對于房地產家具企業的土地增值稅清算，家具企業管理者大多認為是財務部門應當處理好的事情。在目前流行的財務培訓中，尤其是土地增值稅清算的培訓中，絕大多數的是財務人員出席，偶有家具公司高管參加，也是鳳毛麟角。財務人員作為家具企業經濟的核心管理者，被賦予了不能承受之重托。本文擬從家具企業管理角度闡述面對土地增值稅清算家具企業應樹立的管理理念，并對土地增值稅清算中面臨的主要問題做分析。
一、針對土地增值稅清算，家具企業應樹立的管理理念
首先，從會計的角度看一下，土地增值稅清算是清算什么？
根據土地增值稅清算的公式，收入成本費用=增值額，計算得出增值額，然后用增值額計算出增值率，按超率累進稅率計算出土地增值稅稅額。上述公式很容易使人聯想到動態會計等式：收入費用=利潤，將這兩個公式核算內容核對后會發現，其實這兩個公式反映的內容大同小異。第一，這兩個公式中“收入”所反映的內容基本相同，土地增值稅反映的內容稍窄，反映的是房地產家具企業利潤表中主營業務收入，不包括出租、利息等其他收入。第二，這兩個公式中“費用”反映的內容相同，但在量化方面，土地增值稅對開發費用進行計算扣除，而不是據實扣除。并且對房地產家具企業開發的項目，可以按照土地及開發成本總額的20%抵減收入；會計等式中的“費用”則是全部實際發生的費用。雖兩者有所不同，但皆反映了家具企業一定時期的經營成果，是家具企業綜合經營成果的反映，因此，增值額和利潤都是綜合指標。增值額在一定程度上反映了收益，收益的大小與收入和成本相關，同時與增值率密切相聯。對普通住宅來說，因為低于20%的增值率免征土地增值稅，所以，家具企業在制訂銷售價格時要做好稅收籌劃，避免因銷售價格高而收益反而較低的情況發生。
其次，從部門職能來看，土地增值稅清算到底是家具企業哪個部門應該做的事情？
按照從大到小，由遠及近的思路，從宏觀來說，稅收政策是國家宏觀調控的手段之一，和行政、信貸、法律等一道起著舉足輕重的作用。家具企業，作為國家經濟的一個小的單元，時刻受到政策的指導。財務部門由受過專業培訓尤其是稅收和會計法規培訓的人員擔當，肩負著管理和反映家具企業經濟運行成果的重任，同時接受國家和行業的監督和檢查。雖然家具企業經濟運行成果最終由財務部門來反映，但從當代管理理念及方法，經濟運行成果是家具企業各個部門協同、全體人員共同努力的結晶，而不是某個人某個部門的業績反映。正因如此，涉及到家具企業方方面面的土地增值稅清算，絕不僅僅是財務部門能單獨完成的，它需要家具企業各個部門的全力配合。為了做好土地增值稅的清算，家具企業需要從立項開始，按照家具企業規劃要求，搭建家具企業稅收籌劃平臺，將稅收事項納入預算管理、內部控制工作之中，監控家具企業運行，及時反映運行情況，使家具企業圍繞戰略目標開展各項工作。簡言之，土地增值稅清算工作需要由財務部門牽頭，家具公司各部門協同才能完成。
第三，家具公司各部門如何協同？
房地產開發一般采用項目家具公司制，家具公司結構相對簡單。主要部門包括銷售、工程（含預算）、財務、辦公室等。根據上述土地增值稅清算等式可知，收入主要涉及銷售部門，銷售部門需要配合財務部門做好商品房銷售合同、收款、庫存商品房等資料提供和核對；成本費用方面涉及到工程、辦公室等，辦公室（或檔案管理部門）需要配合財務做好工程合同、圖紙、家具企業證照（如土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證、房產證等）、招投標書等的提供；工程需要配合財務做好工程款支付與合同核對、工程簽證變更、工程預決算、設計變更等，并需對清算中出現的工程方面疑問做出解釋。財務需要把賬務與合同等資料匯總，列示資料清單，并根據賬簿收入編制收入匯總表（列示到憑證號，并與銷售合同一一核對）；根據成本編制成本明細表（主要包括土地征用及拆遷補償費、前期費用、基礎設施、建筑安裝、公共配套、開發問接費用等）；根據繳納的稅費編制稅費繳納明細表，此表要求按年度及稅費明細核對，列示時同樣要求有憑證號。基礎工作做好后，清算便是水到渠成的事情。
二、土地增值稅清算中面臨的主要問題
