摘要：2013年初，“國五條”政策出臺，該政策以抑制投資性房產交易、限購、限貸為重心，不僅對房地產交易市場發揮作用，而且影響房貸市場的發展。文章通過對于新國五條政策出臺背景下武漢地方房貸市場發展的現狀和存在問題的說明，針對武漢市場的實際情況提出相關建議。
關鍵詞：國五條；房貸；房產交易
2013年以來，為進一步促進房地產市場平穩健康發展，遏制城市房價過快上漲，切實解決城鎮居民住房問題，國務院于2013年2月20日出臺了新“國五條”調控政策。除了房地產市場有所回應外，各金融機構也對此出臺了相關應對措施，以調節、引導購房需求。
從武漢的實際情況看，在新一輪房地產調控下，武漢的房地產業發展正面臨著新的博弈，如何在房地產市場的調控下，充分發揮金融支持作用，實現武漢市房地產經濟全面協調和可持續發展是一個值得關注的問題。
一、“國五條”的背景及內容
“國五條”的出臺是基于在城市中房價的持續上升而引發的進一步炒房熱以及炒房熱導致的房地產泡沫加劇，投機者基于大城市限購限貸政策而進入人均收入和支付能力較低的中小城市，進而擠壓中小城市居民的購房市場。在2012年全年全國各城市的房價上漲范圍不斷持續擴大，且出現上漲城市由2012年前期的一、二線城市不斷向三、四線的中小城市擴散的現象，這種現象的出現導致部分中小型城市的房地產市場發展失衡，居民購買能力有限以及商品房數量供給增加過快，出現大量空置房。如果不對這種現象加以規制和調整，必然會產生更大的經濟和社會風險。
在此基礎上，國務院辦公廳出臺了“國五條”，“國五條”內容基本是對前幾次房地產調控政策的重申，例如：對地方政府在房地產市場調控和住房保障上所擔負職責的再次強調；加強政策性貸款制度的發展，保障性住房的建設工作；遏制投資性購房的趨勢，通過對二手房交易征收較高的個人所得稅來抑制投資性購房，減少房地產市場中的泡沫。
二、“國五條”調控下的武漢市房貸市場的發展
根據“國五條”的內容，2013年3月31日，武漢市住房保障和房屋管理局公布了《關于發布2013年度武漢市新建商品房價格控制目標的通告》，該通告內容如下：武漢市2013年度新建商品住房（不含保障性住房）價格控制目標為：同比增幅低于人均可支配收入實際增幅。根據這一目標的調整下，武漢市各金融機構繼續執行商品住房限購措施，控制二套房貸款，個人住房貸款利率嚴格實行差別風險定價，進一步提高第二套住房貸款首付比例和貸款利率。這些舉措是否能夠對房地產交易產生影響，能夠產生多大的影響，還需要進一步的探索。
1. 新房交易市場整體回暖
二手房交易征收20%的個人所得稅，使得二手房交易成本大幅增加，影響二手房的交易市場，進而使得新房市場整體回暖。在武漢市“國五條”實施細則出臺的初期，武漢市二手房交易價格微跌，據二手房數據監控中心的數據顯示：在2013年4月1日至2013年4月7日這段時間內，即國五條細則開始實施的第一周，武漢市二手住宅掛牌均價出現了小幅度的下跌現象，截止到4月11日二手住宅均價為8742元/平方米，比實施之前價格下降了6元/平方米，環比下降了0.07%，武漢市二手住宅均價繼連續下跌之后繼續出現小幅度的下跌。二手住宅交易價格下跌將會進一步擠掉泡沫；另外，在二手房交易市場出現萎縮的同時，由于替代消費的催促，短期內一部分的二手房客戶轉向新房交易市場，因而增加了新房交易市場的熱度，使其基本回暖。受此影響，武漢市各級金融機構認真按照調控措施的相關要求，不斷調整信貸結構。據統計：2013年，全市房地產各項貸款余額2423.64億元，同比增長14.75%，全年新增281.10億元，較上年多增89.70億元。
2. 房貸市場中個人投資性需求下降
