6. 廣義貨幣。當(dāng)國(guó)內(nèi)廣義貨幣增多時(shí)，說(shuō)明流動(dòng)資金、居民儲(chǔ)蓄都有所增加，或者可以說(shuō)居民的購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng)了，同時(shí)市場(chǎng)上的流動(dòng)貨幣多了很有可能就會(huì)進(jìn)入房市，該指標(biāo)通過(guò)刺激商品房的供給，進(jìn)而通過(guò)價(jià)格因素影響住房需求。
7. 商品房的銷(xiāo)售價(jià)格。在居民收入水平一定的情況下，房?jī)r(jià)增加會(huì)導(dǎo)致居民購(gòu)買(mǎi)能力相對(duì)降低，如果某地區(qū)的房屋售價(jià)過(guò)高以至于超過(guò)當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)買(mǎi)力，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)供大于求的局面。因此，如何制定合理的房地產(chǎn)價(jià)格，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住宅需求，是房地產(chǎn)制度改革、建立房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)程中急需解決的重要問(wèn)題。令原始數(shù)據(jù)序列商品房銷(xiāo)售面積為參考序列X0，以房地產(chǎn)投資總額X1、城鎮(zhèn)居民人均可支配月收入X2、商品房本年竣工面積X3、人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值X4、年底城鎮(zhèn)總?cè)丝赬5、廣義貨幣X6和商品房均價(jià)X7的逐年原始數(shù)據(jù)序列為比較序列。對(duì)表進(jìn)行均值化處理，計(jì)算各影響因素的灰色關(guān)聯(lián)度，根據(jù)公式r（0，i）=ξ0j（t）分別計(jì)算各因素與需求量的關(guān)聯(lián)系數(shù)序列求算術(shù)平均數(shù)值：r（0，i）（0.694，0.682，0.716，0.734，0.576，
0.795，0.678）。
根據(jù)這些結(jié)果，我們可以得到對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)住房需求的影響因素進(jìn)行排序，見(jiàn)表1。
根據(jù)上表可知，廣義貨幣和房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)性最強(qiáng)，相關(guān)度達(dá)到0.795；其次為人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，相關(guān)度系數(shù)為0.734；而后按照相關(guān)系數(shù)從大到小的順序依次為：商品房本年竣工面積、房地產(chǎn)投資總額、城鎮(zhèn)居民人均可支配月收入、商品房均價(jià)、年底城鎮(zhèn)總?cè)丝冢渲邢嚓P(guān)度最小的年底城鎮(zhèn)總?cè)丝诤妥》啃枨蟮南嚓P(guān)度為0.576。
（二）住房需求模型的建立
回歸分析可以研究一個(gè)或多個(gè)變量與一個(gè)自變量之間是否存在著某種線性關(guān)系或者非線性關(guān)系，本文添加國(guó)家宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響程度這個(gè)虛擬指標(biāo)，考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)同國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行一樣也是有一定的周期性的，在一定時(shí)間內(nèi)的趨勢(shì)變化是一致的，因此在預(yù)測(cè)中我們需要把周期波動(dòng)這個(gè)因素考慮進(jìn)去。
基于影響需求的因素分析，本文將選擇房地產(chǎn)投資總額、城鎮(zhèn)居民人均可支配月收入、商品房本年竣工面積、人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、年底城鎮(zhèn)總?cè)丝凇V義貨幣和商品房均價(jià)作為影響房地產(chǎn)需求的關(guān)鍵性因素。但是由于房地產(chǎn)之間各因素相關(guān)性強(qiáng)，建立模型容易出現(xiàn)多重共線性，本文將選取商品房本年竣工面積、人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、廣義貨幣三個(gè)指標(biāo)。
線性回歸方法要求房地產(chǎn)需求量本身的變化趨勢(shì)呈線性變化，但事實(shí)上不一定做的到。房地產(chǎn)市場(chǎng)同國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行一樣也是有一定的周期性的，在一定時(shí)間內(nèi)的趨勢(shì)變化是一致的，因此在預(yù)測(cè)中我們必須考慮房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響。
模型的建立過(guò)程中，本文將添加國(guó)家宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響程度這個(gè)虛擬指標(biāo)。將國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響程度分為促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展為1，對(duì)房地產(chǎn)正常調(diào)控為2，大力調(diào)控房地產(chǎn)發(fā)展為3，多項(xiàng)政策合力對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控4，房地產(chǎn)受到宏觀調(diào)控但房地產(chǎn)業(yè)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)低迷為5，五種級(jí)別。
本模型構(gòu)建：lnY=β+β1lnX1+β2lnX2+β3lnX3+β4p
其中Y為商品房銷(xiāo)售面積，X1為商品房本年竣工面積、X2為人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、X3為廣義貨幣供應(yīng)量，p為宏觀調(diào)控的虛擬變量。運(yùn)用數(shù)據(jù)建立回歸模型。構(gòu)建的模型為：
