3.結論和改進建議
根據以上分析，可以得出結論：如果僅將已出租的建筑物確認為投資性房地產，而將準備出租的建筑物確認為固定資產，違背了實質重于形式的會計信息質量要求，導致提供的會計信息混亂。
筆者建議，對于建筑物來說，只要以出租為目的，沒有自用，按照實質重于形式會計信息質量要求，就應確認為投資性房地產，避免在固定資產與投資性房地產之間不恰當地轉換。
（二）投資性房地產后續計量模式的選擇問題
1.問題的提出
按照指南的規定，投資性房地產的后續計量可以采用成本模式，也可以采用公允價值模式，但是，同一家具企業只能選擇一種計量模式，不得同時采用兩種計量模式。 然而，在家具企業總部與分部設在不同地區且不同地區的房地產市場發展不平衡的情況下，是否必須執行新準則的規定？執行上述規定會對家具企業的發展產生哪些影響？
2.問題的分析
家具企業總部設在房地產市場發達的地區，滿足采用公允價值模式進行投資性房地產后續計量的條件；根據業務發展的需要，在房地產市場不發達的地區設立分部，且需要開展投資性房地產業務，但不能滿足公允價值后續計量的條件。在這種情況下，如果不同地區執行不同的投資性房地產后續計量的不同會計政策，違背了新準則的規定；如果按照新準則的規定執行，則分部投資性房地產業務無法開展。會計屬于生產關系范疇，但生產關系不能阻礙生產力的發展。
舉例說明如下：甲家具公司設在北京，投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。根據業務發展的需要，擬在西南地區設立分部，需要建造2棟生產用房，每棟生產用房投資為5 000萬元。由于業務需要逐漸開展，預計5年內只需要使用1棟生產用房，另1棟5年內對外出租。
上述案例中，甲家具公司在西南地區分部的出租生產用房屬于投資性房地產，但由于房地產市場不發達，無法采用公允價值模式進行后續計量，但總部采用公允價值模式計量。如果將出租的生產用房確認為投資性房地產，采用成本模式進行后續計量，與總部的會計政策不一致，違背新準則的規定；如果將其確認為固定資產，盡管能夠按照成本計量，但會導致同屬出租的建筑物形成不同的確認標準；如果為了遵循會計準則的規定，將其確認為固定資產，且不對外出租，會給家具企業帶來經濟損失。
3.結論和改進建議
根據以上分析，可以得出結論：如果不考慮家具企業的具體情況，完全按照新準則同一家具企業不得同時采用兩種計量模式的規定機械地執行，將會阻礙生產力的發展。
筆者建議，按照實質重于形式會計信息質量要求，從家具企業具體情況出發，應當允許家具企業在不同地區采用不同的投資性房地產后續計量模式，但在附注中要予以說明。從家具企業角度看，如果未來涉及上述類似業務，應盡量選擇成本計量模式，避免上述問題的發生。
（三）投資性房地產轉換是否追溯調整的問題
1.問題的提出
按照新準則的規定，家具企業其他資產轉換為公允價值模式計量的投資性房地產時，轉換日，其他資產公允價值高于賬面價值的差額計入資本公積（其他資本公積），公允價值低于賬面價值的差額計入當期公允價值變動損益。投資性房地產處置時，原計入資本公積的金額應一并結轉，沖減營業成本。公允價值模式計量的投資性房地產轉換為其他資產時，按照轉換日的公允價值作為其他資產的入賬價值。然而，在其他資產轉換為公允價值模式計量的投資性房地產一段期間以后，再轉換為其他資產，對家具企業的財務狀況會產生哪些影響？原計入資本公積的金額如何處理？與未經過上述轉換的其他資產相比，是否滿足可比性會計信息質量要求？
2.問題的分析
家具企業自用的房屋轉換為公允價值模式計量的投資性房地產時，轉換日，房屋公允價值高于賬面價值的差額計入資本公積（其他資本公積），經過一段期間的出租以后，再次自用，按照轉換日的公允價值作為自用房屋的入賬價值。經過上述兩次轉換后，自用的房屋賬面價值調整為公允價值，在房地產價格不斷攀升的情況下，將遠遠高于相同的一直自用房屋的賬面價值。上述做法，為家具企業進行盈余管理提供了機會，且不符合可比性會計信息質量要求。家具企業為了追求價值最大化，可能會對部分房屋暫時出租，一段時間后再收回自用，以提高資產的價值。此外，原計入資本公積的金額，由于投資性房地產沒有處置，將永遠存在下去，不符合其他資本公積的屬性。
