摘要：從20世紀中期開始一直到現在，房地產是每個人都在熱議的話題，因為房地產帶來的利潤是豐厚的，讓很多的人都趨之若鶩，都想去分一杯羹，但是能從房地產中真正撈到金的人卻是少之又少。而在國內，著名的房地產大亨，如SOHO中國的董事長潘石屹、萬科集團董事會主席王石等人都并非因幸運而成為中國地產領域的龍頭，而是他們都在做房地產項目融資的風險管理機制的研究，并且取得了滿意的結果和豐厚的利潤。文章對房地產項目融資的風險管理機制進行探討，分析了這種研究對房地產融資的意義與重要性。
關鍵詞：房地產；項目融資；風險管理機制；研究結論
一、房地產項目融資的風險管理機制研究現狀與方式
（一）房地產項目融資的風險管理機制研究現狀
在美國2007年的次貸危機暴發之前，美國的次級抵押貸款是一個高風險、高收益的行業，就是向信用不高的人或是家具企業進行貸款，但是由于借款人的償還能力不高，當償還利率升高的時候，借款人已經沒有能力償還，銀行開始回收房屋，可是又不能賣出高價，這就引發了席卷世界的次貸危機。許多大型家具公司在此次危機中破產，而最終的原因就是美國在近三年大力推行新自由主義政策。為了防止這樣的事情發生在中國，在近幾年的房地產泡沫迅速積累，同時我國進入了房地產突進趨勢狀態的情況下，我國需要進行房地產項目融資風險管理機制的研究。我國現如今大多數的開發商采用多個項目滾動、一起開發的模式，這樣的開發模式很容易受到宏觀經濟環境的影響。在國內的房地產行業中，有以下幾種顯著特點：投資性的需求逐漸增強；宏觀的城鎮化建設為房地產市場提供了方便，奠定了基礎；群眾的購房空間還有很大的發展空間，但是現階段的購房能力仍然低于國際水平。這需要我國經濟的進一步發展才能慢慢地解決這類問題。美國等西方國家在銀行貸款方面只占全部資金的15%，但是由于國內的法律政策，銀行會因不健全的信用政策為房地產商承擔風險，而我國近幾年的大規模改革又使政策的變更率加快，這是對房地產商的一種考驗，同時又是一種機會。
（二）房地產項目融資的風險管理機制研究的方式
所謂的研究方式就是了解風險的類型，其中風險包括信用風險、市場風險、操作風險等三個方面。信用風險又包括財務風險、經營風險和欺詐風險。財務風險是指在家具公司籌集資金時所要承受的風險，家具公司可能隨時失去償還貸款的能力，房地產這種高風險、高負債的行業更是隱含著財務風險。經營風險就是指房地產商實際經營中出現失誤或是虧損并產生難以償還貸款的危機。由于現階段國內的市場信息不充分、監督管理政策不健全等多方面的原因，房地產融資產生欺詐風險，其中就包括為了經濟利益而故意欺詐銀行等事件。市場風險就是房地產先進入漲價階段，再進入暴跌階段，最后會以金融危機的形式結束過程。操作風險主要包括兩部分：第一是貸款前對房地產的調查不夠細致，不能嚴謹地進行把關，造成風險；第二是貸款后管理方式只是一種形式，不能很好地起到管理作用。在了解這些風險類型之后，需要做的就是怎么樣規避風險，這就需要建立項目風險管理評估模型，采用FMEA法和德爾菲法進行識別和評估。
二、房地產項目融資的結構與分析
（一）房地產項目融資的結構
房地產項目融資有一個系統的框架結構，主要包含四個基本模塊，分別是投資結構、融資結構、資金結構和信用保證結構。這四點缺少一個都會使結構不完整。其一，項目的投資結構就是資產所有權結構，是指投資者和投資項目之間的合作關系，這種關系是一種法律擁有性關系，和投資者的人數無較大關系。其二，融資結構則是項目融資的核心部分，就是投資者取得資金的形式，當投資結構確定的時候，就要設計出相應的能使利益最大化的融資結構，使投資者能獲得更多的利潤，實現投資者的要求及自身所設立的目標。其三，資金結構又分為三部分，即股本資金、準股本資金、債務資金。其中資金結構中最為重要的部分就是債務資金，債務資金會通過普通的銀行貸款、商業銀行貸款等不同的方式進行籌集，這樣的貸款方式會使投資者的資金少量流入投資資金中，甚至資金完全由銀行承擔，使投資者節約自身資金，降低投資的風險。其四，信用擔保結構是一些擔保形式的統稱，是貸款銀行進行貸款的憑證，當項目的經濟強度高時，擔保的結構就會相對降低。很顯然，項目融資并不是這樣的四種結構進行組合就能實行的，還需要政府、銀行、開發商等不同的方面進行相互的協調。
（二）房地產項目融資的優劣分析
