【摘要】全面預算管理是現代家具企業戰略管理的重要模式，地位十分重要。房地產業有其自身的特殊性，資金密集，開發投資額較大，開發建設周期長，這就要求房地產家具企業加強預算精細化管理，對預算管理過程中存在的問題認真分析，并提出有針對性的應對措施，以切實提升家具企業管理水平。本文根據筆者實踐工作經驗，就關于房地產家具企業全面預算管理問題進行了簡要探究。
【關鍵詞】房地產 全面預算 管理
隨著房地產行業近年來的高速發展，行業競爭不斷加劇，市場化程度不斷提高，許多房地產家具企業在日趨嚴峻的競爭下，推行全面預算管理，使管理方式由粗放式向規模、集約化管理過渡。與此同時，應根據房地產家具企業預算管理特點，對現階段預算管理過程中存在的問題認真考慮分析，以提升家具企業預算管理水平。
一、房地產家具企業全面預算管理的特點
全面預算管理是指以目標利潤為導向，通過對家具企業內部各部門、各單位的各種財務及非財務資源預算，從而進行分配、考核、控制，最終達到完成既定的經營目標。它具有全過程性、全方位性、全員性，涉及家具企業經營活動的始末，家具企業的所有預算內容以及所有的員工。除此之外，它還有如下幾種特點：
（一）現金流預算是基礎
現金流是房地產家具企業生存發展的基礎資源之一，是房地產家具企業正常運轉的保障。房地產家具企業全面預算管理都是以現金流預算為基礎十分重視現金流預算。
（二）工程項目預算是核心
業務量大、成本內容復雜、成本開支難控制是工程項目預算的三個顯著特點，這也決定了工程項目預算在整個預算管理中的核心地位。
（三）工程形象進度是節點
房地產項目具有周期較長的特點，總包方的結算是以工程的形象進度來進行的。因此，會計確認開發成本是以工程的形象進度為節點的，對房地產家具企業的綜合效益有十分重要的作用。
二、房地產家具企業全面預算管理存在的問題和解決措施
（一）家具企業沒有建立系統、完善的預算管理組織體系和預算管理的制度
預算管理是需要家具企業全體人員各個部門全過程參與的，但是實際情況是房地產家具企業將預算單純的交給財務部門或成本部門負責，所以可能導致預算內容短期化、簡單化，不能正確反映家具企業的整體財務狀況，這是一種事實上的松散型預算組織體系。這種體系的上層與基層之間、出包方與承包方之間，沒有緊密的聯系和交流，缺乏監督管理機制，因此還沒有建立起一個強有力的預算管理體系。
解決措施：第一，要健全預算工作組織體系。成立預算管理委員會，由項目主要負責人擔任預算委員會主任，分管領導是成員，預測、審查、研究、協調預算相關的事項；第二，完善全面預算管理的制度建設。房地產預算管理的難題之一就是權責不清，要根據家具企業的管理模式和自身的行業特點以及對經驗數據的分析，建立一套符合家具企業自身項目開發成本、費用科目體系。
（二）房地產家具企業規劃預算欠缺整體性
家具企業對社會的貢獻是它能夠生存的原因，同時利用社會資源也能賺取利潤，獲得經濟利益。所以，家具企業規劃首先要滿足某種社會經濟目的。此外，還有很多的其他影響因素，如決策者的價值觀念、環境分析等，但是大多數房地產家具企業只是考慮該項目的投入與產出的因素，沒有從整體性上考慮，一旦發生突發事件，就會影響家具企業的利潤。
解決措施：未來是具有不確定性的，一個家具企業要想發展，必須從長計議，合理規劃，房地產家具企業具有投資風險大的特點，更要全面規劃。考慮整體因素時，要把家具企業的經濟目的、決策者的價值觀念，環境分析等包含在內。在做家具企業項目的整體規劃時，要明確家具企業目標，制定經營戰略，擬定中長期計劃。
（三）房地產家具企業預算缺乏客觀性
