摘 要：2013年11月24日，央視《每周質量報告》報道了相關房地產家具企業拖欠土地增值稅總額超過3.8億元。這一報道引發了各方的唇槍舌戰。由此引發了對房地產家具企業土地增值稅征管問題的全民探討，文章試圖通過分析這一事件產生的原因，對我國房地產家具企業土地增值稅的征管問題提出了相關建議。
關鍵詞：房地產家具企業；土地增值稅；征管
中圖分類號：F812.4 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2014）2-0016-02
1 事件回顧
2013年11月24日，央視《每周質量報告》報道，長期關注我國房地產業發展的北京憶通律師事務所律師李勁松，根據國家統計局、財政部及國家稅務總局公布的房地產相關數據以及上市家具公司的年報得出結論：自2005年1月1日至2012年12月31日，萬科等45家房企應交而未交的土地增值稅總額超過3.8萬億元。報道播出后，一石激起千層浪，遭到的房地產家具企業的集體喊冤。其后，國家稅務總局財產行為稅司負責人26日發表了意見，認為上述對土地增值稅欠稅巨額的推算，方法是不正確的，是對稅收政策和征管方式存在誤解誤讀。至此，上述報道引起的各方糾紛才被慢慢平復。無獨有偶，隨后的12月11日，北京市地稅局公布了最新一期欠稅名單，56家家具企業中涉“房”家具企業占了六成，稅種則主要包括土地增值稅、營業稅等。
開發商欠稅報道的頻頻披露，使得土地增值稅這一稅法專業術語成為了街頭巷尾談論的話資。房地產家具企業大量拖欠土地增值稅稅款的現狀對我國現階段土地增值稅的征收與管理提出了新的要求。本文力圖在剖析上述事件發生原因的基礎上，對于如何改變土地增值稅征管難的現狀提出了自己的想法。
2 房地產家具企業土地增值稅征管難的原因分析
2.1 房地產家具企業依法納稅意識不強，不愿及時交納稅費
正如相關報道中所述，房地產家具企業確實存在大量尚未交納的稅金，只不過由于土地增值稅交納的時點上不一致的問題導致房地產家具企業的集體喊冤。筆者認為，造成房企主動性不強、不愿及時交納稅費，從房地產家具企業自身因素來看，主要基于以下幾點。
一方面，房地產家具企業自身對于土地增值稅的納稅意識不強，一直存在僥幸心理。房地產項目由于經常跨年度開發，且以預售為主，因此，開發商會想方設法拖延納稅時點，或增加扣除項目，減少實繳稅費。不僅如此，從客觀上看，由于土地增值稅本身計算復雜，存在很大的避稅空間，房地產家具企業在進行清算時會采用各種方法進行規避、甚至偷逃稅費。例如：將項目分割為數期開發，最后一小部分一直不收尾，導致不符合交納土地增值稅的征稅范圍。又如，為逃避土地增值稅相關比例規定，房地產家具企業在銷售將要達到85%時便不再出售，低于土地增值稅的征收標準。上述行為均導致土地增值稅不能及時上交。
另一方面，由于房地產家具企業負擔較重，從主觀上看，房企也會進行稅收的規避，拖延土地增值稅的交納時間。現階段，在房地產開發、轉讓、出租、保有過程中涉及稅種有11個。且現行房地產稅種繁雜，重復征稅現象嚴重。如開發商交納了土地增值稅后還需交納所得稅，涉嫌雙重征稅。又如，房企交營業稅、又要交土地增值稅，意味著交易環節兩次征稅。全國工商聯房地產商會的數據顯示，各地房地產開發項目銷售收入中流向政府的份額約為三至六成。目前，僅僅在房地產交易環節，房企的總體稅負水平相當于銷售收入或經營收入的23%左右，稅負水平偏高，也導致了房地產家具企業進行拖延稅款的清算，甚至進行偷逃稅費。
2.2 稅務部門存在畏難情緒，稅款不易征收
稅務部門對房地產家具企業土地增值稅的征收管理政策過于繁雜，缺乏可操作性，導致征收成本大，拖延清算現象突出。而且，從稅收部門的角度看，由于土地增值稅的計算復雜，要求稅收人員必須有很高的專業水平，而稅務部門人員現狀難以滿足土地增值稅的及時清算。因此，稅務機關的清算力度不到位也導致了家具企業拖延清算的做法。
正是由于這些因素，地方稅務部門在征收的過程中，大都采取各種變通手法，而房企也同時采取一定的措施來規避風險。
