銀行房地產信貸的規(guī)模受到利率的影響，進而影響房地產價格。當貸款利率提高時，居民購買房產的還貸負擔加重，無論是從自住還是投資的角度看，消費者都會減少對房地產的需求，使得房價下降；房地產開發(fā)商的成本增加，會減少房地產的供給，使得房價上升。因此利率與房地產價格之間的關系取決于利率分別對房地產需求和供給方面的相對影響大小。
　　3. 租金
　　由于房地產的價值量很大，當需求者沒有能力或者沒有意愿支付其價格時，會有部分消費者選擇租住房屋。房地產市場也由此可以劃分為買賣市場和租賃市場，分別形成房價和租金兩種價格形態(tài)。雖然房價和租金都由各自的買賣市場和租賃市場的供求決定，但是這兩者之間有相互替代的關系，所以理論上講租金的價格上升，房地產買賣市場的需求會增加，房價也會相應上漲。
　　4. 房地產開發(fā)成本與開發(fā)資金
　　房地產開發(fā)成本的多少會影響到房地產開發(fā)商獲得利潤的大小。在房地產開發(fā)過程中，一般都會投入大量的資本、勞動力、技術及其他要素，這些要素價格的變化會影響到開發(fā)成本的變化。由于房地產開發(fā)周期較長，一般為一年左右，因此相關要素價格上升時，開發(fā)成本上升，如果當期房價不變時，可能會使得開發(fā)商囤積已建成的房屋，減少供給，而推動下一期的房價上漲。
　　因為房地產的價值量很大，房地產開發(fā)資金支持了房地產商的資金流動和周轉，當開發(fā)資金充裕時，開發(fā)商有更多能力負擔開發(fā)成本的增加，因此房地產供給量會相應增加。
　　（二）房地產的雙重屬性特征
　　房地產商品不同于其他商品的特點，房地產商品既是一種消費品，也是一種投資品，具有實物資產屬性和虛擬資產屬性的雙重特征。
　　首先，房地產是滿足人們基本生活需要所必需的居住生活場所，是一種必要的消費品，需求的價格彈性比較小，具有需求剛性。作為消費品的房地產主要滿足的是家庭的自主性需求，因為房地產的價值量很大，對于家庭來說是一項重要的實物資產，具有保值的特點。當房地產作為消費品時，具有消費品的一般特點，在房價上升時需求量會減少，而需求增加時會推動房價上漲。
　　其次，房地產也是一種重要的投資品，是居民和家具企業(yè)的重要投資渠道之一。房地產具有耐久性和增值性，在保值的同時還有增值的功能，能獲得價值量較大而且穩(wěn)定的收益，是房地產成為一種虛擬資產的原因之一。當房地產以虛擬資產的形式出現(xiàn)時，它的定價方式與作為消費品的房地產定價方式有所區(qū)別。相比于房地產的當期價格，投資者對房地產價格的預期對需求的影響更大，當投資者預期房地產價格有上漲趨勢時，投資性需求往往會增加，而需求增加又會推動房價的進一步提高。
　　（三）房地產價格形成的均衡分析
　　1. 局部均衡分析
　　（1）房地產需求曲線
　　房地產商品的需求量可以看成是所有影響該商品需求量因素的函數(shù)，如房地產價格、收入水平、租金價格等，即以影響需求數(shù)量的各個因素為自變量，需求數(shù)量為因變量，建立需求函數(shù)，即
　　Qd=f（P，I，R，G，C，EL）
　　式中，Qd表示一定時期內房地產的市場需求量，P，I，R，G，C，E等代表影響市場需求量的價格、收入等等因素。
　　為了研究方便，假定其他因素保持不變，只研究房地產價格對市場需求量的影響，于是需求函數(shù)可以表示為
　　Qd=f（P）
