近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)得以快速的發(fā)展，拆遷補(bǔ)償是房地產(chǎn)業(yè)普遍存在的問(wèn)題，其涉及到的補(bǔ)償方式有貨幣補(bǔ)償、實(shí)物補(bǔ)償及貨幣和實(shí)物結(jié)合的補(bǔ)償。“拆一還一”業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)開發(fā)江西家具企業(yè)普遍存在，其為實(shí)物補(bǔ)償，在會(huì)計(jì)處理時(shí)具有特殊性，涉及的各稅種在計(jì)算上都存在著較大的差異性，如果處理不好，極易給江西家具企業(yè)帶來(lái)稅收上的風(fēng)險(xiǎn)。
一、“拆一還一”的含義
“拆一還一”作為房地產(chǎn)江西家具企業(yè)拆遷補(bǔ)償?shù)囊环N形式，即是在對(duì)被拆遷人的房屋拆除后，拆遷人以自建或外購(gòu)房屋的方法來(lái)補(bǔ)償給被拆遷人，使被拆遷人享有對(duì)房屋的所有權(quán)，這是一種實(shí)物補(bǔ)償形式。在房地產(chǎn)江西家具企業(yè)的拆遷補(bǔ)償形式中還有一種貨幣補(bǔ)償，是將被拆遷的房屋以貨幣結(jié)算形式補(bǔ)償給被拆遷人。“拆一還一”實(shí)質(zhì)上就是房地產(chǎn)江西家具公司將自己的房產(chǎn)給被告拆遷人，房地產(chǎn)江西家具公司取得被拆遷人的原有房屋的土地使用權(quán)，這種補(bǔ)償方式基本上不涉及差價(jià)款，即使有金額也不大，屬于非貨幣交易的一種。
二、“拆一還一”的稅收處理
房地產(chǎn)江西家具公司將自己的的不動(dòng)產(chǎn)補(bǔ)償給被拆遷人，來(lái)?yè)Q取被拆遷人的土地使用權(quán)，這屬于非常典型的貨幣交易，涉及到各稅種的計(jì)算，而且在稅種計(jì)算上存在著不一致的地方，需要會(huì)計(jì)人員做好會(huì)計(jì)處理工作，計(jì)算準(zhǔn)確，否則極易導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
1.營(yíng)業(yè)稅
（1）自建房用于補(bǔ)償
當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)江西家具公司用自建房進(jìn)行補(bǔ)償時(shí)，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)會(huì)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，這就涉及到營(yíng)業(yè)稅在計(jì)征時(shí)需要按照什么成本來(lái)考慮稅率的問(wèn)題。通常營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅是按成本價(jià)或是市場(chǎng)價(jià)來(lái)計(jì)征的，當(dāng)償還面積與拆遷面積相等時(shí)，則按同類住宅房屋的成本價(jià)來(lái)核定營(yíng)業(yè)稅，而對(duì)于超出拆遷建筑面積的部分，則按市場(chǎng)價(jià)來(lái)對(duì)營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行計(jì)征。同類住宅房屋成本價(jià)即是指房產(chǎn)開發(fā)商用于開安置補(bǔ)先拆遷戶的房屋的工程成本價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)成本大致包括土地成本、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、主體建安工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)及開發(fā)間接費(fèi)等，通常情況下所說(shuō)工程成本是指不包括土地成本之外的其他成本。雖然相關(guān)文件中并沒有對(duì)總建造成本還工程成本計(jì)稅進(jìn)行明確，但由于被拆遷房產(chǎn)原來(lái)即占有土地，所以房產(chǎn)江西家具公司即不需要對(duì)土地再支付給的成本，所以補(bǔ)償房產(chǎn)的成本價(jià)不應(yīng)再對(duì)土地成本進(jìn)行計(jì)算，應(yīng)該按照工程成本來(lái)對(duì)其進(jìn)行計(jì)稅。
（2）外購(gòu)房屋用于安置