“國五條”中對二手房交易征收高稅率，從其目的上看，是為了抑制投資性交易的繼續增加，而從其本質上看，是采用資本利得稅的方法，進一步降低了房屋的投資屬性，使其還原為本身的商品屬性。在個人購買住房時，即使是在購進新房時，其投資性心理因二手房交易的賦稅而減少。從經濟學的成本和效益角度來看，投資房產的收益在此時大幅下降，且從國家的長遠政策來看，其抑制投資性房產交易的意圖非常明顯，故房貸市場中為了投資而購買新房的交易明顯減少。因此，武漢整體房地產市場中，個人購買住房的投資性需求下降，但1-12月武漢主城區房價環比變化均控制在1%以內，市場購房以首次置業的剛性需求為主，故而同時導致房價上漲幅度趨緩。受此影響，武漢市金融機構采取積極措施，合理引導居民購房貸款。據統計，2013年，武漢市個人住房貸款余額1235.14億元，同比增長11.91%，較年初新增131.48億元。
3. 政策性住房貸款增加
在“國五條”調整房地產交易市場的基礎上，武漢市根據國家四部委《關于規范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》精神，結合實際情況，積極調整相關政策，不斷完善住房公積金管理制度，加強住房公積金信貸業務管理，有力促進了住房公積金貸款業務健康快速發展，充分發揮出了住房公積金制度等政策性住房貸款支持的民生保障作用。2013年3月10日，武漢市調整了新受理的住房公積金個人貸款業務，從前計算個人住房貸款公積金的時候，主要是根據市民家庭夫妻雙方的月繳存額來衡量其還款能力、貸款最高限額和貸款最高比例，在這三項中選最低值，而新政策則在其中加入繳存時間及繳存賬戶余額等系數標準，有利于那些首次使用住房公積金的市民。且新政策下，外地調入武漢的職工，由外地公積金中心出具正常繳納6個月以上的證明，并將外地繳納的公積金全部轉移至本地公積金賬戶，實現了武漢市與外地城市住房公積金的共用。這一舉措，也同樣增加了個人購買住房的政策性貸款數量。據統計，2013年，全市個人住房公積金貸款余額372.89億元，同比增長48.55%。全年新增個人住房公積金貸款155.99億元，其中用于支持購買商品住房貸款139.11億元，經濟適用住房貸款1.97億元，存量住房貸款14.65億元。全年利用住房公積金支持保障性住房建設貸款0.6億元。
三、房貸市場的問題和建議
房貸市場在房地產交易市場中扮演著十分關鍵的角色，在國家實施新一輪房產調控措施時，全市的房貸市場發展仍然存在著一些問題，并針對其問題給出一些合理化的建議。
1.房貸市場監管不到位
監管機構的缺位會導致監管弱化,在一定程度上助長了放貸機構、投資銀行等投資機構的非理性行為。各級政府及相關調控部門應結合武漢市的市場現狀，建立和完善房地產市場監督體系，對銀行、貸款機構的住房抵押貸款的過程進行監督，規范健全的房地產金融監控體系，完善市場機制。同時也應通過制定法律法規等手段規范市場。
2.房地產交易過度依賴金融機構
房地產市場的資金大部分都是來自于金融機構，而較少的采用自我融資等手段，使得銀行存在著大量的風險，一旦房地產家具企業資金斷裂，則會對銀行等金融機構產生巨大的影響。作為市場的最終調控者，政府機構應該拓寬融資渠道，合理的引導家具企業利用股權融資等方式進行自我造血，同時也將風險分散，有利于市場健康發展。
3.房地產貸款存在潛在風險
房屋貸款本身存在期限長、不確定性高的特點，其未來償付主要來源于貸款人的收入，而未來收入的不確定性又增加了房貸的風險。其次，個人住房貸款業務主要的資金來源為儲戶的儲蓄存款，這種短期的存款與長達幾十年的房貸相匹配，導致了銀行內部流動性不足的問題。針對于此，銀行應該堅決執行差異化的住房貸款政策，對于對貸款人進行的貸前審核，應該嚴格程序和細化標準，同時采集客戶的信用記錄，將房貸本身的風險降低到最小。
參考文獻：
[1]崔玉嬌.對“國五條”房價調控政策的評析[J].經濟研究導刊,2013.7
[2]湯曉丹.房貸新政對我國房地產市場的影響分析[J].經濟管理者,2013.10
[3]郭建校,王洪禮.我國房地產價格影響因素分析[J].河北大學學報(哲學社會科學版),2010.1
[4]李宇嘉.論個人住房貸款發展的困境、原因及化解[J].中國房地產,2013.11
[5]宋巧玲.我國個人住房貸款的風險分析與防范[J].西南大學學報,2011
