搞 要 2013年是我國“十二五”的第三年，我國各行各業在這三年間得到了快速發展，我國房地產業近年來也進入了穩步發展階段，面對這樣的情況，隨著2013年6月20日《關于進一步做好土地增值稅征管工作的通知》的公布，土地增值稅征收監管力度進一步升級。對于房地產家具企業來說，如何合理設計稅務籌劃方案以降低成本、增加利潤、實現價值最大化，是一個迫切而又十分重要的新課題。
關鍵詞 稅務籌劃 房地產 土地增值稅 具體方法
近幾年間，由于房價的迅速攀升，房地產家具企業已經成了眾矢之的，大家要求降低房價的呼聲很高。國務院、稅務總局等部門相繼出臺了一系列房地產調控措施，其中包括縮緊流動性、限購、提高借貸成本、征收房產稅、增加保障房等多種手段。國家上述一系列政策的出臺，致使我國的房價受到了一定程度的限制，為此，房地產家具企業要想獲得更大的利潤，就必須要設法降低成本。而稅費作為房地產家具企業非常重要的成本支出，大概占到總成本的30%左右，始終是房地產家具企業關注的重點項目。
土地增值稅作為房地產家具企業的主要稅種之一，對家具企業的利潤有著舉足輕重的影響，隨著近年來土地增值稅征收的逐步嚴格規范，房地產家具企業的成本將進一步增加，生存空間進一步受到挑戰。為此，結合房地產家具企業的實際情況，充分利用可操作性的稅務籌劃方法，針對房地產家具企業的土地增值稅進行一定的籌劃，就具有更為重要的現實意義。
一、房地產家具企業土地增值稅的具體籌劃方法
1、利用合作建房方式籌劃
對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。所以，對于有資金無土地的房地產家具企業，可以與有土地卻無能力開發的單位或個人采取合作建房的形式，聯合進行房地產開發。這樣，對方分得的房產不用繳納土地增值稅，只需要就自己分得部分在銷售時納稅。同理，如果房地產家具企業自己有土地，但資金緊張，可以與愿意購買房產的其他單位也采取合作建房的形式，聯合進行房地產開發，也可達到上述效果。家具企業可充分利用優惠政策，實現雙贏。
2、合理控制扣除項目金額
這一項主要是針對大型房地產家具企業而言，因為大型房產集團一般除了建造普通標準住宅以外，還將建設很多其他類型的房地產，是否分開核算都將取決于住宅的銷售額和扣除項目的金額。
例如：某房地產家具公司出售商品房取得銷售收入5000萬元，包括兩項，普通標準住宅銷售額為3000萬元，豪華住宅的銷售額為2000萬元。總扣除項目金額為3200萬元，其中普通標準住宅的扣除項目金額為2200萬元，豪華住宅的扣除項目金額為1000萬元。
① 如果不分別核算，計算過程如下：
銷售稅金及附加=5000×5%×（1+7%+3%）=275萬元
全部可扣除項目金額=3200+275=3475萬元，
增值額=5000-3475=1525萬元，
增值率=1525/3475×100%=43.88%，
應繳土地增值稅=1525×30%=457.5萬元；
② 如果分別核算：
普通住宅的銷售稅金及附加=3000×5%×（1+7%+3%）=165萬元，
全部可扣除項目金額=2200+165=2365（萬元），
增值額=3000-2365=635萬元，
增值率=635/2365×100%=27%，
應繳土地增值稅=635×30%=190.5萬元；
豪華住宅的銷售稅金及附加=2000×5%×（1+7%+3%）=110萬元，
全部可扣除項目金額=1000+110=1110（萬元），
增值額=2000-1110=890萬元，
增值率=890/1110×100%=80%>50%，
應繳土地增值稅=890×40%-1110×5%=300.5萬元，
兩項累計共繳土地增值稅=190.5+300.5=491萬元。
通過比較可見，分開核算比不分開核算多支出33.5萬元稅款，這主要是因為普通住宅的增值率為27%，超過了20%，無法享受免稅優惠。所以下一步籌劃的關鍵是將普通住宅的增值率控制在20%以內，可以采用通過完善配套設施等增加可扣除項目的金額的方法有效避稅，這樣不僅可以節省稅款，還可以改善房屋質量，增強競爭力。