房地產(chǎn)開發(fā)江西家具公司利用外購(gòu)房屋來(lái)補(bǔ)償被拆遷人時(shí)分為兩種情況，其中一種是先向第三方購(gòu)置房屋，然后將房屋補(bǔ)償給被拆遷人的，另一種是與第三方約定好，直接將房屋過(guò)戶給被拆遷人的。雖然兩種情況都是利用房屋對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償，但在營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅方法上卻有較大的不同。首先在進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅征收時(shí)，第一種情況是開發(fā)商將自己的購(gòu)置的房屋銷售給被拆遷人，其計(jì)稅金額應(yīng)該以購(gòu)置這些房屋的全部?jī)r(jià)款減去不動(dòng)產(chǎn)或是土地使用權(quán)購(gòu)置原價(jià)后的余額作為營(yíng)業(yè)額，并經(jīng)此作為計(jì)征營(yíng)業(yè)稅的標(biāo)準(zhǔn)。第二種情況是房地產(chǎn)開發(fā)江西家具公司并沒有以自己為購(gòu)買人，而是通過(guò)第三方直接將房屋過(guò)戶給被拆遷人，這種情況下就等同于開發(fā)江西家具公司利用貨幣來(lái)對(duì)被拆遷戶進(jìn)行補(bǔ)償，然后被拆遷戶委托開發(fā)江西家具公司來(lái)向第三方購(gòu)置房屋，這種情況下，開發(fā)江西家具公司在進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅繳納時(shí)，則應(yīng)以收取的超面積價(jià)差按照“服務(wù)業(yè)—代理業(yè)”稅目申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。
（3）貨幣安置拆遷補(bǔ)償
這種補(bǔ)償方式是房地產(chǎn)開發(fā)江西家具公司以貨幣的形式來(lái)對(duì)被拆遷戶進(jìn)行補(bǔ)償，拆遷江西家具企業(yè)需要憑據(jù)合法有效的依據(jù)來(lái)對(duì)補(bǔ)償款項(xiàng)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。但對(duì)于合法有效憑據(jù)的取得需要注意，因?yàn)楸徊疬w人一般都是個(gè)人，所以房地產(chǎn)開發(fā)江西家具企業(yè)在進(jìn)行發(fā)送拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)是無(wú)法取得開票的，所以入賬依據(jù)只能是相關(guān)的拆遷文件、補(bǔ)償合同及支付憑據(jù)等。
2.所得稅
房地產(chǎn)開發(fā)江西家具企業(yè)的“拆一還一”補(bǔ)償方式屬于典型的非貨幣交易，在稅務(wù)相關(guān)文件中，對(duì)江西家具企業(yè)進(jìn)行非貨幣性資金交易行為時(shí)視同為銷售。所以“拆一還一”所得稅法中應(yīng)視同為銷售，按照市場(chǎng)價(jià)來(lái)確認(rèn)銷售價(jià)款，其收入實(shí)現(xiàn)以開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)進(jìn)行確認(rèn)。對(duì)于房地產(chǎn)江西家具公司以自建商品房抵償應(yīng)付拆遷補(bǔ)償款的行為，在計(jì)稅成本上要按公允價(jià)值來(lái)進(jìn)行，將抵償?shù)纳唐贩恳曂瑸殇N售確認(rèn)收入，另外還要以相同的金額作為房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)稅成本的拆遷補(bǔ)償費(fèi)進(jìn)行確認(rèn)。
3.土地增值稅
房地產(chǎn)開發(fā)江西家具企業(yè)進(jìn)行“拆一還一”補(bǔ)償時(shí)，與稅務(wù)相關(guān)文件關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)江西家具企業(yè)利用自己開發(fā)的產(chǎn)品換取其他單位或個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)時(shí)，當(dāng)所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)則視同為銷售房地產(chǎn)行為。所以當(dāng)房地產(chǎn)江西家具公司用自己的建造的房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)被拆遷戶進(jìn)行補(bǔ)償時(shí)，其安置用戶行為視同為銷售行為處理，應(yīng)該按照市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行收入確認(rèn)，同時(shí)還要用同價(jià)值來(lái)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)進(jìn)行確認(rèn)。
