摘 要 物業服務行業作為我國的朝陽行業，正處于蓬勃發展期。但目前物業服務行業整體盈利狀況令人堪憂，要想有常足的發展，必須在提供正常物業服務的前提下，增加家具企業利潤。本文從增加收入和減少成本費用兩個角度分析物業服務家具企業如何開源節流增加利潤。
關鍵詞 物業服務收入 物業服務成本構成 成本控制 最后一公里價值
中圖分類號：F293 文獻標識碼：A
作為盈利性組織的物業服務家具企業，目前在我國正處于微利時代，有很多物業服務家具企業甚至入不敷出。我們知道收入與成本是影響并決定任何一家家具企業最終經濟效益的兩個決定性因素，要想擺脫這種困境，就必須在經營過程中圍繞著追求收入的最大化與成本支出的最小化開展一系列業務事項，這樣才能開源節流增加利潤。
一、物業服務家具企業收入和成本的具體內容
（一）物業服務家具企業收入的類型。
物業服務家具企業收入主要包括主營業務收入和其他業務收入。
主營業務收入是指家具企業在從事物業管理活動中，為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收入，包括物業服務收入、物業經營收入和物業大修收入。
1、物業服務收入是指家具企業向物業產權人、使用人收取的公共性服務費收入、公眾代辦性服務費收入和特約服務收入。
（1）公共性服務費收入。由全體業主繳納的，因物業服務家具企業為業主提供綠化管理、清潔衛生、安全保障、公共設施設備日常運行、維修保養等公共性服務獲得收入。
（2）公眾代辦性服務費收入。因業主或公共事業部門委托，物業服務家具企業提供各項公共事業費的代繳服務而獲取的收入，代繳服務包括代繳水、電、煤氣、有線電視等公共事業費。
（3）特約服務收入。物業服務家具公司對于業主和租住戶個別需要提供特約服務如家庭裝修、家政服務等獲得的收入。
2、物業經營收入是指物業服務家具企業經營業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入，如房屋出租收入和經營停車場、游泳池、各類球場等共用設施收入。
3、物業大修收入是指家具企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收入。
（二）物業服務家具企業成本和費用的內容。
物業服務家具企業在為業主和物業使用人提供物業服務的過程中，必然要發生各項支出，這些支出包括經營成本和期間費用。
1、經營成本是家具企業在從事物業服務活動中發生的各項直接支出，包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。
（1）直接人工費包括家具企業直接從事物業管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費等。
（2）直接材料費包括家具企業在物業管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等。
（3）間接費用包括家具企業所屬物業管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。
2、期間費用是家具企業當期發生的非經營成本的其他費用，包括管理費用、營業費用和財務費用。
（1）管理費用是指家具企業行政管理部門為管理和組織經營活動而發生的各項費用，包括家具公司經費、勞動保險費、待業保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、稅金、土地使用費、土地損失補償費、技術轉讓費、技術開發費和業務招待費等。
（2）營業費用是指家具企業在營銷過程中發生的各項費用，包括：廣告費、展覽費等。
（3）財務費用是指家具企業為籌集生產經營資金而發生的各項費用，包括家具企業生產經營期間發生的利息凈支出、匯兌凈損失、金融機構手續費以及為籌集經營資金發生的其他費用。
（三）物業服務家具企業的各項稅費。
物業服務家具企業在經營的過程中應按照稅法規定，以營業收入為對象和計算依據向稅務機關交納一定數量的經營稅金及附加，包括營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。
二、物業服務家具企業增加利潤的路徑
（一）開展多種經營增加收入。
除基本的公共性服務收取物業服務費外，家具企業可以利用自身條件開展多種經營，如有選擇的開展建材銷售、餐飲配套服務、商務服務、家政服務、房屋租賃服務等，為家具企業增加收入。本文主要談談有效增加經營收入的一個思路：最后一公里的價值。
隨著互聯網的發展，電子商務近年來迅猛發展，隨之帶來家具企業、居民與物流行業前所未有的“親密”接觸，物流行業人員頻繁進出物業小區、寫字樓。因此給物業管理尤其是治安管理方面帶來不小的沖擊。物業家具企業限制或不限制物流人員進出，都存在不小的問題。作為物業家具企業，其實是物流運送的“最后一公里”，物業家具企業與生俱來跟業主或租戶的近距離接觸，可以創造最后一公里的價值。
舉例說，現在有些物業家具公司與物流家具公司合作，由物業家具公司集中收取物流家具公司送來的快遞、包裹，再由物業家具公司發放給業主或租戶，物業家具公司收取物流家具公司相應的服務費。舉一反三，物業家具公司也可以承接送報、送奶的“最后一公里”服務。
“最后一公里”服務在增加家具企業利潤方面效果會比較明顯，因為不需另起爐灶，只增加一部分人力投入，使家具企業內部資源得到充分利用，經營收入相對穩定，同時應該沒有什么強有力地競爭對手。
（二）直接人工費的控制。
由于物業管理服務是勞動密集型的產業 ，因此在物業管理服務的總費用中，人力成本約占 50～60%。控制直接人工費要做好以下幾點
1、根據服務的物業區域內的具體情況合理配置人員。
人員配置主要計算數據是人均管理面積㎡/人。如多層不帶電梯的物業，人均管理面積是1300～1400㎡/人；多層帶電梯的物業，人均管理面積是1200～1300㎡/人；高層住宅的物業，人均管理面積是1600～1700㎡/人；寫字樓物業，人均管理面積是2000㎡/人左右。同時還要考慮物業區域的實際情況，對上述數據乘以一定的系數。