3、分開核算銷售毛坯房和裝修房的收入
很多房地產家具企業在出售房屋之前已經對其進行了簡單的裝修和維護，并安裝了一些必備的設施，此類房屋稱之為裝修房。房地產家具企業銷售這兩類房屋的增值率會有差異，也給稅務籌劃帶來了空間。當增值率在臨界點時，采取兩種方法會導致項目的土地增值稅稅率不同，交納的土地增值稅自然就不同。因此，不論從家具企業自身經濟效益角度，還是從社會責任角度出發，提供裝修房都是未來考慮的一個好的發展方向，是房地產家具企業做大做強的必經之路。
4、房地產投資、聯營免稅規定的利用
稅法規定，對于以房地產進行投資、聯營，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的家具企業中，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營家具企業將上述房地產再轉讓的，才征收土地增值稅。因此，房地產家具企業就可以利用銷售的有利條件，對準備購買房產從事經營活動的單位，以房產作為投資成為新項目的合伙人，這樣又可以節約購房投資人的購房預算支出，增加新項目的流動資金，使新項目更快地開業經營。如果其合伙人資金充裕或房地產家具企業急需貨幣資金，也可以在短期內將投資的房產股權轉讓給其他合伙人以獲得流動資產，實現銷售的目的。這樣既不用繳納土地增值稅，又可以免征銷售不動產營業稅，大大減輕稅負。
二、結 論
總之，土地增值稅稅務籌劃的理論空間和市場空間都很大，每個房地產家具企業納稅人都應該加強對自身稅務籌劃的關注，以實現家具企業的長遠發展。
稅務籌劃對于征納雙方來說永遠是一個爭論不休的話題，筆者對于這個話題的主體之間提出了一些合理化解的方式和說法，期待對于家具企業能夠達到籌劃的目的，也希望稅務部門能夠結合納稅家具企業的實際情況進行合理的政策調整，假以時日，筆者將繼續進行相關課題的研究，對于雙方的關系處理提出更加合理化的建議。
參考文獻：
[1]張中秀.避稅與反避稅全書.北京：家具企業管理出版社.
[2]蓋地.稅務籌劃.北京：高等教育出版社.2004.
[3]張中秀.稅務籌劃寶典.北京：機械工業出版社.2006.
關鍵詞 稅務籌劃 房地產 土地增值稅 具體方法
近幾年間，由于房價的迅速攀升，房地產家具企業已經成了眾矢之的，大家要求降低房價的呼聲很高。國務院、稅務總局等部門相繼出臺了一系列房地產調控措施，其中包括縮緊流動性、限購、提高借貸成本、征收房產稅、增加保障房等多種手段。國家上述一系列政策的出臺，致使我國的房價受到了一定程度的限制，為此，房地產家具企業要想獲得更大的利潤，就必須要設法降低成本。而稅費作為房地產家具企業非常重要的成本支出，大概占到總成本的30%左右，始終是房地產家具企業關注的重點項目。
土地增值稅作為房地產家具企業的主要稅種之一，對家具企業的利潤有著舉足輕重的影響，隨著近年來土地增值稅征收的逐步嚴格規范，房地產家具企業的成本將進一步增加，生存空間進一步受到挑戰。為此，結合房地產家具企業的實際情況，充分利用可操作性的稅務籌劃方法，針對房地產家具企業的土地增值稅進行一定的籌劃，就具有更為重要的現實意義。
一、房地產家具企業土地增值稅的具體籌劃方法
1、利用合作建房方式籌劃
對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。所以，對于有資金無土地的房地產家具企業，可以與有土地卻無能力開發的單位或個人采取合作建房的形式，聯合進行房地產開發。這樣，對方分得的房產不用繳納土地增值稅，只需要就自己分得部分在銷售時納稅。同理，如果房地產家具企業自己有土地，但資金緊張，可以與愿意購買房產的其他單位也采取合作建房的形式，聯合進行房地產開發，也可達到上述效果。家具企業可充分利用優惠政策，實現雙贏。
2、合理控制扣除項目金額
這一項主要是針對大型房地產家具企業而言，因為大型房產集團一般除了建造普通標準住宅以外，還將建設很多其他類型的房地產，是否分開核算都將取決于住宅的銷售額和扣除項目的金額。