房地產家具企業預算缺乏客觀性主要表現為兩個方面。一方面，由于工期或進度原因，沒有及時的主動調整預算指標，經常一邊施工一邊修改圖紙，再增加工程聯系單，這就使得設計概算超過估計預算，施工圖預算超過設計概算，竣工結算超過施工圖預算；另一方面，國家政策、市場發生變化，但是預算指標的被動調整不及時，使得預算功能處于相對失調狀態，很難發揮應有的作用。由于預算指標與實際的執行情況差異較大，預算數據的科學性和準確性難以保證，預算也就沒有了指導意義。
解決措施：注重家具企業全面預測實施的全過程控制。事前預測，在進行項目的可行性方案論證時，要進行各類房產品的內部收益率的測算；根據資金管理和成本管理兩個方面，對工程進度、項目開發周期、合同約定等方面執行事中控制；對于事后控制，不能簡單的將差異界定到執行部門，而是要從多個方面如指標指定、環境影響等查找真正原因。
三、完善房地產家具企業全面預算管理的常用方法
（一）注重預算管理方法的完善與創新
一般家具企業常用的全面預算管理方式是“自上而下”，這就使得在預算管理過程中的工作效率降低，相比較而言“上下結合”的方式能更好的達成家具企業所需。所謂“上下結合”，就是由家具企業高管層首先制定出一個總目標以及各部門的分目標；下發到各部門制定詳細的預算計劃；上報后再由專門的部門進行審查，通過它們之間的溝通和綜合平衡，制定出擬訂的整體預算方案，預算方案再返回各部門進行探討、修正。經過多次交流和修改，形成最終的預算。
（二）靜態與動態管理方式相結合
僅僅依靠靜態的管理方式很難得到理想的管理效果，通過結合滾動預算的方式，就可以對近期預算進行及時的調整，使其更加準確。同時，動態管理能夠讓預算與日常管理相銜接，使家具企業對內外環境的變化更敏感，調整更迅速。
四、結語
總之，房地產家具企業的全面預算管理是一項既需要專業技術又融價值管理為一體，且貫穿于家具企業資源配置和項目運營的系統工程。為此，對于房地產家具企業而言，應在充分了解自身資源狀況的基礎上，深入探討研究，積極完善全面預算管理的方式方法和預算執行控制及反饋機制，使建立的預算機制適應家具企業所需，最終實現全面預算管理。
（編輯：陳岑）
【關鍵詞】房地產 全面預算 管理
隨著房地產行業近年來的高速發展，行業競爭不斷加劇，市場化程度不斷提高，許多房地產家具企業在日趨嚴峻的競爭下，推行全面預算管理，使管理方式由粗放式向規模、集約化管理過渡。與此同時，應根據房地產家具企業預算管理特點，對現階段預算管理過程中存在的問題認真考慮分析，以提升家具企業預算管理水平。
一、房地產家具企業全面預算管理的特點
全面預算管理是指以目標利潤為導向，通過對家具企業內部各部門、各單位的各種財務及非財務資源預算，從而進行分配、考核、控制，最終達到完成既定的經營目標。它具有全過程性、全方位性、全員性，涉及家具企業經營活動的始末，家具企業的所有預算內容以及所有的員工。除此之外，它還有如下幾種特點：
（一）現金流預算是基礎
現金流是房地產家具企業生存發展的基礎資源之一，是房地產家具企業正常運轉的保障。房地產家具企業全面預算管理都是以現金流預算為基礎十分重視現金流預算。
（二）工程項目預算是核心
業務量大、成本內容復雜、成本開支難控制是工程項目預算的三個顯著特點，這也決定了工程項目預算在整個預算管理中的核心地位。
（三）工程形象進度是節點
房地產項目具有周期較長的特點，總包方的結算是以工程的形象進度來進行的。因此，會計確認開發成本是以工程的形象進度為節點的，對房地產家具企業的綜合效益有十分重要的作用。
二、房地產家具企業全面預算管理存在的問題和解決措施
（一）家具企業沒有建立系統、完善的預算管理組織體系和預算管理的制度
