例：某房地產(chǎn)江西家具企業(yè)新建商品房準(zhǔn)備對(duì)外出售，除營(yíng)業(yè)稅金及附加外每平方米可扣除項(xiàng)目的金額為10000元，營(yíng)業(yè)稅及附加稅率為5.5%，每平方米售價(jià)設(shè)為X元。
基于土地增值稅籌劃的角度，我們來(lái)考慮如何定價(jià)。如果房地產(chǎn)江西家具企業(yè)享受免稅優(yōu)惠政策，那么最高單位售價(jià)為：X=1.2*（10000+5.5%X）=12848元，可扣除項(xiàng)目金額=10000+5.5%X=10707元。若房地產(chǎn)江西家具企業(yè)欲通過(guò)提高售價(jià)獲取更大收益，那么假設(shè)上例中單位售價(jià)提高Y元，則允許扣除項(xiàng)目單位金額=10707+5.5%Y，單位增值額=12848+Y-（10707+5.5%Y）=2141+94.5%Y，所以應(yīng)納土地增值稅=（2141+94.5%Y）*30%，若江西家具企業(yè)想通過(guò)提高售價(jià)獲取更大收益，就必須使Y>（2141+94.5%Y）*30%，即Y>896元，這說(shuō)明江西家具企業(yè)如果想通過(guò)提高售價(jià)獲取得大收益，最低單位售價(jià)應(yīng)高于13744元（12848+896）。
綜上所述，當(dāng)單位售價(jià)為12848元時(shí)，江西家具企業(yè)可享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策又可獲得較大的收益，而當(dāng)單價(jià)在12848元和13744元之間時(shí)，應(yīng)降低售價(jià)，使增值率降到20%以下，享受免稅優(yōu)惠政策，如果江西家具企業(yè)想通過(guò)提高售價(jià)獲取更大收益，則售價(jià)必須高于13744元，否則價(jià)格提高帶來(lái)的收益，將不足以彌補(bǔ)價(jià)格提高所增加的稅負(fù)。
五、充分利用加計(jì)扣除政策來(lái)籌劃土地增值稅
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，投入資金量大，為了給正常房地產(chǎn)開發(fā)以合理的投資回報(bào)，《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)的成本之和，加計(jì)20%的扣除。
1.正確劃分房地產(chǎn)開發(fā)間接費(fèi)和開發(fā)費(fèi)用
開發(fā)間接費(fèi)用是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。房地產(chǎn)江西家具企業(yè)發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)屬于計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目?jī)?nèi)容，計(jì)算土地增值稅時(shí)不僅能全額扣除，并可按20%加計(jì)扣除，而發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用（不包括利息支出）是按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除，因此，正確的歸集開發(fā)間接費(fèi)，不僅能確保全額扣除，還能享受20%加計(jì)扣除。
2.生地變熟地后轉(zhuǎn)讓，可享受加計(jì)扣除
為了鼓勵(lì)投資將更多資金投向房地產(chǎn)開發(fā)，對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開發(fā)土地所需成本再加計(jì)開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。但是，如果取得土地使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，在計(jì)算應(yīng)納土地增值稅時(shí)，不得加計(jì)扣除。
例：某房地產(chǎn)江西家具企業(yè)準(zhǔn)備將取得的土地以2000萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓，其原土地購(gòu)入價(jià)款為1000萬(wàn)元，經(jīng)計(jì)算應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅及附加=（2000-1000）*5.5%=55萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額=1000+55=1055萬(wàn)元，增值額=2000-1055=945萬(wàn)元，增值率=945/1055*100%=89.57%，應(yīng)納土地增值稅=945*40%-1055*5%=325.25萬(wàn)元，應(yīng)繳江西家具企業(yè)所得稅=（2000-1055-325.25）*25%=154.94萬(wàn)元，江西家具企業(yè)稅后利潤(rùn)=2000-1000-55-325.25-154.94=464.81萬(wàn)元。