4.個(gè)人所得稅
被拆遷人所取得的拆遷補(bǔ)償款，作為原有被拆遷房屋的補(bǔ)償，所以可以免征個(gè)人所得稅。
5.契稅
對(duì)于契稅的征收，關(guān)于房地產(chǎn)江西家具公司“拆一還一”形式有一定的規(guī)定，在進(jìn)行土地使用權(quán)交換、房屋交換時(shí)，對(duì)于交換價(jià)格不相等的情況，則需要由承受者交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。所以房地產(chǎn)江西家具公司支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)交契稅。而對(duì)于在土地使用權(quán)交換、房屋交換過(guò)程中，對(duì)于交換價(jià)格相等的情況，則免征契稅。而對(duì)于拆遷居民在利用拆遷款進(jìn)行重新購(gòu)置房產(chǎn)時(shí)，其成交價(jià)格中與拆遷補(bǔ)償款相當(dāng)?shù)牟糠謩t不需要交納契稅，但對(duì)于成交價(jià)格中超過(guò)拆遷補(bǔ)償?shù)牟糠郑瑒t需要征收契稅。
三、結(jié)束語(yǔ)
房地產(chǎn)江西家具企業(yè)在利用“拆一還一”補(bǔ)償方式時(shí)，由于其需要涉及多個(gè)稅種，而且在計(jì)算方式上也有所不同，所以江西家具企業(yè)會(huì)計(jì)人員在進(jìn)行此類業(yè)務(wù)處理時(shí)，需要熟悉相關(guān)的稅務(wù)規(guī)定，提前做好相關(guān)的規(guī)范工作，從而有效的規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)。
參考文獻(xiàn)：
[1]徐春艷.房地產(chǎn)開發(fā)江西家具企業(yè)“拆一還一”營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)如何確定.中國(guó)稅務(wù)報(bào)，2014-01-06
[2]彭志華，趙淑貞.“拆一還一”返還拆遷房產(chǎn)要納稅.稅收征納，2005-11-30
[3]梁影.拆一還一”銷售不動(dòng)產(chǎn)的稅務(wù)處理.海峽財(cái)經(jīng)導(dǎo)報(bào)，2010-07-28
一、“拆一還一”的含義
“拆一還一”作為房地產(chǎn)江西家具企業(yè)拆遷補(bǔ)償?shù)囊环N形式，即是在對(duì)被拆遷人的房屋拆除后，拆遷人以自建或外購(gòu)房屋的方法來(lái)補(bǔ)償給被拆遷人，使被拆遷人享有對(duì)房屋的所有權(quán)，這是一種實(shí)物補(bǔ)償形式。在房地產(chǎn)江西家具企業(yè)的拆遷補(bǔ)償形式中還有一種貨幣補(bǔ)償，是將被拆遷的房屋以貨幣結(jié)算形式補(bǔ)償給被拆遷人。“拆一還一”實(shí)質(zhì)上就是房地產(chǎn)江西家具公司將自己的房產(chǎn)給被告拆遷人，房地產(chǎn)江西家具公司取得被拆遷人的原有房屋的土地使用權(quán)，這種補(bǔ)償方式基本上不涉及差價(jià)款，即使有金額也不大，屬于非貨幣交易的一種。
二、“拆一還一”的稅收處理
房地產(chǎn)江西家具公司將自己的的不動(dòng)產(chǎn)補(bǔ)償給被拆遷人，來(lái)?yè)Q取被拆遷人的土地使用權(quán)，這屬于非常典型的貨幣交易，涉及到各稅種的計(jì)算，而且在稅種計(jì)算上存在著不一致的地方，需要會(huì)計(jì)人員做好會(huì)計(jì)處理工作，計(jì)算準(zhǔn)確，否則極易導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
1.營(yíng)業(yè)稅
（1）自建房用于補(bǔ)償
