至更高的利潤，但卻承擔著相對較低的風險。
2、比內資更容易獲得土地。土地是一種剛性供給的產品，加上我國的土地市場一直以來都不夠規范，誰取得土地就相當于誰掌握了獲得超額利潤的途徑。盡管國家出臺了“價高者得”的招拍掛制度，但地方政策有時高于國家政策。特別是由于國家的干部政績考核體系中把GDP增長作為了一個非常重要的指標，而房地產正是拉動GDP增長的強大動力，且有立竿見影之功效，所以頗受地方政府的歡迎。更何況有些地方政府部門為招商引資，盲目貪大求洋，對外資格外熱衷，從某種程度上使得外資比內資更容易得到這一稀缺資源。在房地產開發市場，獲得了土地就等于獲得這部分超額利潤。
3、一段時期內我國房地產仍是賣方市場。國家統計局預計到2020年我國人口總量將達到13.97億，按城鎮常住人口計算的城鎮化率將達到57.9%，城鎮常住人口總數約為8.06億左右，即每年將新增1，600萬城鎮常住人口。如此計算，中國市場還有廣闊的空間，這就是房地產企業最大的發展契機。可以預見，短期內我國房地產市場仍然是一個賣方市場。從經濟學原理角度來看，目前住房仍處于“短缺期”，存在供需矛盾，需大于求將使得房地產商可以有足夠的主動權去制定最后的均衡價格，從而獲得超額利潤。
由此可見，國際資本之所以熱衷于我國房地產行業，最大的誘因就在于其高額的收益及資本逐利性。無論是在一級市場還是二級市場，無論是在一線城市還是在二、三線城市，其快速增長的房價及其背后巨大的市場潛力才是吸引外資把目光投向我國房地產業的根源。
二、人民幣升值預期
曾經人民幣升值的壓力主要來自于國外，特別是發達國家，但目前國內壓力已經逐步顯現。究其原因，主要為：一方面是因為中國經濟不斷強大，就其總量而言已經超過日本，成為世界第二大經濟體，這為人民幣升值打下了堅實的基礎；另一方面我國國際收支持續雙順差，外匯儲備的增長猶如井噴，這為人民幣升值帶來了巨大的壓力。這種升值預期猶如吸鐵石一樣，吸引了眾多國際資本的涌入。
另外，隨著我國經濟不斷強大，其波動對世界經濟會產生重要影響，因此人民幣匯率要進行改革調整，其原則需本著上動性、可控性和漸進性。這也就是說，我國的人民幣升值將進入持續性的周期。在其他影響房地產市場和貨幣資本化率因素不變的情形下，盡管當前5%左右的人民幣升值已經實現，但并未達到預期的升值幅度。所以，短期內仍會有大量的國際游資涌入房地產市場，急劇增加的房地產需求，也將促使房地產價格進一步上升。從經濟學原理分析，當某一行業處于上升階段之時，便會有大量的競爭者涌入該行業。事實也證明，隨著人民幣的不斷升值，人們的心理預期也在不斷膨脹，導致我國的房地產價格不斷追漲。（表2）
三、國內房地產企業存在對外資的需求
國家統計局數據顯示，我國房地產開發企業資產負債率一直在70%以上，見表3，普遍負債率較高，大部分資金依靠銀行貸款。隨著我國房地產市場的不斷發展繁榮，中央政府已經慢慢開始意識到房地產業潛在的風險，為抑制房地產投資過熱，采取緊縮性政策加以應對。2006年開始到2010年期間加大了調控的力度，國家只有3次是緣于抵制2008年金融危機而調低存款準備金率，其余全部調增，共計24次，存款準備金率也從2006年7月5日的7.5%調增到2010年12月20日的18.5%，翻了一番還多，存款基準利率也是類似狀況。不僅如此，國家還從土地控制、稅收征繳、房貸優惠等政策方面一再緊縮，嚴格調控。（表3）
從以上一系列的政策看，應該說國家近些年對房地產過熱的調控沒有停止，我國房地產企業也因此普遍面臨資金緊張的壓力。對于一些盲目追求高速擴張業務的國內房地產開發商更是面臨著如何過冬的嚴峻考驗。這就恰恰給深受人民幣升值預期和中國境內房地產投資高回報率雙重吸引的國際資本創造了絕好機會。
四、我國房地產市場流動性好、容量大
一般情況下，當國際資本進入一國市場時，會在該國市場中尋找安全性、收益性、流動性較高的投放目標，尤其是對流動性要求比較高。如果進入金融市場開放度較高的國家時，通常會選擇該國的證券、期貨等金融市場。但中國當前金融服務業市場開放度并不高，資本項目管制也較為嚴格，投放證券、期貨流動性并不是很理想；相反，房地產市場在對外資的限制很少，甚至可以說基本上是全面開放，導致這種情況的原因在于當前包括政府在內，都把房地產開發投資作為全社會固定資產投資的一部分，把房地產開發當作直接投資。但事實上美國在內的許多國家，土地都是私有的，所謂的房地產業其實只不過是為建筑業和消費者服務的行業。但我國一直將房地產投資納入經常項目交易，而不是如同全世界大多數國家和地區那樣納入資本和金融項目，這就給了外資進入中國房地產市場掃清了最大的制度約束。由于具有了很好的流動性，其風險也就大大降低了。
不僅如此，中國目前房地產市場容量足夠龐大，超過了證券、期貨等其他金融市場，已占到我國GDP的一部分，同時還有巨大的包括買賣與租賃在內的房地產存量可供交易。而作為另一個國際投資熱點的證券市場，市場波動頻繁，特別是2008年蒸發掉205，774.45億元，比2007年下降62.9%，至今都未恢復到以前水平，其風險可想而知。
同時，根據戴德梁行的上證指數和住宅價格指數來研究房地產和股票資產之間的收益-風險特征（表4），可以清楚地看到房地產的風險收益率比股票僅低2.01%，但是承擔的風險卻足足高了15.9%。且房地產投資于股票投資呈現負相關，相關系數為-0.29。這意味著獲得同等收益，房地產承擔的風險要低得多，同時還可以吸納分散股票投資的風險。
另外，隨著房地產資產證券化等多項衍生產品的推出以及房地產交易的日益快捷化，當前房地產交易的市場模式和風向回避機制也得到了極大地豐富和完善。這也為市場流動性在未來一段時間內仍保持比較好的趨勢創造了條件，增加了有力保障。