2.問(wèn)題的分析
　　“預(yù)付款項(xiàng)”屬于流動(dòng)資產(chǎn)項(xiàng)目。家具企業(yè)預(yù)付的工程款，由于沒(méi)有結(jié)算，屬于債權(quán)性質(zhì)，不應(yīng)確認(rèn)為工程成本。但是，從預(yù)付工程款的實(shí)質(zhì)來(lái)看，未來(lái)將轉(zhuǎn)為在建工程，完工后作為固定資產(chǎn)，最后通過(guò)計(jì)提折舊的方式分期獲得補(bǔ)償，不屬于流動(dòng)資產(chǎn)。將預(yù)付的工程款計(jì)入預(yù)付款項(xiàng)，盡管大多能夠在一年內(nèi)轉(zhuǎn)銷，但其變現(xiàn)速度長(zhǎng)于在建工程和固定資產(chǎn)，不符合流動(dòng)資產(chǎn)的定義，在資產(chǎn)負(fù)債表中作為流動(dòng)資產(chǎn)列示，會(huì)導(dǎo)致虛增流動(dòng)資產(chǎn)，使流動(dòng)比率虛高，無(wú)法客觀反映家具企業(yè)的短期償債能力。
　　3.結(jié)論和改進(jìn)建議
　　根據(jù)以上分析，可以得出結(jié)論：將預(yù)付工程款計(jì)入預(yù)付賬款，不符合流動(dòng)資產(chǎn)的定義，會(huì)導(dǎo)致流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)比率不實(shí)，對(duì)債權(quán)人產(chǎn)生誤導(dǎo)。
　　筆者建議，從實(shí)質(zhì)重于形式的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求出發(fā)，應(yīng)將預(yù)付工程款計(jì)入長(zhǎng)期預(yù)付款，在資產(chǎn)負(fù)債表中作為非流動(dòng)資產(chǎn)列示。由于預(yù)付工程款在未來(lái)期間大多會(huì)轉(zhuǎn)為工程支出，在預(yù)付工程款結(jié)算期較短的情況下，也可以將預(yù)付工程款直接計(jì)入在建工程（預(yù)付工程款），待結(jié)算后將其作為工程支出，在資產(chǎn)負(fù)債表中作為“在建工程”項(xiàng)目列示。
　　四、關(guān)于《家具企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》
　　（一）投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)問(wèn)題
　　1.問(wèn)題的提出
　　按照新準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)是指已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。對(duì)于建筑物來(lái)說(shuō)，新準(zhǔn)則強(qiáng)調(diào)的是必須已經(jīng)出租才能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。然而，準(zhǔn)備出租（正在辦理出租手續(xù)）的建筑物能否確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)？前次出租期滿而下次出租尚未開(kāi)始暫時(shí)待租的建筑物能否確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)？
　　2.問(wèn)題的分析
　　家具企業(yè)以出租為目的購(gòu)置的房屋，在購(gòu)置后需要進(jìn)行裝修，至達(dá)到出租條件可能需要一段時(shí)間。在此期間內(nèi)，家具企業(yè)需要進(jìn)行宣傳、招租、洽談租賃條件等，無(wú)法立即開(kāi)始出租。在家具企業(yè)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的情況下，在這段期間內(nèi)，不論是否確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，均按照成本計(jì)量，對(duì)房屋計(jì)提折舊，不會(huì)影響房屋價(jià)值的后續(xù)計(jì)量。但是，在家具企業(yè)采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的情況下，在這段期間內(nèi)，家具企業(yè)如果不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，則在確認(rèn)為固定資產(chǎn)以后，需要計(jì)提折舊；在出租開(kāi)始時(shí)，轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)以后，需要按照公允價(jià)值計(jì)量，確認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)損益，會(huì)對(duì)房屋價(jià)值的后續(xù)計(jì)量產(chǎn)生較大影響。轉(zhuǎn)換日，如果房屋的公允價(jià)值高于賬面價(jià)值，按照新準(zhǔn)則的規(guī)定，其差額應(yīng)計(jì)入資本公積（其他資本公積）；反之確認(rèn)為公允價(jià)值變動(dòng)損失。從上述業(yè)務(wù)的實(shí)質(zhì)來(lái)看，該房屋的用途就是出租，但從購(gòu)置到出租可能存在較短的間隔期（可能為3至6個(gè)月），需要進(jìn)行固定資產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的計(jì)量；而該房屋在購(gòu)置前如果已經(jīng)完成招租工作，購(gòu)置后直接出租，則可以在購(gòu)置房屋時(shí)直接確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，不存在固定資產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的問(wèn)題。3至6個(gè)月的出租準(zhǔn)備期，從長(zhǎng)期來(lái)看，對(duì)于房屋出租業(yè)務(wù)沒(méi)有實(shí)質(zhì)影響，但導(dǎo)致兩種不同的確認(rèn)、計(jì)量結(jié)果，不能客觀反映家具企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果。
