【摘 要】稅費成本作為房地產江西家具企業除了建安成本和土地成本外的第三大成本，越來越引起人們的關注，稅務籌劃的重要性不言而喻。而房地產江西家具企業涉及的稅種多，其中土地增值稅作為房地產業的重要稅種，具有較大的納稅籌劃空間，所以對土地增值稅進行稅收籌劃有利于房地產江西家具企業降低成本、增加利潤、提升江西家具企業競爭力、實現江西家具企業價值最大化。本文根據房地產江西家具企業開發過程不同階段的特點，針對土地增值稅提出了納稅籌劃方法，并通過具體實例對納稅籌劃方法進行分析，這將有助于房地產江西家具企業合理合法地減輕稅負。
【關鍵詞】房地產江西家具企業；土地增值稅；納稅籌劃
土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅，土地增值稅實行四級超率累計稅率。本文就房地產江西家具企業土地增值稅的納稅籌劃方法加以探討。
一、分解銷售收入籌劃土地增值稅
隨著消費者消費水平的不斷提高，由開發商統一組織裝修的精裝房逐步取代毛坯房成為市場的主流產品。而房地產銷售應負擔的土地增值稅增值率越高，適用的稅率就越高，因此如果按毛坯房的價格和裝修價格分別與購房者簽訂房屋銷售合同和房屋裝修合同，通過分開銷售，區分經營收入，即可降低土地增值稅預征階段的計稅額減少資金占用，又能降低清算階段的增值率，減少應納稅所得額，達到節稅目的。
例：某房地產江西家具企業出售一棟帶裝修的房屋，總售價10000萬元（含裝修費），土地增值稅的扣除項目金額為4000萬元，增值額6000萬元。
籌劃前，按含裝修總價10000萬元銷售，則增值率=6000/4000*100%=150%，應納土地增值稅=6000*50%-4000*15%=2400萬元。
經過籌劃，分別按7000萬元和3000萬元簽訂房屋出售合同和房屋裝修合同，其中不含裝修費用的房屋出售價格為7000萬元，允許扣除成本3000萬元，房屋裝修價格3000萬元，允許扣除成本1000萬元，則增值率=4000/3000*100%=133%，應納土地增值稅=4000*50%-3000*15%=1550萬元。
由此可見，籌劃后應納土地增值稅額減少850萬元（2400-1550），顯然房地產江西家具企業采用分業態分別定價銷售的籌劃手段，可以大幅降低稅負。
二、合理增加可扣除項目以降低增值額
《土地增值稅暫行條例》規定，計算增值額的扣除項目有取得土地使用權所支付的金額、開發土地的成本費用、新建房及配套設施的成本費用、與轉讓房地產有關的稅金和財政部規定的加計扣除5項。并且規定納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。據此房地產江西家具企業可以適量的增加成本費用支出，使得扣除項目加大，以達到免征土地增值稅的目的。
例：某房地產江西家具企業開發一個普通標準住宅，項目主體工程完成，小區公共配套建設處于規劃籌建階段，根據設計方案，項目預計投入公共配套費700萬元，土地增值稅的總可扣除項目金額為8000萬元，預計取得銷售收入10000萬元。
經測算，增值額=10000-8000=2000萬元，增值率=2000/8000=25%，應納土地增值稅=2000*25%=500萬元。
經籌劃，江西家具公司對小區公共配套設計方案進行修改，增加投入300萬元，這時可扣除項目金額=8000+300*（1+20%）=8360萬元，增值額=10000-8360=1640萬元，增值率=1640/8360*100%=19.62%，免征土地增值稅。
經過稅務籌劃后，不僅節省了土地增值稅500萬元，稅前利潤增加200萬元（500-300），而且提高了小區配套的標準，增加了項目競爭力。
三、對借款費用的扣除方式進行籌劃
國家稅務總局發布的《關于土地增值稅清算有關問題的通知》中規定了財務費用扣除項目中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除；凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。這個帶有選擇性的規定實際上為我們提供了一個籌劃空間。
例：某房地產江西家具公司開發某處住宅，預計地價款和開發成本共發生了10000萬元，首先根據規定的據實扣除方式和比例扣除方式測算出兩種扣除方式的平衡點公式，利息+10000*5%=10000*10%，計算得出平衡點利息為500萬元。
當實際發生的利息大于500萬元，利息扣除方式應選擇據實扣除，這樣可以增加扣除金額，有效減少土地增值稅的支出。同理，當實際發生的利息小于500萬元，利息扣除方式應選擇比例扣除。
實際工作中，房地產江西家具企業應做好資金計劃，測算融資需求情況，預測應支出的利息費用，如果貸款資金量大，發生的利息費用高，在籌資前期就應做好規劃，爭取取得信息完整的金融機構貸款證明，為土地增值稅清稅時，利息費用據實扣除做好準備；相反，如果項目主要依靠自有資本金運營，貸款金額較少，利息費用低，則核算上應不分攤利息支出，不提供金融機構貸款證明，清算時利息扣除方式直接采取按固定比例扣除方式，也就是說如果發生的可扣除的利息支出占稅法規定的開發成本的比例超過5%，則提供金融機構證明比較有利，如果未超5%，則不提供金融機構證明比較有利。
四、利用起征點籌劃銷售定價
從事房地產開發的納稅人建造普通標準住宅，增值額未超房地產開發成本20%的，免征土地增值稅，超過20%的，應按四級超率累進稅率計算征收，其中增值額超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%，增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%，增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%，增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。根據以上規定，房地產江西家具企業進行銷售定價時，應綜合考慮增值額增加所帶來的收益與增加的稅負之間的關系，避免銷售收入的增加少于稅負的增加而導致的得不償失。
