摘要：房地產業是我國的一個重要的基礎性產業，其發展狀況對國民經濟發展起到了不可忽視的作用。但近些年來房地產價格的持續大幅增長對國民經濟的穩定產生了不良的影響，房地產業中存在的諸多問題引起了普通民眾和理論界的集中廣泛關注和討論。伴隨著房地產市場逐步發展而產生了房地產銀行信貸業務，房地產信貸額的逐年增長和擴大對房地產價格上漲有著推動的作用。文章基于房地產市場的局部均衡分析，通過單位根檢驗、協整檢驗和構建經典計量模型等計量經濟學方法，實證檢驗不同形式的銀行信貸對房地產價格的影響機制和影響大小。
關鍵詞：銀行信貸；房地產價格；協整檢驗；回歸分析
房地產是人們生活中的一種必需品，而房地產業是現代經濟發展中的主要產業之一，對國民經濟發展、產業結構調整、人民生活水平提高均產生積極的推動作用。因此其發展狀況對國民經濟社會的健康穩定發展有重大的影響。我國商品房市場從20世紀發展至今，存在著房地產價格上漲過高過快，市場供求結構不合理等諸多問題。同時房地產信貸伴隨著房地產市場的發展而逐步擴大，從理論和實際情況分析都對房地產價格有著密切的聯系，我國信貸規模的擴張也被認為是推動房地產價格上漲的主要原因之一。房地產信貸是通過怎樣的機制影響房地產市場的需求與供給，從而影響房地產價格的，就成為一個值得研究的問題。
一、我國住房制度改革與房地產信貸發展的歷史背景和現狀分析
我國房地產業的實際發展起步于20世紀80年代，以1978年為分水嶺，城鎮住房制度主要分為計劃經濟體制下以配給制為主的福利住房制度和向市場經濟體制發展的以市場化為主的住房制度兩個階段。從改革開放以來，國務院頒發過諸多住房制度改革的相關政策通知，探尋“住房商品化”的改革路徑。到1998年，受到國內外政治經濟形勢變化的影響，我國的城鎮住房制度改革步入加速發展的一個新的階段，這一階段的特點是住房分配的貨幣化改革。1998年國務院發布重要政策文件《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，明確規定停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。為了鼓勵群眾的購房熱情，盡快改變房地產市場發展遲緩的局面，取消了對個人住房貸款的規模限制，降低首付比例，放寬貸款期限，刺激了個人住房消費需求，加速了房地產市場，特別是商品房市場的發展。
銀行的房地產信貸業務隨著住房制度的改革而逐步發展起來。張海英（2010）將房地產信貸發展分為三個階段。第一階段是從1998～2002年的寬松期，此時期內利率水平降低，個人住房貸款規模大幅擴張。第二階段是2003～2004年的調整期，由于部分地區房地產價格漲幅過快，中央出臺一系列調控措施，引導商業銀行控制房地產信貸風險。第三階段是自2005年至今的收緊期，因為上一階段的措施未能有效控制房價上漲，房地產投資快速增加，因此中央通過提高利率等手段調節銀行體系的流動性，抑制各地不斷上漲的房價。
但總體來看，為了滿足居民對房地產商品的正常自住性需求，對個人住房按揭貸款的限制并不嚴厲，其規模從2005年至今依然呈逐年上升趨勢，總量從2005年的70877億元增長到2012年的312112億元，增長340%左右。房地產開發貸款也從2005年的34643億元增長到2012年的152277億元，增長幅度與個人住房按揭貸款相當。
二、房地產信貸對房地產價格的影響機制分析
（一）房地產價格影響因素
張敏（2011）認為影響房地產價格的影響因素眾多，總體上說可以分成市場因素和非市場因素，而市場因素又可以分為宏觀和微觀兩個層面。總體來說，房地產價格的影響因素可以分為房地產內在因素、周邊環境因素、經濟因素、行政因素、社會因素。房地產內在因素和周邊環境因素屬于非市場因素，內在因素如房屋的地理位置、外觀設計、施工質量等，環境因素如交通、公共設施、居民素質等。行政因素包括土地使用制度、城鎮住房分配制度、稅收政策、金融政策等房地產相關的制度、政策、法規。社會因素包括消費偏好、人口數量、風俗習慣、城市化程度等等。以上這些因素，外加經濟因素中的宏觀方面，如國家及地區的經濟發展水平，一般不易量化，或者指標比較難以選取，與房地產價格之間的關系較為復雜，本文中不予以詳細論述。本文僅論述經濟因素中幾個主要對房地產價格有較為明顯的影響的微觀因素。