3 改進措施
土地增值稅是一種非持續性稅種，是對土地增值額征收的，特定環境下為特定目的征收的一種稅。我國土地增值稅自1994年開征，當時的目的僅僅為了抑制之前過熱的炒地行為。達到目的后，1997年國家本打算取消土地增值稅，后來因為某些特殊原因未取消。然而，稅務機關其后對于該稅種并沒有執行嚴格的征收管理。而后，2007年國家稅務總局發出土地增值稅的強制清算通知，加強了對該稅種的征收管理，目的是為了增加房地產家具企業的成本，減少房地產家具企業的所得，壓縮開發商的獲利空間，從而達到抑制房價的過快增長。土地增值稅征收的過程使得土地增值稅逐漸變成了抑制房地產冷和熱的工具，冷的時候，土地增值稅就松一些，熱的時候就緊一些。但是，目前的形勢已有所變化，為了真正發揮土地增值稅的調控作用，解決土地增值稅征管難的問題，筆者提出了如下的建議。
3.1 征收方式改“地方”為“中央”
該稅種現為地方稅種，由地方政府進行征收，征管存在很大的“彈性”。而且各地征收方式和標準不統一，雖然絕大多數均為預征方式，但是預征的基數也不統一，有的以銷售收入為基礎，有的以價格預估的利潤值。為防止地方政府與地方房地產家具企業之間的“利益相關”，建議將該稅種改為中央征收而不是地方征收，避免地方政府將房地產家具企業土地增值稅的征管行為轉變成為調節地方財政多寡的手段，杜絕“土地財政”，從真正意義上落實土地增值稅的征收管理。
3.2 調整征稅范圍、簡化征收環節
實現寬稅基、低稅率，調整現有的征收范圍并簡化征收的計算環節。現行土地增值稅的納稅范圍是轉讓土地使用權、地上建筑物及附著物連同國有土地使用權一并轉讓。而對于土地稀缺性所產生的增值和地方政府提供相應公共產品所產生土地增值、土地使用權出租及土地和房屋作價入股參與合作而導致土地增值并沒有納入土地增值稅的范圍。筆者認為，可以對于土地增值稅的征稅范圍進行調整。一方面，將土地增值稅的征稅范圍改為只對土地課征，取消對地上建筑物的課征，對于地上建筑物的征稅納入房地產稅范疇；另一方面，改原有的土地增值稅只為轉移買賣征收，增加對于出租土地使用權的征收、及其對于土地稀缺性增值的征收。同時，簡化征收的計算環節。
3.3 完善估價制度及其健全的房地產管理機制
土地增值稅確定的一個主要障礙是房地產的估價。為保證房地產估價的規范性和準確性，國外許多國家或地區都已經建立起了房地產評估機構，部分國家實行了房地產估價師制度。我國應借鑒國外的先進經驗，完善房地產估價制度，建立評估體系，并在全國建立土地信息系統。一方面，應盡快制定房地產評估法律法規，加快房地產評估專業化隊伍建設，實行評估師注冊登記制度，增強房地產評估力量。另一方面，建立健全的房地產管理機制，加強各部門聯系，實現信息共享，全面掌握房地產產權情況，建立起房地產信息查詢系統工作。對房地產的各個開發環節實行必要登記和監督機制。實現數據資源共享制度，確保房地產稅稅基的準確、無誤，大大加強土地增值稅的征管工作。
3.4 加快房地產稅費綜合改革
從房企的角度上看，由于房地產家具企業繳納的稅種過多，房地產家具企業稅負過重，也是房地產家具企業大量拖欠稅款的主要原因，應改“堵”為“疏”，減輕房地產家具企業負擔，建議一方面將我國現有的房地產稅種適當合并。同時，取消不合理收費政策。另一方面，進行房地產稅負的綜合改革，綜合考慮土地增值稅及土地出讓金、所得稅及其房地產稅，可將土地增值稅并入家具企業所得稅、個人所得稅或房地產稅中。從而減輕房地產家具企業的納稅負擔、優化稅負結構、減少征管成本，最終達到提高稅收征管效率的目的。
3.5 出臺更為完善的房地產家具企業土地增值稅偷漏稅獎懲
措施
為加強對征管工作的監督，從完善稅收征管法及相關的征管政策的角度入手，針對土地增值稅可以考慮出臺更為完善和嚴厲的偷漏稅獎懲措施，加大房地產家具企業的欠稅成本，有效防止土地增值稅的偷逃行為。
參考文獻：
[1] 張琪.房地產稅對房地產市場的調控作用研究[J].北方經濟，2013，（1）.