預算管理是需要家具企業全體人員各個部門全過程參與的，但是實際情況是房地產家具企業將預算單純的交給財務部門或成本部門負責，所以可能導致預算內容短期化、簡單化，不能正確反映家具企業的整體財務狀況，這是一種事實上的松散型預算組織體系。這種體系的上層與基層之間、出包方與承包方之間，沒有緊密的聯系和交流，缺乏監督管理機制，因此還沒有建立起一個強有力的預算管理體系。
解決措施：第一，要健全預算工作組織體系。成立預算管理委員會，由項目主要負責人擔任預算委員會主任，分管領導是成員，預測、審查、研究、協調預算相關的事項；第二，完善全面預算管理的制度建設。房地產預算管理的難題之一就是權責不清，要根據家具企業的管理模式和自身的行業特點以及對經驗數據的分析，建立一套符合家具企業自身項目開發成本、費用科目體系。
（二）房地產家具企業規劃預算欠缺整體性
家具企業對社會的貢獻是它能夠生存的原因，同時利用社會資源也能賺取利潤，獲得經濟利益。所以，家具企業規劃首先要滿足某種社會經濟目的。此外，還有很多的其他影響因素，如決策者的價值觀念、環境分析等，但是大多數房地產家具企業只是考慮該項目的投入與產出的因素，沒有從整體性上考慮，一旦發生突發事件，就會影響家具企業的利潤。
解決措施：未來是具有不確定性的，一個家具企業要想發展，必須從長計議，合理規劃，房地產家具企業具有投資風險大的特點，更要全面規劃。考慮整體因素時，要把家具企業的經濟目的、決策者的價值觀念，環境分析等包含在內。在做家具企業項目的整體規劃時，要明確家具企業目標，制定經營戰略，擬定中長期計劃。
（三）房地產家具企業預算缺乏客觀性
房地產家具企業預算缺乏客觀性主要表現為兩個方面。一方面，由于工期或進度原因，沒有及時的主動調整預算指標，經常一邊施工一邊修改圖紙，再增加工程聯系單，這就使得設計概算超過估計預算，施工圖預算超過設計概算，竣工結算超過施工圖預算；另一方面，國家政策、市場發生變化，但是預算指標的被動調整不及時，使得預算功能處于相對失調狀態，很難發揮應有的作用。由于預算指標與實際的執行情況差異較大，預算數據的科學性和準確性難以保證，預算也就沒有了指導意義。
解決措施：注重家具企業全面預測實施的全過程控制。事前預測，在進行項目的可行性方案論證時，要進行各類房產品的內部收益率的測算；根據資金管理和成本管理兩個方面，對工程進度、項目開發周期、合同約定等方面執行事中控制；對于事后控制，不能簡單的將差異界定到執行部門，而是要從多個方面如指標指定、環境影響等查找真正原因。
三、完善房地產家具企業全面預算管理的常用方法
（一）注重預算管理方法的完善與創新
一般家具企業常用的全面預算管理方式是“自上而下”，這就使得在預算管理過程中的工作效率降低，相比較而言“上下結合”的方式能更好的達成家具企業所需。所謂“上下結合”，就是由家具企業高管層首先制定出一個總目標以及各部門的分目標；下發到各部門制定詳細的預算計劃；上報后再由專門的部門進行審查，通過它們之間的溝通和綜合平衡，制定出擬訂的整體預算方案，預算方案再返回各部門進行探討、修正。經過多次交流和修改，形成最終的預算。
（二）靜態與動態管理方式相結合
僅僅依靠靜態的管理方式很難得到理想的管理效果，通過結合滾動預算的方式，就可以對近期預算進行及時的調整，使其更加準確。同時，動態管理能夠讓預算與日常管理相銜接，使家具企業對內外環境的變化更敏感，調整更迅速。
四、結語
總之，房地產家具企業的全面預算管理是一項既需要專業技術又融價值管理為一體，且貫穿于家具企業資源配置和項目運營的系統工程。為此，對于房地產家具企業而言，應在充分了解自身資源狀況的基礎上，深入探討研究，積極完善全面預算管理的方式方法和預算執行控制及反饋機制，使建立的預算機制適應家具企業所需，最終實現全面預算管理。
（編輯：陳岑）
