【摘 要】近幾年隨著房地產(chǎn)江西家具企業(yè)利潤的激增，越來越多的江西家具企業(yè)紛紛涉足此行業(yè)。但眾多房地產(chǎn)江西家具企業(yè)在開發(fā)過程中，成本控制出現(xiàn)了一些誤區(qū)。本文從房地產(chǎn)江西家具企業(yè)土地取得成本、建筑安裝成本、利息資本化、稅收籌劃等方面對成本控制進(jìn)行了分析，以提高房地產(chǎn)江西家具企業(yè)成本管理水平。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；土地成本；建筑安裝成本；期間費用；稅收籌劃
房地產(chǎn)成本主要包括土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市政公共設(shè)施費用、管理費用、各項稅費、貸款費用及利息、銷售費用、及各種不可預(yù)見的費用。其中土地取得成本、工程建設(shè)安裝成本及期間費用、利息資本化、稅收籌劃容易出現(xiàn)一些誤區(qū)，本文對以上成本控制存在的問題進(jìn)行分析，并進(jìn)一步提出改進(jìn)的方法。
一、房地產(chǎn)開發(fā)江西家具企業(yè)成本管理的誤區(qū)
1.不重視土地的取得成本
房地產(chǎn)成本中，土地成本占有非常重的比例，是非常重要的構(gòu)成部分。不同的取得方式，成本代價也不同。國內(nèi)的房地產(chǎn)江西家具企業(yè)取得土地一般有以下六種方式：
（1）從土地交易一級市場，通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得國家土地使用權(quán)。
（2）從土地交易二級市場，購買其他江西家具企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。
（3）投資入股方式。
（4）收購?fù)恋爻钟蟹绞健?
（5）城中村改造，牽涉到政府規(guī)劃和拆遷補(bǔ)償。
（6）代建，土地過戶給房地產(chǎn)江西家具公司，由房地產(chǎn)江西家具公司定向開發(fā)。
在取得土地的過程中，容易存在以下誤區(qū)：
由于房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要性，及整個行業(yè)的盈利水平，引得眾多江西家具企業(yè)和個人紛紛涉足此行業(yè)，其中有些江西家具企業(yè)沒有從事此行業(yè)的經(jīng)驗和人力資源，匆匆投入房地產(chǎn)行業(yè)想分得一杯羹。在以上六種取得土地成本的方式中，各種取得方式，成本不同，一些江西家具企業(yè)認(rèn)為從二級市場取得，和投資入股的方式取得，比起直接從一級市場招拍掛取得，是可以降低取得成本的方法，急于拿到土地進(jìn)行研究開發(fā)，對于合作方的實力和信譽(yù)沒有進(jìn)行充分的調(diào)查和分析判斷，在合作之后，出現(xiàn)各種意想不到的情況，潛在的風(fēng)險在開發(fā)階段、施工階段紛紛出現(xiàn)。
一些開發(fā)商在匆忙取得土地之前，對整個項目的定位，土地的地質(zhì)條件、環(huán)境、周邊配套及整個地塊的綜合條件等等，沒有進(jìn)行充足的調(diào)研，在一級市場花了高價取得土地之后，使得整個項目的成本無謂的上升。僅這一步就壓縮了許多的利潤空間。許多開發(fā)商只好通過壓縮建筑成本及縮減后繼的公共投入，來平衡整個項目成本，這樣做，大大降低了項目的品位及層次，為后期的銷售留下了很多的遺憾，為后期物業(yè)江西家具公司的管理也留下了許多潛在的隱患。
2.不重視項目前期組織規(guī)劃