　　此外，在房屋已經(jīng)出租的情況下，某客戶的租期屆滿不再續(xù)租，而新客戶尚未承租入住，導(dǎo)致房屋暫時(shí)閑置，這種情況下，未出租的房屋轉(zhuǎn)回固定資產(chǎn)，導(dǎo)致該房屋由投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值模式計(jì)量改為固定資產(chǎn)的成本模式計(jì)量；而未來(lái)一段時(shí)間后新客戶承租入住，又需要再次將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，再次轉(zhuǎn)換計(jì)量模式。還有些家具企業(yè)的樓房分散出租，可能部分樓層已經(jīng)出租而部分樓層暫時(shí)閑置，某一樓層的部分房間已經(jīng)出租而部分房間暫時(shí)閑置，如果已經(jīng)出租的確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，而暫時(shí)閑置的確認(rèn)為固定資產(chǎn)，將導(dǎo)致固定資產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)的多次轉(zhuǎn)換。上述會(huì)計(jì)處理，不符合可比性會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求，不能客觀反映家具企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果。
　　舉例說(shuō)明如下：甲家具公司的投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。20×1年12月31日，甲家具公司購(gòu)入一棟房屋，支付價(jià)款6 000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)使用年限為50年，不考慮預(yù)計(jì)凈殘值，準(zhǔn)備對(duì)外出租；20×2年6月30日完成招租工作，將該房屋整體出租給乙家具公司，租期6年，當(dāng)日該房屋的公允價(jià)值為6 400萬(wàn)元；20×8年6月30日，乙家具公司在租賃期滿后不再續(xù)租，當(dāng)日該房屋的公允價(jià)值為6 960萬(wàn)元；20×8年9月30日，甲家具公司將該房屋出租給丙家具公司，當(dāng)日該房屋的公允價(jià)值為7 000萬(wàn)元。
　　根據(jù)以上資料，如果甲家具公司以出租為目的購(gòu)入的房屋直接確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，只要按期確認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)損益即可，即初始投資為6 000萬(wàn)元，20×8年9月30日的公允價(jià)值為7 000萬(wàn)元，累計(jì)確認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)收益1 000萬(wàn)元。
　　如果將未出租的房屋分期確認(rèn)為固定資產(chǎn)，已出租的房屋確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，則甲家具公司20×1年12月31日購(gòu)入的房屋應(yīng)確認(rèn)為固定資產(chǎn)，20×2年1月至6月計(jì)提折舊60萬(wàn)元（6 000÷50÷2），20×2年6月30日賬面價(jià)值為5 940萬(wàn)元；20×2年6月30日將該房屋轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，入賬價(jià)值為6 400萬(wàn)元，確認(rèn)資本公積460萬(wàn)元（6 400-5 940）；20×2年6月30日至20×8年6月30日累計(jì)確認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)收益560萬(wàn)元；20×8年6月30日將該房屋轉(zhuǎn)回固定資產(chǎn)，入賬價(jià)值為6 960萬(wàn)元，剩余使用年限為43.5年，20×8年7月至9月計(jì)提折舊40萬(wàn)元（6 960÷43.5÷4），20×8年9月30日賬面價(jià)值為6 920萬(wàn)元（6 960-40）；20×8年9月30日再次轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，入賬價(jià)值為7 000萬(wàn)元，確認(rèn)資本公積80萬(wàn)元（7 000-6 920）。綜合以上會(huì)計(jì)處理，可以看出，該房屋20×1年12月31日購(gòu)入價(jià)值為6 000萬(wàn)元，20×8年9月30日的公允價(jià)值為7 000萬(wàn)元，累計(jì)價(jià)值變動(dòng)為1 000萬(wàn)元，但經(jīng)過(guò)幾次轉(zhuǎn)換，累計(jì)計(jì)提折舊100萬(wàn)元（60+40），累計(jì)確認(rèn)資本公積540萬(wàn)元（460+80），累計(jì)確認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)收益560萬(wàn)元。上述會(huì)計(jì)處理結(jié)果，不能客觀反映家具企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果。