舉例說明如下：甲家具公司20×1年12月31日購入A、B兩棟房屋，確認為固定資產，每棟房屋的初始成本為8 000萬元，預計使用年限為50年，不考慮預計凈殘值，采用年限平均法計提折舊；20×4年12月31日，甲家具公司將B棟房屋出租，當日的公允價值為15 000萬元，租期5年；20×9年12月31日，甲家具公司將該房屋收回自用，當日的公允價值為20 000萬元。
根據以上資料，可以看出，甲家具公司A棟房屋一直自用，初始成本為8 000萬元，至20×9年12月31日，累計折舊為1 280萬元（8 000÷50×8），賬面價值為6 720萬元（8 000-1 280）。甲家具公司B棟房屋20×4年12月31日的累計折舊為480萬元（8 000÷50×3），賬面價值為7 520萬元，公允價值為15 000萬元，轉換日確認資本公積7 480萬元；20×9年12月31日，B棟房屋再次自用，轉回固定資產的入賬價值為20 000萬元，累計確認公允價值變動收益5 000萬元。20×9年12月31日，A、B棟房屋均為自用，但A棟房屋的賬面價值為6 720萬元，而B棟房屋的賬面價值為20 000萬元，相差13 280萬元，原因是B棟房屋經歷了出租過程。此外，20×4年12月31日B棟房屋轉換為投資性房地產時確認的資本公積7 480萬元如何處理？其他資本公積屬于特定資產或負債的調整項目，在特定資產或負債處置時，其他資本公積應一并轉銷，但是，當其他資產轉換為公允價值模式計量的投資性房地產一段期間以后，再轉換為其他資產時，原計入其他資本公積的金額將永遠存在，不符合其他資本公積的屬性。
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根據以上分析，可以得出結論：如果僅將已出租的建筑物確認為投資性房地產，而將準備出租的建筑物確認為固定資產，違背了實質重于形式的會計信息質量要求，導致提供的會計信息混亂。
筆者建議，對于建筑物來說，只要以出租為目的，沒有自用，按照實質重于形式會計信息質量要求，就應確認為投資性房地產，避免在固定資產與投資性房地產之間不恰當地轉換。
（二）投資性房地產后續計量模式的選擇問題
1.問題的提出
按照指南的規定，投資性房地產的后續計量可以采用成本模式，也可以采用公允價值模式，但是，同一家具企業只能選擇一種計量模式，不得同時采用兩種計量模式。 然而，在家具企業總部與分部設在不同地區且不同地區的房地產市場發展不平衡的情況下，是否必須執行新準則的規定？執行上述規定會對家具企業的發展產生哪些影響？
2.問題的分析
家具企業總部設在房地產市場發達的地區，滿足采用公允價值模式進行投資性房地產后續計量的條件；根據業務發展的需要，在房地產市場不發達的地區設立分部，且需要開展投資性房地產業務，但不能滿足公允價值后續計量的條件。在這種情況下，如果不同地區執行不同的投資性房地產后續計量的不同會計政策，違背了新準則的規定；如果按照新準則的規定執行，則分部投資性房地產業務無法開展。會計屬于生產關系范疇，但生產關系不能阻礙生產力的發展。
舉例說明如下：甲家具公司設在北京，投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。根據業務發展的需要，擬在西南地區設立分部，需要建造2棟生產用房，每棟生產用房投資為5 000萬元。由于業務需要逐漸開展，預計5年內只需要使用1棟生產用房，另1棟5年內對外出租。