房地產開發因立項手續繁瑣、建筑施工復雜，一般時間比較長，跨年度現象普遍，這也是土地增值稅令人感到難以清算的主要原因。土地增值稅清算按照據實發生的原則，因此對票據和原始資料要求嚴格。下面分類列示主要問題：
（一）收入
收入中的主要問題是：計稅價格偏低。計稅價格偏低，一般是根據《稅收征管法》、《營業稅暫行條例》等稅收法規的提法，在土地增值稅清算中的準確表述是《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第九條第三款：轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十三條：條例第九條所稱的房地產評估價格，是指由政府批準設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。在對待銷售價格方面，稅務機關一般都是參照同時期的商品房售價進行比對，按照土地增值稅相關法規，這一做法欠妥。對計稅價格問題，稅務機關沒有明確的量化解釋，屬于稅務機關的自由裁量權范圍。其實，隨著國家對房地產行業的調控，很多措施正嚴厲實施，比如房管局實施的網簽銷售合同，銷售價格都同步進入房管監測網，因此，如果交易事項沒有明顯偏離彼時、彼地、彼類正常均價，提出質疑后爭議較大。解決此類問題，需要家具企業的銷售部門提供銷售價格表，對有價格差異的要列示價格較低的原因或說明。只要有充分的證據，一般此類問題都會圓滿解決。
（二）成本費用
1 票據不合規
票據不合規是指取得的發票不符合國家相關部門法規的要求。主要表現：假發票，即不是稅務機關指定印制的發票；過期發票，指超過規定期限的發票，或票面標示未過期，但稅務機關已發公告公示作廢發票；張冠李戴發票，即發票是張取得，而發票使用人卻是李；白條，即沒有取得規定票據；抬頭不全，即抬頭用簡稱等等，不一一列舉。規范發票取得，需要家具企業規范涉及發票業務各相關人員的行為，加強相關人員票據知識的培訓。財務人員作為專業人士，需要嚴把票據審核關，對取得的票據能通過網絡查詢的要全部查詢，對不能確認為有效票據的，要到稅務機關予以確認，堅決杜絕因票據不規范給家具企業造成的損失。
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一、針對土地增值稅清算，家具企業應樹立的管理理念
首先，從會計的角度看一下，土地增值稅清算是清算什么？
根據土地增值稅清算的公式，收入成本費用=增值額，計算得出增值額，然后用增值額計算出增值率，按超率累進稅率計算出土地增值稅稅額。上述公式很容易使人聯想到動態會計等式：收入費用=利潤，將這兩個公式核算內容核對后會發現，其實這兩個公式反映的內容大同小異。第一，這兩個公式中“收入”所反映的內容基本相同，土地增值稅反映的內容稍窄，反映的是房地產家具企業利潤表中主營業務收入，不包括出租、利息等其他收入。第二，這兩個公式中“費用”反映的內容相同，但在量化方面，土地增值稅對開發費用進行計算扣除，而不是據實扣除。并且對房地產家具企業開發的項目，可以按照土地及開發成本總額的20%抵減收入；會計等式中的“費用”則是全部實際發生的費用。雖兩者有所不同，但皆反映了家具企業一定時期的經營成果，是家具企業綜合經營成果的反映，因此，增值額和利潤都是綜合指標。增值額在一定程度上反映了收益，收益的大小與收入和成本相關，同時與增值率密切相聯。對普通住宅來說，因為低于20%的增值率免征土地增值稅，所以，家具企業在制訂銷售價格時要做好稅收籌劃，避免因銷售價格高而收益反而較低的情況發生。
其次，從部門職能來看，土地增值稅清算到底是家具企業哪個部門應該做的事情？
