國家政策對房地產業住宅開發的控制，促使其對旅游區的投入份額逐步加大。在國家全面強制推行的新版《建設工程工程量清單計價規范》，為中國建筑業的發展提供了規范的市場環境的環境下，作為承包方的施工企業競爭加劇、工期緊張、利潤低下，其問題的根源在于我們業主、施工單位雙方傳統計劃經濟下的粗放型工程造價（成本）管理模式，終于抵擋不住驚濤駭浪的市場經濟體制。這種舊的管理往往是一開始做預算，結束后做結算，結算完成后才能了解到工程的全過程，最終導致施工單位過程虧損與業主糾纏扯皮不清、相互指責抱怨的“剪不斷、理還亂”的無序狀態。
三亞作為我國重要的旅游城市，為保證在高投入的條件下依然可以有合理的利潤，這就要求施工企業在標準化管理的基礎上，進一步實施精細化管理。精細化管理是市場競爭的必然產物，也是裝飾工程企業在保證工程質量不變的前提下，最小投入最大產出的重要管理方法。
1 三亞地區項目工程概況
隨著海南市場旅游業的成熟發展，越來越多的房地產公司將目光投向了熱門旅游區三亞市，據不完全統計三亞地區運營五星級酒店項目主要有亞龍灣鳥巢度假村、亞龍HYPERLINK "http://www.hncits.cn/Hotel_info.asp?id=641"灣鉑爾曼HYPERLINK "http://www.hncits.cn/Hotel_info.asp?id=641"度假酒店，金茂三亞希爾頓度假酒，三亞華宇皇冠假日酒店、喜來登度假酒店等，在建酒店項目太陽灣柏悅酒店等，地理位置均依山傍海、或著名旅游景區周邊，地處熱帶，酒店裝修風格多以東南亞風格為主。
2現有的影響精裝修造價問題的分析
1)三亞地區大型項目的施工企業多為北京、上海、廣州等城市的大型裝飾企業，臨時行軍異地作戰，所以人工費用相對較高，平均約120元/工日，而當地的08定額裝飾人工費用僅為60元/工日。2)當地裝飾材料品種單一,供應能力弱,質量沒保證,而且價格較高。需要考慮從廣州等城市大批量進貨，投入成本、運費、供貨周期等均產生較大的風險。3)當地風俗習慣導致加班加點很困難，故不能按期交房會引起相當高的索賠費用。4)面臨旅游旺季營業時間，相對工期緊，作業面互相交叉，臺風、暴雨等天氣影響較大，成品保護難，保護費用高。5)水電設計不到位，在土建完工，開始精裝修的時候，會重復進行水電改造，造成結構安全隱患、環境污染和改造費用及垃圾運送費用的增加。6)酒店開發所處的地理環境，通常交通均較為不便，運輸費用大大提高。
3本項目精細化管理的控制與實施
3.1精細化管理
現代管理學認為，科學化管理有三個層次：第一個層次是規范化，第二層次是精細化，第三個層次是個性化。精細化是一種意識、一種觀念、一種認真的態度、一種精益求精的文化。
3.2施工過程中的精細化管理
三亞地區人工費、材料費、運費相對較高、而三亞地區先行08定額綜合單價較低、地理位置旅游城市等城市特點，難免支出成本過大。因此在過程簽證管理方面：（1）加強過程技經資料的管理，對工程聯系單、會議紀要等經濟資料進行臺賬管理，當簽證項目發生的第一時間，讓相關責任人簽收文件，落實簽證項目的有效性、合理性；（2）加強深化設計及施工方案選擇，控制目標利潤底線，貫徹 “開源”、“節流”的方針策略，有計劃有目的的通過設計變更、品牌變更等具體方案做到減少虧損、實現盈利，合理轉移經營風險；（3）加強商務人員專業技能水平，指導、檢查對新增項目、設計變更項目等涉及造價金額超萬元的的預算報價，需上報商務部審核后才能上報監理、業主。確保上報項目價格合理，施工成本控制有方，結算資料有力齊全，分析項目的盈利點、虧損點和風險點。
在材料消耗管理方面：（1）以成本測算為基本點，制定材料成本預控表，指導材料部、項目部進行材料商的招標；（2）在內部招標過程中，收集、編制各類材料的成本分析對比表，對超成本預控的材料采取有效措施，確保其利潤值；（3）在材料的使用過程中，對各專業班組實行專人領料，對材料消耗量進行管理。倉管員同時做到臺賬管理，定時上報相關報表。倉管員、施工員不定時在現場對使用材料的情況進行巡查，避免浪費及不合理使用。