lnY=-6.413+1.876lnX1+0.285lnX2-0.46lnX3+0.031P
從構(gòu)建的模型可以看出房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積與商品房年竣工面積、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、宏觀調(diào)控政策的虛擬變量成正比，與廣義貨幣成反比。商品房本年竣工面積對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積的影響最大，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值次之，但也不可忽略宏觀調(diào)控的作用。這些因素也會(huì)影響房地產(chǎn)的需求，通過(guò)均衡理論進(jìn)而會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格。
四、結(jié)論
本文通過(guò)灰色系統(tǒng)理論分析影響房地產(chǎn)需求的因素，可以得出住房需求與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著緊密的關(guān)系，商品房銷(xiāo)售量直接反映了住房需求，而間接起影響作用的城鎮(zhèn)居民生活水平和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的變化，不論是從需求者角度來(lái)說(shuō)還是從供給者方面來(lái)講，都對(duì)其需求變化產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。
為了解決房地產(chǎn)行業(yè)的一些問(wèn)題比如價(jià)格問(wèn)題，國(guó)家可以通過(guò)適當(dāng)?shù)目刂普{(diào)節(jié)上述因素來(lái)穩(wěn)固房地產(chǎn)價(jià)格，使國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，同時(shí)也解決老百姓最關(guān)心的房?jī)r(jià)問(wèn)題。具體政策為：完善各個(gè)收入層的分配制度，促進(jìn)房地產(chǎn)需求持續(xù)穩(wěn)定健康增長(zhǎng)；轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)；完善房地產(chǎn)的價(jià)格機(jī)制，充分反映房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求。
參考文獻(xiàn)：
[1]趙晨，王超，楊崗青.基于投入—產(chǎn)出模型對(duì)西安房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度分析研究[J].地下水，2011（03）.
[2]宋永發(fā)，刑燕婷.基于FA和VAR模型的房地產(chǎn)信心指數(shù)實(shí)證研究[J].技術(shù)經(jīng)濟(jì)與管理研究，2013（11）.
[3]黎會(huì).基于理論價(jià)格法的廣東省茂名市房地產(chǎn)泡沫研究[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2012（15）.
[4]張完定，賈金宇.基于房地產(chǎn)市場(chǎng)正需求曲線的均衡分析[J].西安財(cái)經(jīng)學(xué)院學(xué)報(bào)，2011（03）.
（作者單位：江蘇大學(xué)財(cái)經(jīng)學(xué)院）
7. 商品房的銷(xiāo)售價(jià)格。在居民收入水平一定的情況下，房?jī)r(jià)增加會(huì)導(dǎo)致居民購(gòu)買(mǎi)能力相對(duì)降低，如果某地區(qū)的房屋售價(jià)過(guò)高以至于超過(guò)當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)買(mǎi)力，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)供大于求的局面。因此，如何制定合理的房地產(chǎn)價(jià)格，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住宅需求，是房地產(chǎn)制度改革、建立房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)程中急需解決的重要問(wèn)題。令原始數(shù)據(jù)序列商品房銷(xiāo)售面積為參考序列X0，以房地產(chǎn)投資總額X1、城鎮(zhèn)居民人均可支配月收入X2、商品房本年竣工面積X3、人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值X4、年底城鎮(zhèn)總?cè)丝赬5、廣義貨幣X6和商品房均價(jià)X7的逐年原始數(shù)據(jù)序列為比較序列。對(duì)表進(jìn)行均值化處理，計(jì)算各影響因素的灰色關(guān)聯(lián)度，根據(jù)公式r（0，i）=ξ0j（t）分別計(jì)算各因素與需求量的關(guān)聯(lián)系數(shù)序列求算術(shù)平均數(shù)值：r（0，i）（0.694，0.682，0.716，0.734，0.576，
0.795，0.678）。
根據(jù)這些結(jié)果，我們可以得到對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)住房需求的影響因素進(jìn)行排序，見(jiàn)表1。
根據(jù)上表可知，廣義貨幣和房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)性最強(qiáng)，相關(guān)度達(dá)到0.795；其次為人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，相關(guān)度系數(shù)為0.734；而后按照相關(guān)系數(shù)從大到小的順序依次為：商品房本年竣工面積、房地產(chǎn)投資總額、城鎮(zhèn)居民人均可支配月收入、商品房均價(jià)、年底城鎮(zhèn)總?cè)丝冢渲邢嚓P(guān)度最小的年底城鎮(zhèn)總?cè)丝诤妥》啃枨蟮南嚓P(guān)度為0.576。
（二）住房需求模型的建立