房地產的迅猛發展能在經濟方面影響整個世界的經濟格局，是因為房地產的項目融資方式與傳統的融資方式是不一樣的，并且占有很大優勢。第一，傳統的融資方式是根據開發商的經濟強度和本身的信用值來衡量銀行是否能夠進行貸款業務，而現如今的項目融資的方式是根據項目的好壞決定銀行貸款與否。這種形式的轉變促進了房地產行業的發展，使房地產行業的進入人群更加平民化。在傳統的融資方式中，如果投資失敗，貸款銀行將以貸款人所有的資產進行還債，是一種完全追索的方式。但是，項目融資完全打破這種局面，可以不直接進行賠償，這就實現了風險分擔，讓投資商有更多的利益可賺。房地產項目同樣還有劣勢，如結構復雜、融資時間長等，因為這需要很長的時間進行融資設計，需要投資商的充分準備。
三、房地產項目融資的風險管理機制研究的結論與意義
在傳統的貸款方式中，借款人都是以自己的全部資產作為還款的來源，或者說貸款人貸款的依據是建立在借款人良好的信譽和充實的還款能力基礎上的。在經濟發展的穩定時期，這種貸款方式很容易被大眾接收。但是社會經濟變幻莫測，在經濟危機過后，這種方式也會發生變化，如1929年的世界經濟危機，家具企業大批破產、倒閉，即使沒有倒閉，也有相當一部分家具企業處于衰敗狀態。由于金融機構對貸款的取舍更多的是依靠家具企業提供的資產負債表、利潤表等報表數據，對家具企業的全部總資產進行分析來判別貸與不貸，因此家具企業一旦經濟效益下滑，金融機構就會立馬收縮貸款，使家具企業雪上加霜。
所以，要建立健全房地產相關的法律法規，加強項目風險的研究與分析，更好地了解行業的發展趨勢和周期性變化的特點，增加家具企業的抗風險能力。房地產項目融資是幫助房地產家具企業走出目前房地產市場低迷、融資政策緊縮的有效途經。
四、總結
本文主要分析了房地產項目融資的風險管理機制研究的現狀和相應的研究思路，對房地產項目融資的結構進行了簡單的介紹，分析了這種融資方式的優勢和劣勢。總之，只要加強市場監管和法律完善，加強內部掌控及拓寬融資的渠道，就會進一步預防減少甚至是規避風險。房地產行業的興起還會帶動社會經濟的發展并能有效地提高商業效益。這是中國需要的一種商業發展模式，所以這也需要國家和房地產商的共同努力，共同對房地產商業模式進行開發和應用，對風險管理機制進行完善，并且不間斷地進行研究以推動房地產經濟發展。
參考文獻：
[1]俞霞.基于自由現金流量的房地產家具企業風險防范探究[D].江西財經大學，2013.
[2]段鵬輝.地方政府融資平臺財務風險的防范研究[D].重慶理工大學，2013.
[3]張波.商業銀行中小家具企業信貸風險評價研究[D].華北電力大學，2013.
（作者單位：重慶寶地實業發展有限家具公司）
關鍵詞：房地產；項目融資；風險管理機制；研究結論
一、房地產項目融資的風險管理機制研究現狀與方式
（一）房地產項目融資的風險管理機制研究現狀
在美國2007年的次貸危機暴發之前，美國的次級抵押貸款是一個高風險、高收益的行業，就是向信用不高的人或是家具企業進行貸款，但是由于借款人的償還能力不高，當償還利率升高的時候，借款人已經沒有能力償還，銀行開始回收房屋，可是又不能賣出高價，這就引發了席卷世界的次貸危機。許多大型家具公司在此次危機中破產，而最終的原因就是美國在近三年大力推行新自由主義政策。為了防止這樣的事情發生在中國，在近幾年的房地產泡沫迅速積累，同時我國進入了房地產突進趨勢狀態的情況下，我國需要進行房地產項目融資風險管理機制的研究。我國現如今大多數的開發商采用多個項目滾動、一起開發的模式，這樣的開發模式很容易受到宏觀經濟環境的影響。在國內的房地產行業中，有以下幾種顯著特點：投資性的需求逐漸增強；宏觀的城鎮化建設為房地產市場提供了方便，奠定了基礎；群眾的購房空間還有很大的發展空間，但是現階段的購房能力仍然低于國際水平。這需要我國經濟的進一步發展才能慢慢地解決這類問題。美國等西方國家在銀行貸款方面只占全部資金的15%，但是由于國內的法律政策，銀行會因不健全的信用政策為房地產商承擔風險，而我國近幾年的大規模改革又使政策的變更率加快，這是對房地產商的一種考驗，同時又是一種機會。
（二）房地產項目融資的風險管理機制研究的方式