對于前期的初步的建筑設(shè)計及規(guī)劃設(shè)計、裝修設(shè)計及環(huán)境設(shè)計、配套設(shè)計的方案，沒有成熟的思路，在項目進(jìn)行期間，忽左忽右不斷的變更設(shè)計、沒有將設(shè)計不合理的現(xiàn)象消滅在施工之前，后期引起設(shè)計變更，增多了簽證費用。耗費了較多的人力、物力、浪費了大量的建設(shè)時間。比如在戶型方案及配比方面，應(yīng)力求設(shè)計方案經(jīng)濟(jì)、合理、富于創(chuàng)新。
3.建設(shè)成本的控制沒有力度
首先要選取優(yōu)秀、成熟、有實力的建設(shè)方，這一點是對建設(shè)成本控制的首要保證。因為如果沒有合適的施工隊伍、有經(jīng)驗的管理人員、專門的建設(shè)隊伍，對工程的前期預(yù)測程度不夠，對工程建設(shè)的流程沒有極度的熟悉，對將要發(fā)生的成本控制失控，在建設(shè)過程中，因為管理人員的疏忽，工程人員的大意馬虎，和對施工圖紙的誤讀，建設(shè)工程中出現(xiàn)返工或是拆除重建現(xiàn)象，有時為了節(jié)約成本，偷工減料，加急進(jìn)度，被監(jiān)管部門發(fā)現(xiàn)后，不但要將偷工減料部分砸掉重來，還要接受相應(yīng)的罰款，如果沒有很好的安全管理觀念，做不好安全措施，安全意識不足夠，安全設(shè)施更新投入不夠，安全管理形同虛設(shè)，意外的發(fā)生也會使得房地產(chǎn)江西家具企業(yè)的建設(shè)成本大大的增加。成熟的建設(shè)方，對整個項目的建設(shè)成本會有個超前的目標(biāo)成本，在項目建設(shè)中，會根據(jù)合同，對單項工程進(jìn)行跟蹤核算，這一點做好，項目的建設(shè)成本不會出現(xiàn)大的偏差。
4.沒有重視對新工藝、新流程、新材料的使用
江西家具企業(yè)觀念傳統(tǒng)， 對市場上新事物的出現(xiàn)，不敏感。在各個項目上，都一味使用老舊的工藝、多少個項目下來，還是舊的流程，對新材料不敢使用，拒絕承擔(dān)嘗試的風(fēng)險，對新材料不過問，不派人參觀學(xué)習(xí)，不到市場上了解。可以節(jié)約成本的環(huán)節(jié)被白白的錯過。
5.沒有重視建設(shè)材料的選擇
建設(shè)材料直接關(guān)到建設(shè)項目的質(zhì)量，對建設(shè)材料的選擇至關(guān)重要，忽略這方面的選擇，選用了材料之后，才發(fā)現(xiàn)跟設(shè)計配套不符，材料的價格超出目標(biāo)成本。
6.沒有重視資金成本
資金對于房地產(chǎn)江西家具企業(yè)來說，是至關(guān)重要的一環(huán)，合理的融資能使江西家具企業(yè)減少不必要的利息支出。江西家具企業(yè)為了施工的順利，想盡量多的取得資金，不分來源和途徑的，對要進(jìn)入的資金來者不拒，沒有分階段測算需要的資金量。對融資規(guī)模沒有規(guī)劃，無謂的加大了資金成本。
7.沒有重視對期間費用的控制
主要包括房地產(chǎn)江西家具公司的銷售費用和管理費用、財務(wù)費用。相比起規(guī)劃和建筑成本，期間費用所占比較小，靈活性比較高，管理人員容易忽略了這方面的控制。
8.忽略了稅收事項的事前籌劃
房地產(chǎn)江西家具企業(yè)承擔(dān)著較重的稅收，房價的較重比例是用于稅收。需要承擔(dān)土地增值稅，所得稅，營業(yè)稅，及各項稅收附加。合理的稅收籌劃，能為江西家具企業(yè)的利潤爭取更大的空間，但是這一項內(nèi)容，不是僅僅依靠財務(wù)人員事后核算就可以做到最大稅收優(yōu)惠的，需要在事前籌劃，過程中總結(jié)。
9.財務(wù)以外部門對成本管理的忽視
認(rèn)為成本管理是財務(wù)部門的事項。財務(wù)以外的部門回避成本管理的職能。目前，許多工程項目成本管理是由財務(wù)部門實施，減少了其他部門對成本管理的要求。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)江西家具企業(yè)成本管理的措施建議