作者簡介：
李穎（1993-），女，河南焦作人，漢族，本科，華中師范大學經濟與工商管理學院，財務會計專業2011級本科生。
關鍵詞：國五條；房貸；房產交易
2013年以來，為進一步促進房地產市場平穩健康發展，遏制城市房價過快上漲，切實解決城鎮居民住房問題，國務院于2013年2月20日出臺了新“國五條”調控政策。除了房地產市場有所回應外，各金融機構也對此出臺了相關應對措施，以調節、引導購房需求。
從武漢的實際情況看，在新一輪房地產調控下，武漢的房地產業發展正面臨著新的博弈，如何在房地產市場的調控下，充分發揮金融支持作用，實現武漢市房地產經濟全面協調和可持續發展是一個值得關注的問題。
一、“國五條”的背景及內容
“國五條”的出臺是基于在城市中房價的持續上升而引發的進一步炒房熱以及炒房熱導致的房地產泡沫加劇，投機者基于大城市限購限貸政策而進入人均收入和支付能力較低的中小城市，進而擠壓中小城市居民的購房市場。在2012年全年全國各城市的房價上漲范圍不斷持續擴大，且出現上漲城市由2012年前期的一、二線城市不斷向三、四線的中小城市擴散的現象，這種現象的出現導致部分中小型城市的房地產市場發展失衡，居民購買能力有限以及商品房數量供給增加過快，出現大量空置房。如果不對這種現象加以規制和調整，必然會產生更大的經濟和社會風險。
在此基礎上，國務院辦公廳出臺了“國五條”，“國五條”內容基本是對前幾次房地產調控政策的重申，例如：對地方政府在房地產市場調控和住房保障上所擔負職責的再次強調；加強政策性貸款制度的發展，保障性住房的建設工作；遏制投資性購房的趨勢，通過對二手房交易征收較高的個人所得稅來抑制投資性購房，減少房地產市場中的泡沫。
二、“國五條”調控下的武漢市房貸市場的發展
根據“國五條”的內容，2013年3月31日，武漢市住房保障和房屋管理局公布了《關于發布2013年度武漢市新建商品房價格控制目標的通告》，該通告內容如下：武漢市2013年度新建商品住房（不含保障性住房）價格控制目標為：同比增幅低于人均可支配收入實際增幅。根據這一目標的調整下，武漢市各金融機構繼續執行商品住房限購措施，控制二套房貸款，個人住房貸款利率嚴格實行差別風險定價，進一步提高第二套住房貸款首付比例和貸款利率。這些舉措是否能夠對房地產交易產生影響，能夠產生多大的影響，還需要進一步的探索。
1. 新房交易市場整體回暖
二手房交易征收20%的個人所得稅，使得二手房交易成本大幅增加，影響二手房的交易市場，進而使得新房市場整體回暖。在武漢市“國五條”實施細則出臺的初期，武漢市二手房交易價格微跌，據二手房數據監控中心的數據顯示：在2013年4月1日至2013年4月7日這段時間內，即國五條細則開始實施的第一周，武漢市二手住宅掛牌均價出現了小幅度的下跌現象，截止到4月11日二手住宅均價為8742元/平方米，比實施之前價格下降了6元/平方米，環比下降了0.07%，武漢市二手住宅均價繼連續下跌之后繼續出現小幅度的下跌。二手住宅交易價格下跌將會進一步擠掉泡沫；另外，在二手房交易市場出現萎縮的同時，由于替代消費的催促，短期內一部分的二手房客戶轉向新房交易市場，因而增加了新房交易市場的熱度，使其基本回暖。受此影響，武漢市各級金融機構認真按照調控措施的相關要求，不斷調整信貸結構。據統計：2013年，全市房地產各項貸款余額2423.64億元，同比增長14.75%，全年新增281.10億元，較上年多增89.70億元。
2. 房貸市場中個人投資性需求下降
“國五條”中對二手房交易征收高稅率，從其目的上看，是為了抑制投資性交易的繼續增加，而從其本質上看，是采用資本利得稅的方法，進一步降低了房屋的投資屬性，使其還原為本身的商品屬性。在個人購買住房時，即使是在購進新房時，其投資性心理因二手房交易的賦稅而減少。從經濟學的成本和效益角度來看，投資房產的收益在此時大幅下降，且從國家的長遠政策來看，其抑制投資性房產交易的意圖非常明顯，故房貸市場中為了投資而購買新房的交易明顯減少。因此，武漢整體房地產市場中，個人購買住房的投資性需求下降，但1-12月武漢主城區房價環比變化均控制在1%以內，市場購房以首次置業的剛性需求為主，故而同時導致房價上漲幅度趨緩。受此影響，武漢市金融機構采取積極措施，合理引導居民購房貸款。據統計，2013年，武漢市個人住房貸款余額1235.14億元，同比增長11.91%，較年初新增131.48億元。