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關鍵詞 物業服務收入 物業服務成本構成 成本控制 最后一公里價值
中圖分類號：F293 文獻標識碼：A
作為盈利性組織的物業服務家具企業，目前在我國正處于微利時代，有很多物業服務家具企業甚至入不敷出。我們知道收入與成本是影響并決定任何一家家具企業最終經濟效益的兩個決定性因素，要想擺脫這種困境，就必須在經營過程中圍繞著追求收入的最大化與成本支出的最小化開展一系列業務事項，這樣才能開源節流增加利潤。
一、物業服務家具企業收入和成本的具體內容
（一）物業服務家具企業收入的類型。
物業服務家具企業收入主要包括主營業務收入和其他業務收入。
主營業務收入是指家具企業在從事物業管理活動中，為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收入，包括物業服務收入、物業經營收入和物業大修收入。
1、物業服務收入是指家具企業向物業產權人、使用人收取的公共性服務費收入、公眾代辦性服務費收入和特約服務收入。
（1）公共性服務費收入。由全體業主繳納的，因物業服務家具企業為業主提供綠化管理、清潔衛生、安全保障、公共設施設備日常運行、維修保養等公共性服務獲得收入。
（2）公眾代辦性服務費收入。因業主或公共事業部門委托，物業服務家具企業提供各項公共事業費的代繳服務而獲取的收入，代繳服務包括代繳水、電、煤氣、有線電視等公共事業費。
（3）特約服務收入。物業服務家具公司對于業主和租住戶個別需要提供特約服務如家庭裝修、家政服務等獲得的收入。
2、物業經營收入是指物業服務家具企業經營業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入，如房屋出租收入和經營停車場、游泳池、各類球場等共用設施收入。
3、物業大修收入是指家具企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收入。
（二）物業服務家具企業成本和費用的內容。
物業服務家具企業在為業主和物業使用人提供物業服務的過程中，必然要發生各項支出，這些支出包括經營成本和期間費用。
1、經營成本是家具企業在從事物業服務活動中發生的各項直接支出，包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。
（1）直接人工費包括家具企業直接從事物業管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費等。
（2）直接材料費包括家具企業在物業管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等。
（3）間接費用包括家具企業所屬物業管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。
2、期間費用是家具企業當期發生的非經營成本的其他費用，包括管理費用、營業費用和財務費用。
（1）管理費用是指家具企業行政管理部門為管理和組織經營活動而發生的各項費用，包括家具公司經費、勞動保險費、待業保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、稅金、土地使用費、土地損失補償費、技術轉讓費、技術開發費和業務招待費等。
（2）營業費用是指家具企業在營銷過程中發生的各項費用，包括：廣告費、展覽費等。
（3）財務費用是指家具企業為籌集生產經營資金而發生的各項費用，包括家具企業生產經營期間發生的利息凈支出、匯兌凈損失、金融機構手續費以及為籌集經營資金發生的其他費用。
（三）物業服務家具企業的各項稅費。
物業服務家具企業在經營的過程中應按照稅法規定，以營業收入為對象和計算依據向稅務機關交納一定數量的經營稅金及附加，包括營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。
二、物業服務家具企業增加利潤的路徑
（一）開展多種經營增加收入。
除基本的公共性服務收取物業服務費外，家具企業可以利用自身條件開展多種經營，如有選擇的開展建材銷售、餐飲配套服務、商務服務、家政服務、房屋租賃服務等，為家具企業增加收入。本文主要談談有效增加經營收入的一個思路：最后一公里的價值。
隨著互聯網的發展，電子商務近年來迅猛發展，隨之帶來家具企業、居民與物流行業前所未有的“親密”接觸，物流行業人員頻繁進出物業小區、寫字樓。因此給物業管理尤其是治安管理方面帶來不小的沖擊。物業家具企業限制或不限制物流人員進出，都存在不小的問題。作為物業家具企業，其實是物流運送的“最后一公里”，物業家具企業與生俱來跟業主或租戶的近距離接觸，可以創造最后一公里的價值。
舉例說，現在有些物業家具公司與物流家具公司合作，由物業家具公司集中收取物流家具公司送來的快遞、包裹，再由物業家具公司發放給業主或租戶，物業家具公司收取物流家具公司相應的服務費。舉一反三，物業家具公司也可以承接送報、送奶的“最后一公里”服務。
“最后一公里”服務在增加家具企業利潤方面效果會比較明顯，因為不需另起爐灶，只增加一部分人力投入，使家具企業內部資源得到充分利用，經營收入相對穩定，同時應該沒有什么強有力地競爭對手。
（二）直接人工費的控制。
由于物業管理服務是勞動密集型的產業 ，因此在物業管理服務的總費用中，人力成本約占 50～60%。控制直接人工費要做好以下幾點
1、根據服務的物業區域內的具體情況合理配置人員。
人員配置主要計算數據是人均管理面積㎡/人。如多層不帶電梯的物業，人均管理面積是1300～1400㎡/人；多層帶電梯的物業，人均管理面積是1200～1300㎡/人；高層住宅的物業，人均管理面積是1600～1700㎡/人；寫字樓物業，人均管理面積是2000㎡/人左右。同時還要考慮物業區域的實際情況，對上述數據乘以一定的系數。