經(jīng)過(guò)籌劃，江西家具公司投入20萬(wàn)元平整土地，將生地變成熟地，此時(shí)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅及附加=（2000-1000）*5.5%=55萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額=（1000+20）*（1+20%）+55=1279萬(wàn)元，增值額=2000-1279=721萬(wàn)元，增值率=721/1279*100%=56.37%，應(yīng)納土地增值稅=721*40%-1279*5%=224.45萬(wàn)元，應(yīng)繳江西家具企業(yè)所得稅=（2000-1020-55-224.45）*25%=175.14萬(wàn)元，江西家具企業(yè)稅后利潤(rùn)=2000-1020-55-224.45-175.14=525.41萬(wàn)元。
經(jīng)過(guò)籌劃前和籌劃后對(duì)比可以看出，江西家具企業(yè)增加投入場(chǎng)平費(fèi)20萬(wàn)元，即使土地售價(jià)保持不變，而由于減少的稅負(fù)大于新增的投入，使得江西家具企業(yè)稅后利潤(rùn)仍增加了60.6萬(wàn)元（525.41-464.81）。
土地增值稅的納稅籌劃還包括利用合作建房、利用代建房等籌劃方法，本文不一一列舉，房地產(chǎn)江西家具企業(yè)應(yīng)從自身的實(shí)際情況出發(fā)，在不違背國(guó)家法律法規(guī)的前提下進(jìn)行，由管理層和各部門共同參與配合完成納稅籌劃，在看到節(jié)稅帶來(lái)的收益的同時(shí)也要考慮由此導(dǎo)致的開發(fā)或經(jīng)營(yíng)成本的上漲，房地產(chǎn)江西家具企業(yè)納稅籌劃應(yīng)是一種全局性、戰(zhàn)略性的籌劃。
參考文獻(xiàn)：
[1]廖治宇.對(duì)“房地產(chǎn)江西家具企業(yè)土地增值稅納稅籌劃”的思考[J].中國(guó)經(jīng)貿(mào)導(dǎo)刊，2010，16：94-94.
[2]李團(tuán)團(tuán)，林麗娜.房地產(chǎn)江西家具企業(yè)土地增值稅納稅籌劃研究[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2013，35：169-170.
[3]段九利，白秀峰.房地產(chǎn)江西家具企業(yè)全程納稅籌劃[Z].北京：中國(guó)市場(chǎng)出版社，2011
基于土地增值稅籌劃的角度，我們來(lái)考慮如何定價(jià)。如果房地產(chǎn)江西家具企業(yè)享受免稅優(yōu)惠政策，那么最高單位售價(jià)為：X=1.2*（10000+5.5%X）=12848元，可扣除項(xiàng)目金額=10000+5.5%X=10707元。若房地產(chǎn)江西家具企業(yè)欲通過(guò)提高售價(jià)獲取更大收益，那么假設(shè)上例中單位售價(jià)提高Y元，則允許扣除項(xiàng)目單位金額=10707+5.5%Y，單位增值額=12848+Y-（10707+5.5%Y）=2141+94.5%Y，所以應(yīng)納土地增值稅=（2141+94.5%Y）*30%，若江西家具企業(yè)想通過(guò)提高售價(jià)獲取更大收益，就必須使Y>（2141+94.5%Y）*30%，即Y>896元，這說(shuō)明江西家具企業(yè)如果想通過(guò)提高售價(jià)獲取得大收益，最低單位售價(jià)應(yīng)高于13744元（12848+896）。
綜上所述，當(dāng)單位售價(jià)為12848元時(shí)，江西家具企業(yè)可享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策又可獲得較大的收益，而當(dāng)單價(jià)在12848元和13744元之間時(shí)，應(yīng)降低售價(jià)，使增值率降到20%以下，享受免稅優(yōu)惠政策，如果江西家具企業(yè)想通過(guò)提高售價(jià)獲取更大收益，則售價(jià)必須高于13744元，否則價(jià)格提高帶來(lái)的收益，將不足以彌補(bǔ)價(jià)格提高所增加的稅負(fù)。
五、充分利用加計(jì)扣除政策來(lái)籌劃土地增值稅
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，投入資金量大，為了給正常房地產(chǎn)開發(fā)以合理的投資回報(bào)，《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)的成本之和，加計(jì)20%的扣除。
1.正確劃分房地產(chǎn)開發(fā)間接費(fèi)和開發(fā)費(fèi)用