所謂的研究方式就是了解風險的類型，其中風險包括信用風險、市場風險、操作風險等三個方面。信用風險又包括財務風險、經營風險和欺詐風險。財務風險是指在家具公司籌集資金時所要承受的風險，家具公司可能隨時失去償還貸款的能力，房地產這種高風險、高負債的行業更是隱含著財務風險。經營風險就是指房地產商實際經營中出現失誤或是虧損并產生難以償還貸款的危機。由于現階段國內的市場信息不充分、監督管理政策不健全等多方面的原因，房地產融資產生欺詐風險，其中就包括為了經濟利益而故意欺詐銀行等事件。市場風險就是房地產先進入漲價階段，再進入暴跌階段，最后會以金融危機的形式結束過程。操作風險主要包括兩部分：第一是貸款前對房地產的調查不夠細致，不能嚴謹地進行把關，造成風險；第二是貸款后管理方式只是一種形式，不能很好地起到管理作用。在了解這些風險類型之后，需要做的就是怎么樣規避風險，這就需要建立項目風險管理評估模型，采用FMEA法和德爾菲法進行識別和評估。
二、房地產項目融資的結構與分析
（一）房地產項目融資的結構
房地產項目融資有一個系統的框架結構，主要包含四個基本模塊，分別是投資結構、融資結構、資金結構和信用保證結構。這四點缺少一個都會使結構不完整。其一，項目的投資結構就是資產所有權結構，是指投資者和投資項目之間的合作關系，這種關系是一種法律擁有性關系，和投資者的人數無較大關系。其二，融資結構則是項目融資的核心部分，就是投資者取得資金的形式，當投資結構確定的時候，就要設計出相應的能使利益最大化的融資結構，使投資者能獲得更多的利潤，實現投資者的要求及自身所設立的目標。其三，資金結構又分為三部分，即股本資金、準股本資金、債務資金。其中資金結構中最為重要的部分就是債務資金，債務資金會通過普通的銀行貸款、商業銀行貸款等不同的方式進行籌集，這樣的貸款方式會使投資者的資金少量流入投資資金中，甚至資金完全由銀行承擔，使投資者節約自身資金，降低投資的風險。其四，信用擔保結構是一些擔保形式的統稱，是貸款銀行進行貸款的憑證，當項目的經濟強度高時，擔保的結構就會相對降低。很顯然，項目融資并不是這樣的四種結構進行組合就能實行的，還需要政府、銀行、開發商等不同的方面進行相互的協調。
（二）房地產項目融資的優劣分析
房地產的迅猛發展能在經濟方面影響整個世界的經濟格局，是因為房地產的項目融資方式與傳統的融資方式是不一樣的，并且占有很大優勢。第一，傳統的融資方式是根據開發商的經濟強度和本身的信用值來衡量銀行是否能夠進行貸款業務，而現如今的項目融資的方式是根據項目的好壞決定銀行貸款與否。這種形式的轉變促進了房地產行業的發展，使房地產行業的進入人群更加平民化。在傳統的融資方式中，如果投資失敗，貸款銀行將以貸款人所有的資產進行還債，是一種完全追索的方式。但是，項目融資完全打破這種局面，可以不直接進行賠償，這就實現了風險分擔，讓投資商有更多的利益可賺。房地產項目同樣還有劣勢，如結構復雜、融資時間長等，因為這需要很長的時間進行融資設計，需要投資商的充分準備。
三、房地產項目融資的風險管理機制研究的結論與意義
在傳統的貸款方式中，借款人都是以自己的全部資產作為還款的來源，或者說貸款人貸款的依據是建立在借款人良好的信譽和充實的還款能力基礎上的。在經濟發展的穩定時期，這種貸款方式很容易被大眾接收。但是社會經濟變幻莫測，在經濟危機過后，這種方式也會發生變化，如1929年的世界經濟危機，家具企業大批破產、倒閉，即使沒有倒閉，也有相當一部分家具企業處于衰敗狀態。由于金融機構對貸款的取舍更多的是依靠家具企業提供的資產負債表、利潤表等報表數據，對家具企業的全部總資產進行分析來判別貸與不貸，因此家具企業一旦經濟效益下滑，金融機構就會立馬收縮貸款，使家具企業雪上加霜。
所以，要建立健全房地產相關的法律法規，加強項目風險的研究與分析，更好地了解行業的發展趨勢和周期性變化的特點，增加家具企業的抗風險能力。房地產項目融資是幫助房地產家具企業走出目前房地產市場低迷、融資政策緊縮的有效途經。
四、總結
本文主要分析了房地產項目融資的風險管理機制研究的現狀和相應的研究思路，對房地產項目融資的結構進行了簡單的介紹，分析了這種融資方式的優勢和劣勢。總之，只要加強市場監管和法律完善，加強內部掌控及拓寬融資的渠道，就會進一步預防減少甚至是規避風險。房地產行業的興起還會帶動社會經濟的發展并能有效地提高商業效益。這是中國需要的一種商業發展模式，所以這也需要國家和房地產商的共同努力，共同對房地產商業模式進行開發和應用，對風險管理機制進行完善，并且不間斷地進行研究以推動房地產經濟發展。
參考文獻：
[1]俞霞.基于自由現金流量的房地產家具企業風險防范探究[D].江西財經大學，2013.
[2]段鵬輝.地方政府融資平臺財務風險的防范研究[D].重慶理工大學，2013.
[3]張波.商業銀行中小家具企業信貸風險評價研究[D].華北電力大學，2013.
（作者單位：重慶寶地實業發展有限家具公司）