上述案例中，甲家具公司在西南地區分部的出租生產用房屬于投資性房地產，但由于房地產市場不發達，無法采用公允價值模式進行后續計量，但總部采用公允價值模式計量。如果將出租的生產用房確認為投資性房地產，采用成本模式進行后續計量，與總部的會計政策不一致，違背新準則的規定；如果將其確認為固定資產，盡管能夠按照成本計量，但會導致同屬出租的建筑物形成不同的確認標準；如果為了遵循會計準則的規定，將其確認為固定資產，且不對外出租，會給家具企業帶來經濟損失。
3.結論和改進建議
根據以上分析，可以得出結論：如果不考慮家具企業的具體情況，完全按照新準則同一家具企業不得同時采用兩種計量模式的規定機械地執行，將會阻礙生產力的發展。
筆者建議，按照實質重于形式會計信息質量要求，從家具企業具體情況出發，應當允許家具企業在不同地區采用不同的投資性房地產后續計量模式，但在附注中要予以說明。從家具企業角度看，如果未來涉及上述類似業務，應盡量選擇成本計量模式，避免上述問題的發生。
（三）投資性房地產轉換是否追溯調整的問題
1.問題的提出
按照新準則的規定，家具企業其他資產轉換為公允價值模式計量的投資性房地產時，轉換日，其他資產公允價值高于賬面價值的差額計入資本公積（其他資本公積），公允價值低于賬面價值的差額計入當期公允價值變動損益。投資性房地產處置時，原計入資本公積的金額應一并結轉，沖減營業成本。公允價值模式計量的投資性房地產轉換為其他資產時，按照轉換日的公允價值作為其他資產的入賬價值。然而，在其他資產轉換為公允價值模式計量的投資性房地產一段期間以后，再轉換為其他資產，對家具企業的財務狀況會產生哪些影響？原計入資本公積的金額如何處理？與未經過上述轉換的其他資產相比，是否滿足可比性會計信息質量要求？
2.問題的分析
家具企業自用的房屋轉換為公允價值模式計量的投資性房地產時，轉換日，房屋公允價值高于賬面價值的差額計入資本公積（其他資本公積），經過一段期間的出租以后，再次自用，按照轉換日的公允價值作為自用房屋的入賬價值。經過上述兩次轉換后，自用的房屋賬面價值調整為公允價值，在房地產價格不斷攀升的情況下，將遠遠高于相同的一直自用房屋的賬面價值。上述做法，為家具企業進行盈余管理提供了機會，且不符合可比性會計信息質量要求。家具企業為了追求價值最大化，可能會對部分房屋暫時出租，一段時間后再收回自用，以提高資產的價值。此外，原計入資本公積的金額，由于投資性房地產沒有處置，將永遠存在下去，不符合其他資本公積的屬性。
舉例說明如下：甲家具公司20×1年12月31日購入A、B兩棟房屋，確認為固定資產，每棟房屋的初始成本為8 000萬元，預計使用年限為50年，不考慮預計凈殘值，采用年限平均法計提折舊；20×4年12月31日，甲家具公司將B棟房屋出租，當日的公允價值為15 000萬元，租期5年；20×9年12月31日，甲家具公司將該房屋收回自用，當日的公允價值為20 000萬元。
根據以上資料，可以看出，甲家具公司A棟房屋一直自用，初始成本為8 000萬元，至20×9年12月31日，累計折舊為1 280萬元（8 000÷50×8），賬面價值為6 720萬元（8 000-1 280）。甲家具公司B棟房屋20×4年12月31日的累計折舊為480萬元（8 000÷50×3），賬面價值為7 520萬元，公允價值為15 000萬元，轉換日確認資本公積7 480萬元；20×9年12月31日，B棟房屋再次自用，轉回固定資產的入賬價值為20 000萬元，累計確認公允價值變動收益5 000萬元。20×9年12月31日，A、B棟房屋均為自用，但A棟房屋的賬面價值為6 720萬元，而B棟房屋的賬面價值為20 000萬元，相差13 280萬元，原因是B棟房屋經歷了出租過程。此外，20×4年12月31日B棟房屋轉換為投資性房地產時確認的資本公積7 480萬元如何處理？其他資本公積屬于特定資產或負債的調整項目，在特定資產或負債處置時，其他資本公積應一并轉銷，但是，當其他資產轉換為公允價值模式計量的投資性房地產一段期間以后，再轉換為其他資產時，原計入其他資本公積的金額將永遠存在，不符合其他資本公積的屬性。