例如：某房地產家具公司出售商品房取得銷售收入5000萬元，包括兩項，普通標準住宅銷售額為3000萬元，豪華住宅的銷售額為2000萬元。總扣除項目金額為3200萬元，其中普通標準住宅的扣除項目金額為2200萬元，豪華住宅的扣除項目金額為1000萬元。
① 如果不分別核算，計算過程如下：
銷售稅金及附加=5000×5%×（1+7%+3%）=275萬元
全部可扣除項目金額=3200+275=3475萬元，
增值額=5000-3475=1525萬元，
增值率=1525/3475×100%=43.88%，
應繳土地增值稅=1525×30%=457.5萬元；
② 如果分別核算：
普通住宅的銷售稅金及附加=3000×5%×（1+7%+3%）=165萬元，
全部可扣除項目金額=2200+165=2365（萬元），
增值額=3000-2365=635萬元，
增值率=635/2365×100%=27%，
應繳土地增值稅=635×30%=190.5萬元；
豪華住宅的銷售稅金及附加=2000×5%×（1+7%+3%）=110萬元，
全部可扣除項目金額=1000+110=1110（萬元），
增值額=2000-1110=890萬元，
增值率=890/1110×100%=80%>50%，
應繳土地增值稅=890×40%-1110×5%=300.5萬元，
兩項累計共繳土地增值稅=190.5+300.5=491萬元。
通過比較可見，分開核算比不分開核算多支出33.5萬元稅款，這主要是因為普通住宅的增值率為27%，超過了20%，無法享受免稅優惠。所以下一步籌劃的關鍵是將普通住宅的增值率控制在20%以內，可以采用通過完善配套設施等增加可扣除項目的金額的方法有效避稅，這樣不僅可以節省稅款，還可以改善房屋質量，增強競爭力。
3、分開核算銷售毛坯房和裝修房的收入
很多房地產家具企業在出售房屋之前已經對其進行了簡單的裝修和維護，并安裝了一些必備的設施，此類房屋稱之為裝修房。房地產家具企業銷售這兩類房屋的增值率會有差異，也給稅務籌劃帶來了空間。當增值率在臨界點時，采取兩種方法會導致項目的土地增值稅稅率不同，交納的土地增值稅自然就不同。因此，不論從家具企業自身經濟效益角度，還是從社會責任角度出發，提供裝修房都是未來考慮的一個好的發展方向，是房地產家具企業做大做強的必經之路。
4、房地產投資、聯營免稅規定的利用
稅法規定，對于以房地產進行投資、聯營，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的家具企業中，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營家具企業將上述房地產再轉讓的，才征收土地增值稅。因此，房地產家具企業就可以利用銷售的有利條件，對準備購買房產從事經營活動的單位，以房產作為投資成為新項目的合伙人，這樣又可以節約購房投資人的購房預算支出，增加新項目的流動資金，使新項目更快地開業經營。如果其合伙人資金充裕或房地產家具企業急需貨幣資金，也可以在短期內將投資的房產股權轉讓給其他合伙人以獲得流動資產，實現銷售的目的。這樣既不用繳納土地增值稅，又可以免征銷售不動產營業稅，大大減輕稅負。
二、結 論
總之，土地增值稅稅務籌劃的理論空間和市場空間都很大，每個房地產家具企業納稅人都應該加強對自身稅務籌劃的關注，以實現家具企業的長遠發展。
稅務籌劃對于征納雙方來說永遠是一個爭論不休的話題，筆者對于這個話題的主體之間提出了一些合理化解的方式和說法，期待對于家具企業能夠達到籌劃的目的，也希望稅務部門能夠結合納稅家具企業的實際情況進行合理的政策調整，假以時日，筆者將繼續進行相關課題的研究，對于雙方的關系處理提出更加合理化的建議。
參考文獻：
[1]張中秀.避稅與反避稅全書.北京：家具企業管理出版社.
[2]蓋地.稅務籌劃.北京：高等教育出版社.2004.
[3]張中秀.稅務籌劃寶典.北京：機械工業出版社.2006.