　　由于房地產具有消費品和投資品的雙重屬性，所以房地產的需求曲線不同于一般商品。一般觀點認為，將房地產作為消費品研究時，當房地產價格下降，房地產需求量會增加，而當其價格上升，需求量會減少，所以房地產價格曲線是向右下方傾斜，斜率為負的一條直線或者曲線；將房地產作為投資品研究時，當房地產價格上升，房地產需求量會增加，而當其價格下降，需求量也會相應減少，所以此時房地產價格是向右上方傾斜，斜率為正的一條直線或者曲線。張完定，賈金宇（2011）的觀點是，房地產需求是消費性需求與投資性需求之和，在現(xiàn)實的市場中并不能有效的分離出這兩種需求，所以房地產的需求曲線是一種特殊的折線形的需求曲線，如圖3所示。
　　（2）房地產的供給曲線
　　與需求函數(shù)的分析相類似，房地產供給數(shù)量受到一系列因素的影響，如房地產價格、土地供給數(shù)量、房地產開發(fā)成本、利率等，為了簡化研究，假設其他因素是不變的，僅考慮房地產價格對房地產供給數(shù)量的影響，供給函數(shù)可以表示為：
　　Qd=f（P）
　　相比于需求曲線，房地產供給曲線的形狀與一般商品的供給曲線相同，當房地產價格上升時，市場供給數(shù)量會增加，而當其價格下降時，市場供給數(shù)量會減少，所以房地產供給量與房價之間存在正相關的關系，供給曲線是向右上方傾斜，斜率為正的一條直線或者曲線。
　　（3）均衡狀態(tài)
　　當房地產市場上的供給數(shù)量等于需求數(shù)量，且供給價格與需求價格相一致時，即達到了供給與需求的均衡狀態(tài)。由于房地產供給受到可開發(fā)土地面積、城市規(guī)劃、政策管制等方面的限制，供給彈性較小，而需求彈性相對較大。房地產作為完全消費品時的供求均衡狀態(tài)如圖4所示。
　　但由于房地產同時也具有投資品的屬性，現(xiàn)實中的需求曲線較難模擬，均衡價格和均衡數(shù)量都難以確定，房地產市場中的不均衡狀態(tài)是更加普遍的。
　　2. 銀行信貸對房地產需求的影響機制
　　對于購房者來說，購房的資金來源主要有家庭的儲蓄額、親友借款、銀行貸款、住房公積金等形式。因為房地產的本身價值量很大，購房者很難單純依靠家庭儲蓄以及形成家庭儲蓄的可支配收入一次性付清房屋價款，一般都采取分期付款，但即使如此，首付款的價格也往往超過購房者的現(xiàn)期支付能力，此時就需要個人住房按揭貸款的介入。根據(jù)中國人民銀行規(guī)定，購房者最高只需按照房價總額30%的比例支付首付款，也就是說其余70%的部分可以向銀行申請個人住房按揭貸款。
　　雖然一般理論中都認為房地產投資性需求曲線是向右上方傾斜，斜率為正的，但由于現(xiàn)實中較難有效區(qū)分自住性需求和投資性需求，因此本文中仍然認為房地產的需求曲線是向右下方傾斜，斜率為負的，個人按揭貸款的介入導致投資性需求增加時，需求曲線的形狀并未發(fā)生很大改變，但是會沿著供給曲線向右上方整體平移，使得市場上房地產需求數(shù)量與房地產價格同時增加。原因是銀行對購房者的個人住房按揭貸款使得部分潛在需求轉化為有效需求。房地產的有效需求是指購房者既有購買愿望又有購買能力的房地產需求，而房地產的潛在需求指的是投資者對房地產商品的應有需求量，是過去和現(xiàn)在尚未轉化為實際的、但未來有可能轉化為實際的房地產購買力的需求。當購房者從銀行獲得個人住房按揭貸款時，相當于增加了可支配收入，提高了當期的房地產實際購買力，將潛在需求轉化為當期的有效需求。因此，個人住房按揭貸款的提供使得房地產的市場需求增加，推動了房價的上漲。