1. 可支配收入
收入是消費的基礎。由收入效應可知，當收入增加時，消費者對商品的需求也會增加，進而使得商品的價格提高。在國民收入的計算中，居民的可支配收入是決定家庭需求的一個重要因素。居民收入水平與房地產需求呈正向變動的關系。易歡萍（2013）認為，居民收入變化對房地產價格變化的影響是長期的，其影響程度取決于居民的邊際消費傾向和現有的收入水平。
一般來說，低收入家庭的可支配收入增加會用于基本生存消費，基本對房地產價格沒有影響；中等收入家庭的房地產邊際消費傾向比較大，可支配收入增加時會用于自住的房產，改善住房條件，因此會增加房地產的需求，進而推動房價上漲；高收入家庭的可支配收入增加主要會用于房地產的投資，從而也會增加對房地產的需求，提高房地產價格。
2. 銀行信貸與利率
房地產信貸是指銀行對房產、地產和建筑業的生產經營發放貸款以及對居民購房、建房的消費性貸款。房地產信貸是當今世界金融業最活躍的傳統業務之一，許多國家的住宅建設不是主要依賴政府撥款，而是運用政府采取減免稅、放寬貸款條件等優惠政策，鼓勵銀行籌集融通資金擴大銀行信貸規模，以支持住房建設和購買。
房地產信貸依據貸款使用者的不同，可以分為房地產開發貸款和個人住房抵押貸款兩類。房地產開發貸款是指對房地產開發家具企業發放的用于住房、商業用房和其他房地產開發建設的中長期項目貸款，又可根據開發內容細分為住房開發貸款、商業用房開發貸款、土地開發貸款和房地產開發家具企業流動資金貸款。個人房屋抵押貸款是指借款人以本人名下的房產作為抵押品，向銀行申請用于個人合法合規用途的擔保貸款，用途包括個人購房、購車、消費、經營等多種用途，并按照合同約定期限按期分批償還所欠本金和利息。個人住房按揭貸款的概念與個人住房抵押貸款的概念類似，區別在于前者的用途僅限于購買作為抵押品的該套房產使用，是一種專款專用的銀行貸款，因此本文中討論的個人住房方面的貸款指的是個人住房按揭貸款，而非個人住房抵押貸款。
關鍵詞：銀行信貸；房地產價格；協整檢驗；回歸分析
房地產是人們生活中的一種必需品，而房地產業是現代經濟發展中的主要產業之一，對國民經濟發展、產業結構調整、人民生活水平提高均產生積極的推動作用。因此其發展狀況對國民經濟社會的健康穩定發展有重大的影響。我國商品房市場從20世紀發展至今，存在著房地產價格上漲過高過快，市場供求結構不合理等諸多問題。同時房地產信貸伴隨著房地產市場的發展而逐步擴大，從理論和實際情況分析都對房地產價格有著密切的聯系，我國信貸規模的擴張也被認為是推動房地產價格上漲的主要原因之一。房地產信貸是通過怎樣的機制影響房地產市場的需求與供給，從而影響房地產價格的，就成為一個值得研究的問題。
一、我國住房制度改革與房地產信貸發展的歷史背景和現狀分析
我國房地產業的實際發展起步于20世紀80年代，以1978年為分水嶺，城鎮住房制度主要分為計劃經濟體制下以配給制為主的福利住房制度和向市場經濟體制發展的以市場化為主的住房制度兩個階段。從改革開放以來，國務院頒發過諸多住房制度改革的相關政策通知，探尋“住房商品化”的改革路徑。到1998年，受到國內外政治經濟形勢變化的影響，我國的城鎮住房制度改革步入加速發展的一個新的階段，這一階段的特點是住房分配的貨幣化改革。1998年國務院發布重要政策文件《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，明確規定停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。為了鼓勵群眾的購房熱情，盡快改變房地產市場發展遲緩的局面，取消了對個人住房貸款的規模限制，降低首付比例，放寬貸款期限，刺激了個人住房消費需求，加速了房地產市場，特別是商品房市場的發展。