為改進(jìn)房地產(chǎn)江西家具企業(yè)項目成本管理存在的上述問題，應(yīng)從以下幾個方面改進(jìn)和加強(qiáng)項目的成本管理工作：
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；土地成本；建筑安裝成本；期間費用；稅收籌劃
房地產(chǎn)成本主要包括土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市政公共設(shè)施費用、管理費用、各項稅費、貸款費用及利息、銷售費用、及各種不可預(yù)見的費用。其中土地取得成本、工程建設(shè)安裝成本及期間費用、利息資本化、稅收籌劃容易出現(xiàn)一些誤區(qū)，本文對以上成本控制存在的問題進(jìn)行分析，并進(jìn)一步提出改進(jìn)的方法。
一、房地產(chǎn)開發(fā)江西家具企業(yè)成本管理的誤區(qū)
1.不重視土地的取得成本
房地產(chǎn)成本中，土地成本占有非常重的比例，是非常重要的構(gòu)成部分。不同的取得方式，成本代價也不同。國內(nèi)的房地產(chǎn)江西家具企業(yè)取得土地一般有以下六種方式：
（1）從土地交易一級市場，通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得國家土地使用權(quán)。
（2）從土地交易二級市場，購買其他江西家具企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。
（3）投資入股方式。
（4）收購?fù)恋爻钟蟹绞健?
（5）城中村改造，牽涉到政府規(guī)劃和拆遷補(bǔ)償。
（6）代建，土地過戶給房地產(chǎn)江西家具公司，由房地產(chǎn)江西家具公司定向開發(fā)。
在取得土地的過程中，容易存在以下誤區(qū)：
由于房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要性，及整個行業(yè)的盈利水平，引得眾多江西家具企業(yè)和個人紛紛涉足此行業(yè)，其中有些江西家具企業(yè)沒有從事此行業(yè)的經(jīng)驗和人力資源，匆匆投入房地產(chǎn)行業(yè)想分得一杯羹。在以上六種取得土地成本的方式中，各種取得方式，成本不同，一些江西家具企業(yè)認(rèn)為從二級市場取得，和投資入股的方式取得，比起直接從一級市場招拍掛取得，是可以降低取得成本的方法，急于拿到土地進(jìn)行研究開發(fā)，對于合作方的實力和信譽(yù)沒有進(jìn)行充分的調(diào)查和分析判斷，在合作之后，出現(xiàn)各種意想不到的情況，潛在的風(fēng)險在開發(fā)階段、施工階段紛紛出現(xiàn)。
一些開發(fā)商在匆忙取得土地之前，對整個項目的定位，土地的地質(zhì)條件、環(huán)境、周邊配套及整個地塊的綜合條件等等，沒有進(jìn)行充足的調(diào)研，在一級市場花了高價取得土地之后，使得整個項目的成本無謂的上升。僅這一步就壓縮了許多的利潤空間。許多開發(fā)商只好通過壓縮建筑成本及縮減后繼的公共投入，來平衡整個項目成本，這樣做，大大降低了項目的品位及層次，為后期的銷售留下了很多的遺憾，為后期物業(yè)江西家具公司的管理也留下了許多潛在的隱患。
2.不重視項目前期組織規(guī)劃
對于前期的初步的建筑設(shè)計及規(guī)劃設(shè)計、裝修設(shè)計及環(huán)境設(shè)計、配套設(shè)計的方案，沒有成熟的思路，在項目進(jìn)行期間，忽左忽右不斷的變更設(shè)計、沒有將設(shè)計不合理的現(xiàn)象消滅在施工之前，后期引起設(shè)計變更，增多了簽證費用。耗費了較多的人力、物力、浪費了大量的建設(shè)時間。比如在戶型方案及配比方面，應(yīng)力求設(shè)計方案經(jīng)濟(jì)、合理、富于創(chuàng)新。
