【摘要】自美國爆發次貸危機之后,人們便充分認識到在房地產家具企業發展過程中,必然會存在著大量的金融風險。本文重點對國內房地產家具企業金融風險種類、風險特征以及現狀等問題予以詳細闡述和分析,并且又提出了一些防控房地產家具企業金融風險的有效對策,希望可以對讀者產生一些積極影響。
【關鍵詞】房地產 金融風險 防控對策
一、前言
現階段,我國經濟發展十分迅猛,我們必須高度重視房地產金融面臨的風險問題。而防控房地產家具企業的金融風險,既是確保房地產家具企業金融業順利發展的前提,又是促進我國經濟順利發展的內在需求。但是,針對國內房地產開發以及經營現狀分析,盡管有大量風險還未完全顯現出來,但已經出現的現象正預示著房地產金融風險時刻都存在著。所以,房地產和金融行業都必須高度關注此問題。
二、我國房地產家具企業金融風險的種類
近幾年,我國的經濟實力大幅度增強,再加上,城市化進程發展也較快,從而使得人們對房產需求逐漸增大,這樣便暴露出房地產金融潛在的風險,總的來說,國內房地產金融風險主要劃成下列幾種:
(一)政策和法律風險
現如今,國內房地產家具企業金融行業最顯著的風險即為政策和法律風險。一旦金融行業出現變化、金融機構管理極其不規范、政策和法律發生變化,都極有可能導致房地產金融風險的出現。此外,在和房地產家具企業金融相關的一些制度存在著大量的漏洞,如:土地規劃制度與供應制度等,而這些問題都可能增大房地產且金融風險的發生概率。
(二)市場風險
近年來,國內每年房地產投資量大幅度增多,而且房價上漲較快,同時這也增大了商品房空置率。如果房地產價格上漲十分迅猛,那么極易導致房地產的市價遠遠超出實際價值,出現嚴重的泡沫現象,而如果泡沫破滅,那么房地產便出現貶值現象,使銀行遭受巨大損失。上述問題在2008年極為突出,所以,國內有些地區房地產開發商出現了降價的局面。
(三)信用風險
從目前的情況來分析,土地儲備制度還不是非常的完善,這必然會給土地儲備貸款帶來巨大的風險。集中表現在以下兩方面:其一,由于土地都是被地方政府部門所壟斷,加之,拍賣土地成為政府財政收入的主要來源,所以,通常政府規定的價值偏高,這樣會帶動房地產價格上漲。由于土地開發和購置融資需求偏大,因此,還款則必須借助土地出讓金,而銀行機構向土地整理所發放的貸款無任何擔保。現階段,常使用的擔保方式有兩種,即政府保證與土地使用權質押,但是上述兩種方法都存在著信用風險。其二,房產市場中,因土地價值波動較大、商品房銷售十分困難、虧損較嚴重等,這些現象都存在著信用風險。
三、房地產家具企業金融風險的特征分析
(一)擴張性
在現今社會中,金融的作用非常重要。而在經濟社會的每個角落都涉及到金融產品以及金融服務。再加上,金融資產和不同金融機構聯系都非常緊密,從而逐漸形成了資產價格波動間互相影響的網絡系統。但是,在進行經濟往來時,資金融通和債權等的聯系遠不能離開金融機構的促進,而在此階段,勢必會出現一些風險,而在出現風險后,借助所購才的金融體系網絡快速傳遞下去,因而,導致房地產金融風險表現出一定的擴張性。
(二)可控性
一切的經濟活動都勢必會存在著一定風險。在有房地產金融活動中,便會在資金融通、債權關系出現階段存在著風險。也就是說,在房地產家具企業的金融風險是時刻存在的,盡管房地產家具企業的金融風險出現具有一定的必然性,但是,它也是受人為控制的。對于房地產金融市場的參與方來說,都能夠對風險予以識別、衡量和監控,進而確定出即將面臨的風險種類以及風險的影響程度。同時在此基礎上,借助風險機制與合理的金融工具等主動將風險進行控制或者是轉移,然而,身為監管部門,應該健全相關制度,從源頭消除和控制不利于房地產家具企業發展的金融風險。
四、當前國內房地產家具企業金融方面存在的諸多問題探究