[2] 方問禹.房企土地增值稅“彈性征收”玄機[J].瞭望，2013，（27）.
[3] 金姬.“房企欠稅千億”真相[J].新民周刊，2013，（19）.
關鍵詞：房地產家具企業；土地增值稅；征管
中圖分類號：F812.4 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2014）2-0016-02
1 事件回顧
2013年11月24日，央視《每周質量報告》報道，長期關注我國房地產業發展的北京憶通律師事務所律師李勁松，根據國家統計局、財政部及國家稅務總局公布的房地產相關數據以及上市家具公司的年報得出結論：自2005年1月1日至2012年12月31日，萬科等45家房企應交而未交的土地增值稅總額超過3.8萬億元。報道播出后，一石激起千層浪，遭到的房地產家具企業的集體喊冤。其后，國家稅務總局財產行為稅司負責人26日發表了意見，認為上述對土地增值稅欠稅巨額的推算，方法是不正確的，是對稅收政策和征管方式存在誤解誤讀。至此，上述報道引起的各方糾紛才被慢慢平復。無獨有偶，隨后的12月11日，北京市地稅局公布了最新一期欠稅名單，56家家具企業中涉“房”家具企業占了六成，稅種則主要包括土地增值稅、營業稅等。
開發商欠稅報道的頻頻披露，使得土地增值稅這一稅法專業術語成為了街頭巷尾談論的話資。房地產家具企業大量拖欠土地增值稅稅款的現狀對我國現階段土地增值稅的征收與管理提出了新的要求。本文力圖在剖析上述事件發生原因的基礎上，對于如何改變土地增值稅征管難的現狀提出了自己的想法。
2 房地產家具企業土地增值稅征管難的原因分析
2.1 房地產家具企業依法納稅意識不強，不愿及時交納稅費
正如相關報道中所述，房地產家具企業確實存在大量尚未交納的稅金，只不過由于土地增值稅交納的時點上不一致的問題導致房地產家具企業的集體喊冤。筆者認為，造成房企主動性不強、不愿及時交納稅費，從房地產家具企業自身因素來看，主要基于以下幾點。
一方面，房地產家具企業自身對于土地增值稅的納稅意識不強，一直存在僥幸心理。房地產項目由于經常跨年度開發，且以預售為主，因此，開發商會想方設法拖延納稅時點，或增加扣除項目，減少實繳稅費。不僅如此，從客觀上看，由于土地增值稅本身計算復雜，存在很大的避稅空間，房地產家具企業在進行清算時會采用各種方法進行規避、甚至偷逃稅費。例如：將項目分割為數期開發，最后一小部分一直不收尾，導致不符合交納土地增值稅的征稅范圍。又如，為逃避土地增值稅相關比例規定，房地產家具企業在銷售將要達到85%時便不再出售，低于土地增值稅的征收標準。上述行為均導致土地增值稅不能及時上交。
另一方面，由于房地產家具企業負擔較重，從主觀上看，房企也會進行稅收的規避，拖延土地增值稅的交納時間。現階段，在房地產開發、轉讓、出租、保有過程中涉及稅種有11個。且現行房地產稅種繁雜，重復征稅現象嚴重。如開發商交納了土地增值稅后還需交納所得稅，涉嫌雙重征稅。又如，房企交營業稅、又要交土地增值稅，意味著交易環節兩次征稅。全國工商聯房地產商會的數據顯示，各地房地產開發項目銷售收入中流向政府的份額約為三至六成。目前，僅僅在房地產交易環節，房企的總體稅負水平相當于銷售收入或經營收入的23%左右，稅負水平偏高，也導致了房地產家具企業進行拖延稅款的清算，甚至進行偷逃稅費。
2.2 稅務部門存在畏難情緒，稅款不易征收
稅務部門對房地產家具企業土地增值稅的征收管理政策過于繁雜，缺乏可操作性，導致征收成本大，拖延清算現象突出。而且，從稅收部門的角度看，由于土地增值稅的計算復雜，要求稅收人員必須有很高的專業水平，而稅務部門人員現狀難以滿足土地增值稅的及時清算。因此，稅務機關的清算力度不到位也導致了家具企業拖延清算的做法。
正是由于這些因素，地方稅務部門在征收的過程中，大都采取各種變通手法，而房企也同時采取一定的措施來規避風險。
3 改進措施