3.建設(shè)成本的控制沒有力度
首先要選取優(yōu)秀、成熟、有實力的建設(shè)方，這一點是對建設(shè)成本控制的首要保證。因為如果沒有合適的施工隊伍、有經(jīng)驗的管理人員、專門的建設(shè)隊伍，對工程的前期預(yù)測程度不夠，對工程建設(shè)的流程沒有極度的熟悉，對將要發(fā)生的成本控制失控，在建設(shè)過程中，因為管理人員的疏忽，工程人員的大意馬虎，和對施工圖紙的誤讀，建設(shè)工程中出現(xiàn)返工或是拆除重建現(xiàn)象，有時為了節(jié)約成本，偷工減料，加急進(jìn)度，被監(jiān)管部門發(fā)現(xiàn)后，不但要將偷工減料部分砸掉重來，還要接受相應(yīng)的罰款，如果沒有很好的安全管理觀念，做不好安全措施，安全意識不足夠，安全設(shè)施更新投入不夠，安全管理形同虛設(shè)，意外的發(fā)生也會使得房地產(chǎn)江西家具企業(yè)的建設(shè)成本大大的增加。成熟的建設(shè)方，對整個項目的建設(shè)成本會有個超前的目標(biāo)成本，在項目建設(shè)中，會根據(jù)合同，對單項工程進(jìn)行跟蹤核算，這一點做好，項目的建設(shè)成本不會出現(xiàn)大的偏差。
4.沒有重視對新工藝、新流程、新材料的使用
江西家具企業(yè)觀念傳統(tǒng)， 對市場上新事物的出現(xiàn)，不敏感。在各個項目上，都一味使用老舊的工藝、多少個項目下來，還是舊的流程，對新材料不敢使用，拒絕承擔(dān)嘗試的風(fēng)險，對新材料不過問，不派人參觀學(xué)習(xí)，不到市場上了解。可以節(jié)約成本的環(huán)節(jié)被白白的錯過。
5.沒有重視建設(shè)材料的選擇
建設(shè)材料直接關(guān)到建設(shè)項目的質(zhì)量，對建設(shè)材料的選擇至關(guān)重要，忽略這方面的選擇，選用了材料之后，才發(fā)現(xiàn)跟設(shè)計配套不符，材料的價格超出目標(biāo)成本。
6.沒有重視資金成本
資金對于房地產(chǎn)江西家具企業(yè)來說，是至關(guān)重要的一環(huán)，合理的融資能使江西家具企業(yè)減少不必要的利息支出。江西家具企業(yè)為了施工的順利，想盡量多的取得資金，不分來源和途徑的，對要進(jìn)入的資金來者不拒，沒有分階段測算需要的資金量。對融資規(guī)模沒有規(guī)劃，無謂的加大了資金成本。
7.沒有重視對期間費用的控制
主要包括房地產(chǎn)江西家具公司的銷售費用和管理費用、財務(wù)費用。相比起規(guī)劃和建筑成本，期間費用所占比較小，靈活性比較高，管理人員容易忽略了這方面的控制。
8.忽略了稅收事項的事前籌劃
房地產(chǎn)江西家具企業(yè)承擔(dān)著較重的稅收，房價的較重比例是用于稅收。需要承擔(dān)土地增值稅，所得稅，營業(yè)稅，及各項稅收附加。合理的稅收籌劃，能為江西家具企業(yè)的利潤爭取更大的空間，但是這一項內(nèi)容，不是僅僅依靠財務(wù)人員事后核算就可以做到最大稅收優(yōu)惠的，需要在事前籌劃，過程中總結(jié)。
9.財務(wù)以外部門對成本管理的忽視
認(rèn)為成本管理是財務(wù)部門的事項。財務(wù)以外的部門回避成本管理的職能。目前，許多工程項目成本管理是由財務(wù)部門實施，減少了其他部門對成本管理的要求。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)江西家具企業(yè)成本管理的措施建議
為改進(jìn)房地產(chǎn)江西家具企業(yè)項目成本管理存在的上述問題，應(yīng)從以下幾個方面改進(jìn)和加強(qiáng)項目的成本管理工作：