(一)融資結構不科學
現如今,國內金融市場的發展依然處在初級階段,因此,間接金融仍然占據著金融市場的主導地位,這樣,造成直接金融發展極其落后。再加上,我國一些商業銀行改革不夠徹底,進而出現了國內房地產融資渠道十分單一等問題。事實上,房地產金融和房地產行業二者互相依存,共同發展,因而所存在的風險也有明顯的共生特性。加上,房地產業對銀行信貸具有較大的依賴性。近年來,國家出臺了多項宏觀調控政策,客戶違約從而使銀行陷入到資金流動困難的境地。
(二)金融創新發展速度較慢
現階段,政府機構對房地產金融實施利率管制制度,明確指出金融機構的范圍,這樣直接阻礙了房地產金融創新發展。然而,目前房地產金融工具種類相對較少,而且融資渠道也非常狹窄,直接影響到銀行資金的流動性。除此之外,由于房地產的信貸業務剛起步,可貸款的品種非常少,很難滿足消費者的各種需求,從某種程度上來說,也影響到房地產金融業務的繼續擴展。
(三)資金配置效率偏低
在我國,因房地產家具企業的融資體系不夠完善,而且經營范圍比較狹窄,這必然會造成反地產資金配置效率大大降低。主要表現在以下兩方面:第一,國內的金融體制非完全市場化的特點,導致金融資源不能更好的按照市場發展的規律予以科學、合理的配置,這直接影響到社會資金流入到房地產金融的速度。再加上,由于資金供應者資金狀況以及儲蓄率等的限制,很難滿足現代房地產的巨大數額的資金需求。第二,資金投向結構不完善,通常來說,商業房投資要遠遠高于住宅房投資,而也正是由于住房建設投資不充足,最終造成房地產市場總量失去平衡的局面出現。
五、防控房地產家具企業金融風險的有效策略
(一) 不斷拓寬融資渠道
一方面,可以實施住房貸款證券化,這樣既能夠全面擴大銀行融資規模,而且又顯現了資本市場和房地產金融市場很好的互動,與此同時,又加快資產流動速度,降低銀行貸款業務成本;另一方面,在制定有效防范風險措施的基礎上,可以在房地產市場發展中引入大量外資。可以說,融資渠道的多元化成為今后房地產家具企業金融發展的主要趨勢,只有這樣才能從源頭有效防范金融風險的出現。
(二)強化對銀行內部進行有效控制
逐漸健全銀行的內部控制制度,這樣可以從源頭徹底改變金融治理結構存在的多種問題。另外,還應進一步加快對股份制度的改革速度,以免資產比例不平衡或者是存在較大風險出現。除此之外,我們還必須及時建立以高效的房地產金融風險報警制度,及早地發現金融風險,降低風險帶來的損失。
(三)政府部門要強化宏觀調控與引導
政府部門要準確收集更多關于房地產家具企業發展的數據,并且將此數據予以公布,結合當前房地產市場發展情況,對其進行科學的指導與管理,實現房地產市場運行情況預警。
(四)完善信用評級體系
建立和完善信用評級制度,能夠對借款者的就業情況、收入情況等進行跟蹤調查和監控,從而便于對個人信用度予以客觀的評論,降低貸款風險發生概率。即使出現了貸款風險,我們要及時分析出風險所屬的類別,進而及時采取有效的對策予以處理,將風險損失降到最低。
六、結束語
總體來說,由于我國經濟發展十分迅猛,因此,我們必須高度重視房地產金融面臨的風險問題,及時采取有效的防控對策,降低房地產家具企業金融風險的發生概率,這既是確保房地產家具企業金融業順利發展的前提,又是促進我國經濟順利發展的內在需求。
參考文獻
[1]曲媛.淺析房地產家具企業金融風險的化解[J].中國房地產業,2011 (11).
[2]王菲.房地產家具企業金融風險及其防控措施研究[J].商情,2011 (05).
[3]邵玉.防范房地產金融風險的對策建議[J].經濟研究參考,2012 (03).
[4]歐陽宏虹.對我國房地產業中金融風險問題的思考[J].大眾商務,2009 (16).