當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)江西家具公司用自建房進(jìn)行補(bǔ)償時(shí)，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)會(huì)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，這就涉及到營(yíng)業(yè)稅在計(jì)征時(shí)需要按照什么成本來(lái)考慮稅率的問(wèn)題。通常營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅是按成本價(jià)或是市場(chǎng)價(jià)來(lái)計(jì)征的，當(dāng)償還面積與拆遷面積相等時(shí)，則按同類住宅房屋的成本價(jià)來(lái)核定營(yíng)業(yè)稅，而對(duì)于超出拆遷建筑面積的部分，則按市場(chǎng)價(jià)來(lái)對(duì)營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行計(jì)征。同類住宅房屋成本價(jià)即是指房產(chǎn)開發(fā)商用于開安置補(bǔ)先拆遷戶的房屋的工程成本價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)成本大致包括土地成本、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、主體建安工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)及開發(fā)間接費(fèi)等，通常情況下所說(shuō)工程成本是指不包括土地成本之外的其他成本。雖然相關(guān)文件中并沒有對(duì)總建造成本還工程成本計(jì)稅進(jìn)行明確，但由于被拆遷房產(chǎn)原來(lái)即占有土地，所以房產(chǎn)江西家具公司即不需要對(duì)土地再支付給的成本，所以補(bǔ)償房產(chǎn)的成本價(jià)不應(yīng)再對(duì)土地成本進(jìn)行計(jì)算，應(yīng)該按照工程成本來(lái)對(duì)其進(jìn)行計(jì)稅。
（2）外購(gòu)房屋用于安置
房地產(chǎn)開發(fā)江西家具公司利用外購(gòu)房屋來(lái)補(bǔ)償被拆遷人時(shí)分為兩種情況，其中一種是先向第三方購(gòu)置房屋，然后將房屋補(bǔ)償給被拆遷人的，另一種是與第三方約定好，直接將房屋過(guò)戶給被拆遷人的。雖然兩種情況都是利用房屋對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償，但在營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅方法上卻有較大的不同。首先在進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅征收時(shí)，第一種情況是開發(fā)商將自己的購(gòu)置的房屋銷售給被拆遷人，其計(jì)稅金額應(yīng)該以購(gòu)置這些房屋的全部?jī)r(jià)款減去不動(dòng)產(chǎn)或是土地使用權(quán)購(gòu)置原價(jià)后的余額作為營(yíng)業(yè)額，并經(jīng)此作為計(jì)征營(yíng)業(yè)稅的標(biāo)準(zhǔn)。第二種情況是房地產(chǎn)開發(fā)江西家具公司并沒有以自己為購(gòu)買人，而是通過(guò)第三方直接將房屋過(guò)戶給被拆遷人，這種情況下就等同于開發(fā)江西家具公司利用貨幣來(lái)對(duì)被拆遷戶進(jìn)行補(bǔ)償，然后被拆遷戶委托開發(fā)江西家具公司來(lái)向第三方購(gòu)置房屋，這種情況下，開發(fā)江西家具公司在進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅繳納時(shí)，則應(yīng)以收取的超面積價(jià)差按照“服務(wù)業(yè)—代理業(yè)”稅目申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。
（3）貨幣安置拆遷補(bǔ)償
這種補(bǔ)償方式是房地產(chǎn)開發(fā)江西家具公司以貨幣的形式來(lái)對(duì)被拆遷戶進(jìn)行補(bǔ)償，拆遷江西家具企業(yè)需要憑據(jù)合法有效的依據(jù)來(lái)對(duì)補(bǔ)償款項(xiàng)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。但對(duì)于合法有效憑據(jù)的取得需要注意，因?yàn)楸徊疬w人一般都是個(gè)人，所以房地產(chǎn)開發(fā)江西家具企業(yè)在進(jìn)行發(fā)送拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)是無(wú)法取得開票的，所以入賬依據(jù)只能是相關(guān)的拆遷文件、補(bǔ)償合同及支付憑據(jù)等。
2.所得稅