按照從大到小，由遠及近的思路，從宏觀來說，稅收政策是國家宏觀調控的手段之一，和行政、信貸、法律等一道起著舉足輕重的作用。家具企業，作為國家經濟的一個小的單元，時刻受到政策的指導。財務部門由受過專業培訓尤其是稅收和會計法規培訓的人員擔當，肩負著管理和反映家具企業經濟運行成果的重任，同時接受國家和行業的監督和檢查。雖然家具企業經濟運行成果最終由財務部門來反映，但從當代管理理念及方法，經濟運行成果是家具企業各個部門協同、全體人員共同努力的結晶，而不是某個人某個部門的業績反映。正因如此，涉及到家具企業方方面面的土地增值稅清算，絕不僅僅是財務部門能單獨完成的，它需要家具企業各個部門的全力配合。為了做好土地增值稅的清算，家具企業需要從立項開始，按照家具企業規劃要求，搭建家具企業稅收籌劃平臺，將稅收事項納入預算管理、內部控制工作之中，監控家具企業運行，及時反映運行情況，使家具企業圍繞戰略目標開展各項工作。簡言之，土地增值稅清算工作需要由財務部門牽頭，家具公司各部門協同才能完成。
第三，家具公司各部門如何協同？
房地產開發一般采用項目家具公司制，家具公司結構相對簡單。主要部門包括銷售、工程（含預算）、財務、辦公室等。根據上述土地增值稅清算等式可知，收入主要涉及銷售部門，銷售部門需要配合財務部門做好商品房銷售合同、收款、庫存商品房等資料提供和核對；成本費用方面涉及到工程、辦公室等，辦公室（或檔案管理部門）需要配合財務做好工程合同、圖紙、家具企業證照（如土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證、房產證等）、招投標書等的提供；工程需要配合財務做好工程款支付與合同核對、工程簽證變更、工程預決算、設計變更等，并需對清算中出現的工程方面疑問做出解釋。財務需要把賬務與合同等資料匯總，列示資料清單，并根據賬簿收入編制收入匯總表（列示到憑證號，并與銷售合同一一核對）；根據成本編制成本明細表（主要包括土地征用及拆遷補償費、前期費用、基礎設施、建筑安裝、公共配套、開發問接費用等）；根據繳納的稅費編制稅費繳納明細表，此表要求按年度及稅費明細核對，列示時同樣要求有憑證號。基礎工作做好后，清算便是水到渠成的事情。
二、土地增值稅清算中面臨的主要問題
房地產開發因立項手續繁瑣、建筑施工復雜，一般時間比較長，跨年度現象普遍，這也是土地增值稅令人感到難以清算的主要原因。土地增值稅清算按照據實發生的原則，因此對票據和原始資料要求嚴格。下面分類列示主要問題：
（一）收入
收入中的主要問題是：計稅價格偏低。計稅價格偏低，一般是根據《稅收征管法》、《營業稅暫行條例》等稅收法規的提法，在土地增值稅清算中的準確表述是《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第九條第三款：轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十三條：條例第九條所稱的房地產評估價格，是指由政府批準設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。在對待銷售價格方面，稅務機關一般都是參照同時期的商品房售價進行比對，按照土地增值稅相關法規，這一做法欠妥。對計稅價格問題，稅務機關沒有明確的量化解釋，屬于稅務機關的自由裁量權范圍。其實，隨著國家對房地產行業的調控，很多措施正嚴厲實施，比如房管局實施的網簽銷售合同，銷售價格都同步進入房管監測網，因此，如果交易事項沒有明顯偏離彼時、彼地、彼類正常均價，提出質疑后爭議較大。解決此類問題，需要家具企業的銷售部門提供銷售價格表，對有價格差異的要列示價格較低的原因或說明。只要有充分的證據，一般此類問題都會圓滿解決。
（二）成本費用
1 票據不合規
票據不合規是指取得的發票不符合國家相關部門法規的要求。主要表現：假發票，即不是稅務機關指定印制的發票；過期發票，指超過規定期限的發票，或票面標示未過期，但稅務機關已發公告公示作廢發票；張冠李戴發票，即發票是張取得，而發票使用人卻是李；白條，即沒有取得規定票據；抬頭不全，即抬頭用簡稱等等，不一一列舉。規范發票取得，需要家具企業規范涉及發票業務各相關人員的行為，加強相關人員票據知識的培訓。財務人員作為專業人士，需要嚴把票據審核關，對取得的票據能通過網絡查詢的要全部查詢，對不能確認為有效票據的，要到稅務機關予以確認，堅決杜絕因票據不規范給家具企業造成的損失。