作者簡介:劉婷婷(1982-),女,滿族,北京大興人,南開大學經濟學院在職研究生,研究方向:家具公司金融。
(編輯:劉婷婷)
【關鍵詞】房地產 金融風險 防控對策
一、前言
現階段,我國經濟發展十分迅猛,我們必須高度重視房地產金融面臨的風險問題。而防控房地產家具企業的金融風險,既是確保房地產家具企業金融業順利發展的前提,又是促進我國經濟順利發展的內在需求。但是,針對國內房地產開發以及經營現狀分析,盡管有大量風險還未完全顯現出來,但已經出現的現象正預示著房地產金融風險時刻都存在著。所以,房地產和金融行業都必須高度關注此問題。
二、我國房地產家具企業金融風險的種類
近幾年,我國的經濟實力大幅度增強,再加上,城市化進程發展也較快,從而使得人們對房產需求逐漸增大,這樣便暴露出房地產金融潛在的風險,總的來說,國內房地產金融風險主要劃成下列幾種:
(一)政策和法律風險
現如今,國內房地產家具企業金融行業最顯著的風險即為政策和法律風險。一旦金融行業出現變化、金融機構管理極其不規范、政策和法律發生變化,都極有可能導致房地產金融風險的出現。此外,在和房地產家具企業金融相關的一些制度存在著大量的漏洞,如:土地規劃制度與供應制度等,而這些問題都可能增大房地產且金融風險的發生概率。
(二)市場風險
近年來,國內每年房地產投資量大幅度增多,而且房價上漲較快,同時這也增大了商品房空置率。如果房地產價格上漲十分迅猛,那么極易導致房地產的市價遠遠超出實際價值,出現嚴重的泡沫現象,而如果泡沫破滅,那么房地產便出現貶值現象,使銀行遭受巨大損失。上述問題在2008年極為突出,所以,國內有些地區房地產開發商出現了降價的局面。
(三)信用風險
從目前的情況來分析,土地儲備制度還不是非常的完善,這必然會給土地儲備貸款帶來巨大的風險。集中表現在以下兩方面:其一,由于土地都是被地方政府部門所壟斷,加之,拍賣土地成為政府財政收入的主要來源,所以,通常政府規定的價值偏高,這樣會帶動房地產價格上漲。由于土地開發和購置融資需求偏大,因此,還款則必須借助土地出讓金,而銀行機構向土地整理所發放的貸款無任何擔保。現階段,常使用的擔保方式有兩種,即政府保證與土地使用權質押,但是上述兩種方法都存在著信用風險。其二,房產市場中,因土地價值波動較大、商品房銷售十分困難、虧損較嚴重等,這些現象都存在著信用風險。
三、房地產家具企業金融風險的特征分析
(一)擴張性
在現今社會中,金融的作用非常重要。而在經濟社會的每個角落都涉及到金融產品以及金融服務。再加上,金融資產和不同金融機構聯系都非常緊密,從而逐漸形成了資產價格波動間互相影響的網絡系統。但是,在進行經濟往來時,資金融通和債權等的聯系遠不能離開金融機構的促進,而在此階段,勢必會出現一些風險,而在出現風險后,借助所購才的金融體系網絡快速傳遞下去,因而,導致房地產金融風險表現出一定的擴張性。
(二)可控性
一切的經濟活動都勢必會存在著一定風險。在有房地產金融活動中,便會在資金融通、債權關系出現階段存在著風險。也就是說,在房地產家具企業的金融風險是時刻存在的,盡管房地產家具企業的金融風險出現具有一定的必然性,但是,它也是受人為控制的。對于房地產金融市場的參與方來說,都能夠對風險予以識別、衡量和監控,進而確定出即將面臨的風險種類以及風險的影響程度。同時在此基礎上,借助風險機制與合理的金融工具等主動將風險進行控制或者是轉移,然而,身為監管部門,應該健全相關制度,從源頭消除和控制不利于房地產家具企業發展的金融風險。
四、當前國內房地產家具企業金融方面存在的諸多問題探究
(一)融資結構不科學