【關鍵詞】房地產江西家具企業；土地增值稅；納稅籌劃
土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅，土地增值稅實行四級超率累計稅率。本文就房地產江西家具企業土地增值稅的納稅籌劃方法加以探討。
一、分解銷售收入籌劃土地增值稅
隨著消費者消費水平的不斷提高，由開發商統一組織裝修的精裝房逐步取代毛坯房成為市場的主流產品。而房地產銷售應負擔的土地增值稅增值率越高，適用的稅率就越高，因此如果按毛坯房的價格和裝修價格分別與購房者簽訂房屋銷售合同和房屋裝修合同，通過分開銷售，區分經營收入，即可降低土地增值稅預征階段的計稅額減少資金占用，又能降低清算階段的增值率，減少應納稅所得額，達到節稅目的。
例：某房地產江西家具企業出售一棟帶裝修的房屋，總售價10000萬元（含裝修費），土地增值稅的扣除項目金額為4000萬元，增值額6000萬元。
籌劃前，按含裝修總價10000萬元銷售，則增值率=6000/4000*100%=150%，應納土地增值稅=6000*50%-4000*15%=2400萬元。
經過籌劃，分別按7000萬元和3000萬元簽訂房屋出售合同和房屋裝修合同，其中不含裝修費用的房屋出售價格為7000萬元，允許扣除成本3000萬元，房屋裝修價格3000萬元，允許扣除成本1000萬元，則增值率=4000/3000*100%=133%，應納土地增值稅=4000*50%-3000*15%=1550萬元。
由此可見，籌劃后應納土地增值稅額減少850萬元（2400-1550），顯然房地產江西家具企業采用分業態分別定價銷售的籌劃手段，可以大幅降低稅負。
二、合理增加可扣除項目以降低增值額
《土地增值稅暫行條例》規定，計算增值額的扣除項目有取得土地使用權所支付的金額、開發土地的成本費用、新建房及配套設施的成本費用、與轉讓房地產有關的稅金和財政部規定的加計扣除5項。并且規定納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。據此房地產江西家具企業可以適量的增加成本費用支出，使得扣除項目加大，以達到免征土地增值稅的目的。
例：某房地產江西家具企業開發一個普通標準住宅，項目主體工程完成，小區公共配套建設處于規劃籌建階段，根據設計方案，項目預計投入公共配套費700萬元，土地增值稅的總可扣除項目金額為8000萬元，預計取得銷售收入10000萬元。
經測算，增值額=10000-8000=2000萬元，增值率=2000/8000=25%，應納土地增值稅=2000*25%=500萬元。
經籌劃，江西家具公司對小區公共配套設計方案進行修改，增加投入300萬元，這時可扣除項目金額=8000+300*（1+20%）=8360萬元，增值額=10000-8360=1640萬元，增值率=1640/8360*100%=19.62%，免征土地增值稅。
經過稅務籌劃后，不僅節省了土地增值稅500萬元，稅前利潤增加200萬元（500-300），而且提高了小區配套的標準，增加了項目競爭力。
三、對借款費用的扣除方式進行籌劃
國家稅務總局發布的《關于土地增值稅清算有關問題的通知》中規定了財務費用扣除項目中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除；凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。這個帶有選擇性的規定實際上為我們提供了一個籌劃空間。
例：某房地產江西家具公司開發某處住宅，預計地價款和開發成本共發生了10000萬元，首先根據規定的據實扣除方式和比例扣除方式測算出兩種扣除方式的平衡點公式，利息+10000*5%=10000*10%，計算得出平衡點利息為500萬元。
當實際發生的利息大于500萬元，利息扣除方式應選擇據實扣除，這樣可以增加扣除金額，有效減少土地增值稅的支出。同理，當實際發生的利息小于500萬元，利息扣除方式應選擇比例扣除。
實際工作中，房地產江西家具企業應做好資金計劃，測算融資需求情況，預測應支出的利息費用，如果貸款資金量大，發生的利息費用高，在籌資前期就應做好規劃，爭取取得信息完整的金融機構貸款證明，為土地增值稅清稅時，利息費用據實扣除做好準備；相反，如果項目主要依靠自有資本金運營，貸款金額較少，利息費用低，則核算上應不分攤利息支出，不提供金融機構貸款證明，清算時利息扣除方式直接采取按固定比例扣除方式，也就是說如果發生的可扣除的利息支出占稅法規定的開發成本的比例超過5%，則提供金融機構證明比較有利，如果未超5%，則不提供金融機構證明比較有利。
四、利用起征點籌劃銷售定價
從事房地產開發的納稅人建造普通標準住宅，增值額未超房地產開發成本20%的，免征土地增值稅，超過20%的，應按四級超率累進稅率計算征收，其中增值額超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%，增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%，增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%，增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。根據以上規定，房地產江西家具企業進行銷售定價時，應綜合考慮增值額增加所帶來的收益與增加的稅負之間的關系，避免銷售收入的增加少于稅負的增加而導致的得不償失。