3. 政策性住房貸款增加
在“國五條”調整房地產交易市場的基礎上，武漢市根據國家四部委《關于規范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》精神，結合實際情況，積極調整相關政策，不斷完善住房公積金管理制度，加強住房公積金信貸業務管理，有力促進了住房公積金貸款業務健康快速發展，充分發揮出了住房公積金制度等政策性住房貸款支持的民生保障作用。2013年3月10日，武漢市調整了新受理的住房公積金個人貸款業務，從前計算個人住房貸款公積金的時候，主要是根據市民家庭夫妻雙方的月繳存額來衡量其還款能力、貸款最高限額和貸款最高比例，在這三項中選最低值，而新政策則在其中加入繳存時間及繳存賬戶余額等系數標準，有利于那些首次使用住房公積金的市民。且新政策下，外地調入武漢的職工，由外地公積金中心出具正常繳納6個月以上的證明，并將外地繳納的公積金全部轉移至本地公積金賬戶，實現了武漢市與外地城市住房公積金的共用。這一舉措，也同樣增加了個人購買住房的政策性貸款數量。據統計，2013年，全市個人住房公積金貸款余額372.89億元，同比增長48.55%。全年新增個人住房公積金貸款155.99億元，其中用于支持購買商品住房貸款139.11億元，經濟適用住房貸款1.97億元，存量住房貸款14.65億元。全年利用住房公積金支持保障性住房建設貸款0.6億元。
三、房貸市場的問題和建議
房貸市場在房地產交易市場中扮演著十分關鍵的角色，在國家實施新一輪房產調控措施時，全市的房貸市場發展仍然存在著一些問題，并針對其問題給出一些合理化的建議。
1.房貸市場監管不到位
監管機構的缺位會導致監管弱化,在一定程度上助長了放貸機構、投資銀行等投資機構的非理性行為。各級政府及相關調控部門應結合武漢市的市場現狀，建立和完善房地產市場監督體系，對銀行、貸款機構的住房抵押貸款的過程進行監督，規范健全的房地產金融監控體系，完善市場機制。同時也應通過制定法律法規等手段規范市場。
2.房地產交易過度依賴金融機構
房地產市場的資金大部分都是來自于金融機構，而較少的采用自我融資等手段，使得銀行存在著大量的風險，一旦房地產家具企業資金斷裂，則會對銀行等金融機構產生巨大的影響。作為市場的最終調控者，政府機構應該拓寬融資渠道，合理的引導家具企業利用股權融資等方式進行自我造血，同時也將風險分散，有利于市場健康發展。
3.房地產貸款存在潛在風險
房屋貸款本身存在期限長、不確定性高的特點，其未來償付主要來源于貸款人的收入，而未來收入的不確定性又增加了房貸的風險。其次，個人住房貸款業務主要的資金來源為儲戶的儲蓄存款，這種短期的存款與長達幾十年的房貸相匹配，導致了銀行內部流動性不足的問題。針對于此，銀行應該堅決執行差異化的住房貸款政策，對于對貸款人進行的貸前審核，應該嚴格程序和細化標準，同時采集客戶的信用記錄，將房貸本身的風險降低到最小。
參考文獻：
[1]崔玉嬌.對“國五條”房價調控政策的評析[J].經濟研究導刊,2013.7
[2]湯曉丹.房貸新政對我國房地產市場的影響分析[J].經濟管理者,2013.10
[3]郭建校,王洪禮.我國房地產價格影響因素分析[J].河北大學學報(哲學社會科學版),2010.1
[4]李宇嘉.論個人住房貸款發展的困境、原因及化解[J].中國房地產,2013.11
[5]宋巧玲.我國個人住房貸款的風險分析與防范[J].西南大學學報,2011
作者簡介：
李穎（1993-），女，河南焦作人，漢族，本科，華中師范大學經濟與工商管理學院，財務會計專業2011級本科生。