現如今,國內金融市場的發展依然處在初級階段,因此,間接金融仍然占據著金融市場的主導地位,這樣,造成直接金融發展極其落后。再加上,我國一些商業銀行改革不夠徹底,進而出現了國內房地產融資渠道十分單一等問題。事實上,房地產金融和房地產行業二者互相依存,共同發展,因而所存在的風險也有明顯的共生特性。加上,房地產業對銀行信貸具有較大的依賴性。近年來,國家出臺了多項宏觀調控政策,客戶違約從而使銀行陷入到資金流動困難的境地。
(二)金融創新發展速度較慢
現階段,政府機構對房地產金融實施利率管制制度,明確指出金融機構的范圍,這樣直接阻礙了房地產金融創新發展。然而,目前房地產金融工具種類相對較少,而且融資渠道也非常狹窄,直接影響到銀行資金的流動性。除此之外,由于房地產的信貸業務剛起步,可貸款的品種非常少,很難滿足消費者的各種需求,從某種程度上來說,也影響到房地產金融業務的繼續擴展。
(三)資金配置效率偏低
在我國,因房地產家具企業的融資體系不夠完善,而且經營范圍比較狹窄,這必然會造成反地產資金配置效率大大降低。主要表現在以下兩方面:第一,國內的金融體制非完全市場化的特點,導致金融資源不能更好的按照市場發展的規律予以科學、合理的配置,這直接影響到社會資金流入到房地產金融的速度。再加上,由于資金供應者資金狀況以及儲蓄率等的限制,很難滿足現代房地產的巨大數額的資金需求。第二,資金投向結構不完善,通常來說,商業房投資要遠遠高于住宅房投資,而也正是由于住房建設投資不充足,最終造成房地產市場總量失去平衡的局面出現。
五、防控房地產家具企業金融風險的有效策略
(一) 不斷拓寬融資渠道
一方面,可以實施住房貸款證券化,這樣既能夠全面擴大銀行融資規模,而且又顯現了資本市場和房地產金融市場很好的互動,與此同時,又加快資產流動速度,降低銀行貸款業務成本;另一方面,在制定有效防范風險措施的基礎上,可以在房地產市場發展中引入大量外資。可以說,融資渠道的多元化成為今后房地產家具企業金融發展的主要趨勢,只有這樣才能從源頭有效防范金融風險的出現。
(二)強化對銀行內部進行有效控制
逐漸健全銀行的內部控制制度,這樣可以從源頭徹底改變金融治理結構存在的多種問題。另外,還應進一步加快對股份制度的改革速度,以免資產比例不平衡或者是存在較大風險出現。除此之外,我們還必須及時建立以高效的房地產金融風險報警制度,及早地發現金融風險,降低風險帶來的損失。
(三)政府部門要強化宏觀調控與引導
政府部門要準確收集更多關于房地產家具企業發展的數據,并且將此數據予以公布,結合當前房地產市場發展情況,對其進行科學的指導與管理,實現房地產市場運行情況預警。
(四)完善信用評級體系
建立和完善信用評級制度,能夠對借款者的就業情況、收入情況等進行跟蹤調查和監控,從而便于對個人信用度予以客觀的評論,降低貸款風險發生概率。即使出現了貸款風險,我們要及時分析出風險所屬的類別,進而及時采取有效的對策予以處理,將風險損失降到最低。
六、結束語
總體來說,由于我國經濟發展十分迅猛,因此,我們必須高度重視房地產金融面臨的風險問題,及時采取有效的防控對策,降低房地產家具企業金融風險的發生概率,這既是確保房地產家具企業金融業順利發展的前提,又是促進我國經濟順利發展的內在需求。
參考文獻
[1]曲媛.淺析房地產家具企業金融風險的化解[J].中國房地產業,2011 (11).
[2]王菲.房地產家具企業金融風險及其防控措施研究[J].商情,2011 (05).
[3]邵玉.防范房地產金融風險的對策建議[J].經濟研究參考,2012 (03).
[4]歐陽宏虹.對我國房地產業中金融風險問題的思考[J].大眾商務,2009 (16).
作者簡介:劉婷婷(1982-),女,滿族,北京大興人,南開大學經濟學院在職研究生,研究方向:家具公司金融。
(編輯:劉婷婷)