房地產(chǎn)開發(fā)江西家具企業(yè)的“拆一還一”補(bǔ)償方式屬于典型的非貨幣交易，在稅務(wù)相關(guān)文件中，對(duì)江西家具企業(yè)進(jìn)行非貨幣性資金交易行為時(shí)視同為銷售。所以“拆一還一”所得稅法中應(yīng)視同為銷售，按照市場(chǎng)價(jià)來(lái)確認(rèn)銷售價(jià)款，其收入實(shí)現(xiàn)以開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)進(jìn)行確認(rèn)。對(duì)于房地產(chǎn)江西家具公司以自建商品房抵償應(yīng)付拆遷補(bǔ)償款的行為，在計(jì)稅成本上要按公允價(jià)值來(lái)進(jìn)行，將抵償?shù)纳唐贩恳曂瑸殇N售確認(rèn)收入，另外還要以相同的金額作為房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)稅成本的拆遷補(bǔ)償費(fèi)進(jìn)行確認(rèn)。
3.土地增值稅
房地產(chǎn)開發(fā)江西家具企業(yè)進(jìn)行“拆一還一”補(bǔ)償時(shí)，與稅務(wù)相關(guān)文件關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)江西家具企業(yè)利用自己開發(fā)的產(chǎn)品換取其他單位或個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)時(shí)，當(dāng)所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)則視同為銷售房地產(chǎn)行為。所以當(dāng)房地產(chǎn)江西家具公司用自己的建造的房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)被拆遷戶進(jìn)行補(bǔ)償時(shí)，其安置用戶行為視同為銷售行為處理，應(yīng)該按照市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行收入確認(rèn)，同時(shí)還要用同價(jià)值來(lái)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)進(jìn)行確認(rèn)。
4.個(gè)人所得稅
被拆遷人所取得的拆遷補(bǔ)償款，作為原有被拆遷房屋的補(bǔ)償，所以可以免征個(gè)人所得稅。
5.契稅
對(duì)于契稅的征收，關(guān)于房地產(chǎn)江西家具公司“拆一還一”形式有一定的規(guī)定，在進(jìn)行土地使用權(quán)交換、房屋交換時(shí)，對(duì)于交換價(jià)格不相等的情況，則需要由承受者交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。所以房地產(chǎn)江西家具公司支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)交契稅。而對(duì)于在土地使用權(quán)交換、房屋交換過(guò)程中，對(duì)于交換價(jià)格相等的情況，則免征契稅。而對(duì)于拆遷居民在利用拆遷款進(jìn)行重新購(gòu)置房產(chǎn)時(shí)，其成交價(jià)格中與拆遷補(bǔ)償款相當(dāng)?shù)牟糠謩t不需要交納契稅，但對(duì)于成交價(jià)格中超過(guò)拆遷補(bǔ)償?shù)牟糠郑瑒t需要征收契稅。
三、結(jié)束語(yǔ)
房地產(chǎn)江西家具企業(yè)在利用“拆一還一”補(bǔ)償方式時(shí)，由于其需要涉及多個(gè)稅種，而且在計(jì)算方式上也有所不同，所以江西家具企業(yè)會(huì)計(jì)人員在進(jìn)行此類業(yè)務(wù)處理時(shí)，需要熟悉相關(guān)的稅務(wù)規(guī)定，提前做好相關(guān)的規(guī)范工作，從而有效的規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)。
參考文獻(xiàn)：
[1]徐春艷.房地產(chǎn)開發(fā)江西家具企業(yè)“拆一還一”營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)如何確定.中國(guó)稅務(wù)報(bào)，2014-01-06
[2]彭志華，趙淑貞.“拆一還一”返還拆遷房產(chǎn)要納稅.稅收征納，2005-11-30
[3]梁影.拆一還一”銷售不動(dòng)產(chǎn)的稅務(wù)處理.海峽財(cái)經(jīng)導(dǎo)報(bào)，2010-07-28