同時，建立臺賬管理：如勞務合同、專業分包合同、物資采購合同形成信息臺賬、資金付款臺賬。具體詳見勞務管理臺賬、物資采購信息臺賬。便于定期對施工過程中各種數據的統計分析。
3.3變更、簽證的精細化管理
結算的最終目標不是工程款，是利潤，結算滲透在整個施工過程中，精細化管理范疇內的變更、簽證均是影響工程是否盈利的重要依據。工程變更、索賠和價款調整這三大創收策略的實質是合同價外收入，關鍵是要把握交織在責任中的機會，使三大創收管理策略和前期的不平衡報價策略相互配合，就能在合同執行中實現創收，增加盈利機會。
提出簽證的內容主要有：（1）對投標圖紙或投標清單漏項的工程內容對業主提出簽證；（2）對業主、設計口頭或是現場提出變更或增加的工程提出簽證（3）對于一些工程較大的數額變更，盡可能的分解或分段，減少批復的難度。承包商簽約后在施工過程中發現有比當前更有效的施工方案、先進技術或者按標書的施工方法根本無法施工時，應主動向工程師提出建議，主動申請變更。
本著先確認事實，再確認價格的原則，做到（1）申請中所涉及到的干擾事件、簽證內容、簽證值計算以及相應的證據要充分、齊全；（2）所有的簽證資料必須及時收集、整理、歸檔，確保在規定的時間內提交發包人，預算員每周將電子版反饋報合約商務部留底；（3）對報送的簽證資料做好應答對策，并預防對方的反索賠簽證；（4）用詞簡潔準確，條理清楚，邏輯性強，簽證值的計算要符合合同約定，合同中未約定選用的計算方法必須采用常規的方法；（5）通過對幾種計算方法的對比分析，選擇最有利的計算方法計算簽證值。此上5個方面的要求辦理簽證。
變更的主要分為“指令性變更”和“推定性變更”。對“指令性變更”，合同雙方一般不會有分歧，因此承包商應將控制的重點放在工程師對工程變更指令的書面確認上。另一種變更為“推定性變更”，這類變更承包商必須證明：（1）什么是合同規定的施工要求；（2）實際施工的工作已超出了這一要求；（3）這是遵守工程師或其授權代表要求的結果。
4.總結
三亞地區的開發項目多為規模大，造價高，工期長，因此商務工作中的精細化管理顯得尤為重要。
中國統計年鑒1981
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中國統計年鑒1982
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中國統計年鑒1984
中國統計年鑒1985
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中國統計年鑒1986
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中國統計年鑒1987
中國統計年鑒1988
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中國統計年鑒1990
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中國統計年鑒2000
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中國統計年鑒2005
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中國統計年鑒2010
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三亞作為我國重要的旅游城市，為保證在高投入的條件下依然可以有合理的利潤，這就要求施工企業在標準化管理的基礎上，進一步實施精細化管理。精細化管理是市場競爭的必然產物，也是裝飾工程企業在保證工程質量不變的前提下，最小投入最大產出的重要管理方法。