銀行的房地產信貸業務隨著住房制度的改革而逐步發展起來。張海英（2010）將房地產信貸發展分為三個階段。第一階段是從1998～2002年的寬松期，此時期內利率水平降低，個人住房貸款規模大幅擴張。第二階段是2003～2004年的調整期，由于部分地區房地產價格漲幅過快，中央出臺一系列調控措施，引導商業銀行控制房地產信貸風險。第三階段是自2005年至今的收緊期，因為上一階段的措施未能有效控制房價上漲，房地產投資快速增加，因此中央通過提高利率等手段調節銀行體系的流動性，抑制各地不斷上漲的房價。
但總體來看，為了滿足居民對房地產商品的正常自住性需求，對個人住房按揭貸款的限制并不嚴厲，其規模從2005年至今依然呈逐年上升趨勢，總量從2005年的70877億元增長到2012年的312112億元，增長340%左右。房地產開發貸款也從2005年的34643億元增長到2012年的152277億元，增長幅度與個人住房按揭貸款相當。
二、房地產信貸對房地產價格的影響機制分析
（一）房地產價格影響因素
張敏（2011）認為影響房地產價格的影響因素眾多，總體上說可以分成市場因素和非市場因素，而市場因素又可以分為宏觀和微觀兩個層面。總體來說，房地產價格的影響因素可以分為房地產內在因素、周邊環境因素、經濟因素、行政因素、社會因素。房地產內在因素和周邊環境因素屬于非市場因素，內在因素如房屋的地理位置、外觀設計、施工質量等，環境因素如交通、公共設施、居民素質等。行政因素包括土地使用制度、城鎮住房分配制度、稅收政策、金融政策等房地產相關的制度、政策、法規。社會因素包括消費偏好、人口數量、風俗習慣、城市化程度等等。以上這些因素，外加經濟因素中的宏觀方面，如國家及地區的經濟發展水平，一般不易量化，或者指標比較難以選取，與房地產價格之間的關系較為復雜，本文中不予以詳細論述。本文僅論述經濟因素中幾個主要對房地產價格有較為明顯的影響的微觀因素。
1. 可支配收入
收入是消費的基礎。由收入效應可知，當收入增加時，消費者對商品的需求也會增加，進而使得商品的價格提高。在國民收入的計算中，居民的可支配收入是決定家庭需求的一個重要因素。居民收入水平與房地產需求呈正向變動的關系。易歡萍（2013）認為，居民收入變化對房地產價格變化的影響是長期的，其影響程度取決于居民的邊際消費傾向和現有的收入水平。
一般來說，低收入家庭的可支配收入增加會用于基本生存消費，基本對房地產價格沒有影響；中等收入家庭的房地產邊際消費傾向比較大，可支配收入增加時會用于自住的房產，改善住房條件，因此會增加房地產的需求，進而推動房價上漲；高收入家庭的可支配收入增加主要會用于房地產的投資，從而也會增加對房地產的需求，提高房地產價格。
2. 銀行信貸與利率
房地產信貸是指銀行對房產、地產和建筑業的生產經營發放貸款以及對居民購房、建房的消費性貸款。房地產信貸是當今世界金融業最活躍的傳統業務之一，許多國家的住宅建設不是主要依賴政府撥款，而是運用政府采取減免稅、放寬貸款條件等優惠政策，鼓勵銀行籌集融通資金擴大銀行信貸規模，以支持住房建設和購買。
房地產信貸依據貸款使用者的不同，可以分為房地產開發貸款和個人住房抵押貸款兩類。房地產開發貸款是指對房地產開發家具企業發放的用于住房、商業用房和其他房地產開發建設的中長期項目貸款，又可根據開發內容細分為住房開發貸款、商業用房開發貸款、土地開發貸款和房地產開發家具企業流動資金貸款。個人房屋抵押貸款是指借款人以本人名下的房產作為抵押品，向銀行申請用于個人合法合規用途的擔保貸款，用途包括個人購房、購車、消費、經營等多種用途，并按照合同約定期限按期分批償還所欠本金和利息。個人住房按揭貸款的概念與個人住房抵押貸款的概念類似，區別在于前者的用途僅限于購買作為抵押品的該套房產使用，是一種專款專用的銀行貸款，因此本文中討論的個人住房方面的貸款指的是個人住房按揭貸款，而非個人住房抵押貸款。