土地增值稅是一種非持續性稅種，是對土地增值額征收的，特定環境下為特定目的征收的一種稅。我國土地增值稅自1994年開征，當時的目的僅僅為了抑制之前過熱的炒地行為。達到目的后，1997年國家本打算取消土地增值稅，后來因為某些特殊原因未取消。然而，稅務機關其后對于該稅種并沒有執行嚴格的征收管理。而后，2007年國家稅務總局發出土地增值稅的強制清算通知，加強了對該稅種的征收管理，目的是為了增加房地產家具企業的成本，減少房地產家具企業的所得，壓縮開發商的獲利空間，從而達到抑制房價的過快增長。土地增值稅征收的過程使得土地增值稅逐漸變成了抑制房地產冷和熱的工具，冷的時候，土地增值稅就松一些，熱的時候就緊一些。但是，目前的形勢已有所變化，為了真正發揮土地增值稅的調控作用，解決土地增值稅征管難的問題，筆者提出了如下的建議。
3.1 征收方式改“地方”為“中央”
該稅種現為地方稅種，由地方政府進行征收，征管存在很大的“彈性”。而且各地征收方式和標準不統一，雖然絕大多數均為預征方式，但是預征的基數也不統一，有的以銷售收入為基礎，有的以價格預估的利潤值。為防止地方政府與地方房地產家具企業之間的“利益相關”，建議將該稅種改為中央征收而不是地方征收，避免地方政府將房地產家具企業土地增值稅的征管行為轉變成為調節地方財政多寡的手段，杜絕“土地財政”，從真正意義上落實土地增值稅的征收管理。
3.2 調整征稅范圍、簡化征收環節
實現寬稅基、低稅率，調整現有的征收范圍并簡化征收的計算環節。現行土地增值稅的納稅范圍是轉讓土地使用權、地上建筑物及附著物連同國有土地使用權一并轉讓。而對于土地稀缺性所產生的增值和地方政府提供相應公共產品所產生土地增值、土地使用權出租及土地和房屋作價入股參與合作而導致土地增值并沒有納入土地增值稅的范圍。筆者認為，可以對于土地增值稅的征稅范圍進行調整。一方面，將土地增值稅的征稅范圍改為只對土地課征，取消對地上建筑物的課征，對于地上建筑物的征稅納入房地產稅范疇；另一方面，改原有的土地增值稅只為轉移買賣征收，增加對于出租土地使用權的征收、及其對于土地稀缺性增值的征收。同時，簡化征收的計算環節。
3.3 完善估價制度及其健全的房地產管理機制
土地增值稅確定的一個主要障礙是房地產的估價。為保證房地產估價的規范性和準確性，國外許多國家或地區都已經建立起了房地產評估機構，部分國家實行了房地產估價師制度。我國應借鑒國外的先進經驗，完善房地產估價制度，建立評估體系，并在全國建立土地信息系統。一方面，應盡快制定房地產評估法律法規，加快房地產評估專業化隊伍建設，實行評估師注冊登記制度，增強房地產評估力量。另一方面，建立健全的房地產管理機制，加強各部門聯系，實現信息共享，全面掌握房地產產權情況，建立起房地產信息查詢系統工作。對房地產的各個開發環節實行必要登記和監督機制。實現數據資源共享制度，確保房地產稅稅基的準確、無誤，大大加強土地增值稅的征管工作。
3.4 加快房地產稅費綜合改革
從房企的角度上看，由于房地產家具企業繳納的稅種過多，房地產家具企業稅負過重，也是房地產家具企業大量拖欠稅款的主要原因，應改“堵”為“疏”，減輕房地產家具企業負擔，建議一方面將我國現有的房地產稅種適當合并。同時，取消不合理收費政策。另一方面，進行房地產稅負的綜合改革，綜合考慮土地增值稅及土地出讓金、所得稅及其房地產稅，可將土地增值稅并入家具企業所得稅、個人所得稅或房地產稅中。從而減輕房地產家具企業的納稅負擔、優化稅負結構、減少征管成本，最終達到提高稅收征管效率的目的。
3.5 出臺更為完善的房地產家具企業土地增值稅偷漏稅獎懲
措施
為加強對征管工作的監督，從完善稅收征管法及相關的征管政策的角度入手，針對土地增值稅可以考慮出臺更為完善和嚴厲的偷漏稅獎懲措施，加大房地產家具企業的欠稅成本，有效防止土地增值稅的偷逃行為。
參考文獻：
[1] 張琪.房地產稅對房地產市場的調控作用研究[J].北方經濟，2013，（1）.
[2] 方問禹.房企土地增值稅“彈性征收”玄機[J].瞭望，2013，（27）.
[3] 金姬.“房企欠稅千億”真相[J].新民周刊，2013，（19）.