開發(fā)間接費(fèi)用是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。房地產(chǎn)江西家具企業(yè)發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)屬于計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目?jī)?nèi)容，計(jì)算土地增值稅時(shí)不僅能全額扣除，并可按20%加計(jì)扣除，而發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用（不包括利息支出）是按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除，因此，正確的歸集開發(fā)間接費(fèi)，不僅能確保全額扣除，還能享受20%加計(jì)扣除。
2.生地變熟地后轉(zhuǎn)讓，可享受加計(jì)扣除
為了鼓勵(lì)投資將更多資金投向房地產(chǎn)開發(fā)，對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開發(fā)土地所需成本再加計(jì)開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。但是，如果取得土地使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，在計(jì)算應(yīng)納土地增值稅時(shí)，不得加計(jì)扣除。
例：某房地產(chǎn)江西家具企業(yè)準(zhǔn)備將取得的土地以2000萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓，其原土地購(gòu)入價(jià)款為1000萬(wàn)元，經(jīng)計(jì)算應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅及附加=（2000-1000）*5.5%=55萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額=1000+55=1055萬(wàn)元，增值額=2000-1055=945萬(wàn)元，增值率=945/1055*100%=89.57%，應(yīng)納土地增值稅=945*40%-1055*5%=325.25萬(wàn)元，應(yīng)繳江西家具企業(yè)所得稅=（2000-1055-325.25）*25%=154.94萬(wàn)元，江西家具企業(yè)稅后利潤(rùn)=2000-1000-55-325.25-154.94=464.81萬(wàn)元。
經(jīng)過(guò)籌劃，江西家具公司投入20萬(wàn)元平整土地，將生地變成熟地，此時(shí)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅及附加=（2000-1000）*5.5%=55萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額=（1000+20）*（1+20%）+55=1279萬(wàn)元，增值額=2000-1279=721萬(wàn)元，增值率=721/1279*100%=56.37%，應(yīng)納土地增值稅=721*40%-1279*5%=224.45萬(wàn)元，應(yīng)繳江西家具企業(yè)所得稅=（2000-1020-55-224.45）*25%=175.14萬(wàn)元，江西家具企業(yè)稅后利潤(rùn)=2000-1020-55-224.45-175.14=525.41萬(wàn)元。
經(jīng)過(guò)籌劃前和籌劃后對(duì)比可以看出，江西家具企業(yè)增加投入場(chǎng)平費(fèi)20萬(wàn)元，即使土地售價(jià)保持不變，而由于減少的稅負(fù)大于新增的投入，使得江西家具企業(yè)稅后利潤(rùn)仍增加了60.6萬(wàn)元（525.41-464.81）。
土地增值稅的納稅籌劃還包括利用合作建房、利用代建房等籌劃方法，本文不一一列舉，房地產(chǎn)江西家具企業(yè)應(yīng)從自身的實(shí)際情況出發(fā)，在不違背國(guó)家法律法規(guī)的前提下進(jìn)行，由管理層和各部門共同參與配合完成納稅籌劃，在看到節(jié)稅帶來(lái)的收益的同時(shí)也要考慮由此導(dǎo)致的開發(fā)或經(jīng)營(yíng)成本的上漲，房地產(chǎn)江西家具企業(yè)納稅籌劃應(yīng)是一種全局性、戰(zhàn)略性的籌劃。
參考文獻(xiàn)：
[1]廖治宇.對(duì)“房地產(chǎn)江西家具企業(yè)土地增值稅納稅籌劃”的思考[J].中國(guó)經(jīng)貿(mào)導(dǎo)刊，2010，16：94-94.
[2]李團(tuán)團(tuán)，林麗娜.房地產(chǎn)江西家具企業(yè)土地增值稅納稅籌劃研究[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2013，35：169-170.
[3]段九利，白秀峰.房地產(chǎn)江西家具企業(yè)全程納稅籌劃[Z].北京：中國(guó)市場(chǎng)出版社，2011