回歸分析可以研究一個(gè)或多個(gè)變量與一個(gè)自變量之間是否存在著某種線性關(guān)系或者非線性關(guān)系，本文添加國(guó)家宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響程度這個(gè)虛擬指標(biāo)，考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)同國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行一樣也是有一定的周期性的，在一定時(shí)間內(nèi)的趨勢(shì)變化是一致的，因此在預(yù)測(cè)中我們需要把周期波動(dòng)這個(gè)因素考慮進(jìn)去。
基于影響需求的因素分析，本文將選擇房地產(chǎn)投資總額、城鎮(zhèn)居民人均可支配月收入、商品房本年竣工面積、人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、年底城鎮(zhèn)總?cè)丝凇V義貨幣和商品房均價(jià)作為影響房地產(chǎn)需求的關(guān)鍵性因素。但是由于房地產(chǎn)之間各因素相關(guān)性強(qiáng)，建立模型容易出現(xiàn)多重共線性，本文將選取商品房本年竣工面積、人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、廣義貨幣三個(gè)指標(biāo)。
線性回歸方法要求房地產(chǎn)需求量本身的變化趨勢(shì)呈線性變化，但事實(shí)上不一定做的到。房地產(chǎn)市場(chǎng)同國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行一樣也是有一定的周期性的，在一定時(shí)間內(nèi)的趨勢(shì)變化是一致的，因此在預(yù)測(cè)中我們必須考慮房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響。
模型的建立過(guò)程中，本文將添加國(guó)家宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響程度這個(gè)虛擬指標(biāo)。將國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響程度分為促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展為1，對(duì)房地產(chǎn)正常調(diào)控為2，大力調(diào)控房地產(chǎn)發(fā)展為3，多項(xiàng)政策合力對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控4，房地產(chǎn)受到宏觀調(diào)控但房地產(chǎn)業(yè)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)低迷為5，五種級(jí)別。
本模型構(gòu)建：lnY=β+β1lnX1+β2lnX2+β3lnX3+β4p
其中Y為商品房銷(xiāo)售面積，X1為商品房本年竣工面積、X2為人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、X3為廣義貨幣供應(yīng)量，p為宏觀調(diào)控的虛擬變量。運(yùn)用數(shù)據(jù)建立回歸模型。構(gòu)建的模型為：
lnY=-6.413+1.876lnX1+0.285lnX2-0.46lnX3+0.031P
從構(gòu)建的模型可以看出房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積與商品房年竣工面積、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、宏觀調(diào)控政策的虛擬變量成正比，與廣義貨幣成反比。商品房本年竣工面積對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積的影響最大，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值次之，但也不可忽略宏觀調(diào)控的作用。這些因素也會(huì)影響房地產(chǎn)的需求，通過(guò)均衡理論進(jìn)而會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格。
四、結(jié)論
本文通過(guò)灰色系統(tǒng)理論分析影響房地產(chǎn)需求的因素，可以得出住房需求與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著緊密的關(guān)系，商品房銷(xiāo)售量直接反映了住房需求，而間接起影響作用的城鎮(zhèn)居民生活水平和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的變化，不論是從需求者角度來(lái)說(shuō)還是從供給者方面來(lái)講，都對(duì)其需求變化產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。
為了解決房地產(chǎn)行業(yè)的一些問(wèn)題比如價(jià)格問(wèn)題，國(guó)家可以通過(guò)適當(dāng)?shù)目刂普{(diào)節(jié)上述因素來(lái)穩(wěn)固房地產(chǎn)價(jià)格，使國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，同時(shí)也解決老百姓最關(guān)心的房?jī)r(jià)問(wèn)題。具體政策為：完善各個(gè)收入層的分配制度，促進(jìn)房地產(chǎn)需求持續(xù)穩(wěn)定健康增長(zhǎng)；轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)；完善房地產(chǎn)的價(jià)格機(jī)制，充分反映房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求。
參考文獻(xiàn)：
[1]趙晨，王超，楊崗青.基于投入—產(chǎn)出模型對(duì)西安房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度分析研究[J].地下水，2011（03）.
[2]宋永發(fā)，刑燕婷.基于FA和VAR模型的房地產(chǎn)信心指數(shù)實(shí)證研究[J].技術(shù)經(jīng)濟(jì)與管理研究，2013（11）.
[3]黎會(huì).基于理論價(jià)格法的廣東省茂名市房地產(chǎn)泡沫研究[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2012（15）.
[4]張完定，賈金宇.基于房地產(chǎn)市場(chǎng)正需求曲線的均衡分析[J].西安財(cái)經(jīng)學(xué)院學(xué)報(bào)，2011（03）.
（作者單位：江蘇大學(xué)財(cái)經(jīng)學(xué)院）