1 三亞地區項目工程概況
隨著海南市場旅游業的成熟發展，越來越多的房地產公司將目光投向了熱門旅游區三亞市，據不完全統計三亞地區運營五星級酒店項目主要有亞龍灣鳥巢度假村、亞龍HYPERLINK "http://www.hncits.cn/Hotel_info.asp?id=641"灣鉑爾曼HYPERLINK "http://www.hncits.cn/Hotel_info.asp?id=641"度假酒店，金茂三亞希爾頓度假酒，三亞華宇皇冠假日酒店、喜來登度假酒店等，在建酒店項目太陽灣柏悅酒店等，地理位置均依山傍海、或著名旅游景區周邊，地處熱帶，酒店裝修風格多以東南亞風格為主。
2現有的影響精裝修造價問題的分析
1)三亞地區大型項目的施工企業多為北京、上海、廣州等城市的大型裝飾企業，臨時行軍異地作戰，所以人工費用相對較高，平均約120元/工日，而當地的08定額裝飾人工費用僅為60元/工日。2)當地裝飾材料品種單一,供應能力弱,質量沒保證,而且價格較高。需要考慮從廣州等城市大批量進貨，投入成本、運費、供貨周期等均產生較大的風險。3)當地風俗習慣導致加班加點很困難，故不能按期交房會引起相當高的索賠費用。4)面臨旅游旺季營業時間，相對工期緊，作業面互相交叉，臺風、暴雨等天氣影響較大，成品保護難，保護費用高。5)水電設計不到位，在土建完工，開始精裝修的時候，會重復進行水電改造，造成結構安全隱患、環境污染和改造費用及垃圾運送費用的增加。6)酒店開發所處的地理環境，通常交通均較為不便，運輸費用大大提高。
3本項目精細化管理的控制與實施
3.1精細化管理
現代管理學認為，科學化管理有三個層次：第一個層次是規范化，第二層次是精細化，第三個層次是個性化。精細化是一種意識、一種觀念、一種認真的態度、一種精益求精的文化。
3.2施工過程中的精細化管理
三亞地區人工費、材料費、運費相對較高、而三亞地區先行08定額綜合單價較低、地理位置旅游城市等城市特點，難免支出成本過大。因此在過程簽證管理方面：（1）加強過程技經資料的管理，對工程聯系單、會議紀要等經濟資料進行臺賬管理，當簽證項目發生的第一時間，讓相關責任人簽收文件，落實簽證項目的有效性、合理性；（2）加強深化設計及施工方案選擇，控制目標利潤底線，貫徹 “開源”、“節流”的方針策略，有計劃有目的的通過設計變更、品牌變更等具體方案做到減少虧損、實現盈利，合理轉移經營風險；（3）加強商務人員專業技能水平，指導、檢查對新增項目、設計變更項目等涉及造價金額超萬元的的預算報價，需上報商務部審核后才能上報監理、業主。確保上報項目價格合理，施工成本控制有方，結算資料有力齊全，分析項目的盈利點、虧損點和風險點。
在材料消耗管理方面：（1）以成本測算為基本點，制定材料成本預控表，指導材料部、項目部進行材料商的招標；（2）在內部招標過程中，收集、編制各類材料的成本分析對比表，對超成本預控的材料采取有效措施，確保其利潤值；（3）在材料的使用過程中，對各專業班組實行專人領料，對材料消耗量進行管理。倉管員同時做到臺賬管理，定時上報相關報表。倉管員、施工員不定時在現場對使用材料的情況進行巡查，避免浪費及不合理使用。
同時，建立臺賬管理：如勞務合同、專業分包合同、物資采購合同形成信息臺賬、資金付款臺賬。具體詳見勞務管理臺賬、物資采購信息臺賬。便于定期對施工過程中各種數據的統計分析。
3.3變更、簽證的精細化管理
結算的最終目標不是工程款，是利潤，結算滲透在整個施工過程中，精細化管理范疇內的變更、簽證均是影響工程是否盈利的重要依據。工程變更、索賠和價款調整這三大創收策略的實質是合同價外收入，關鍵是要把握交織在責任中的機會，使三大創收管理策略和前期的不平衡報價策略相互配合，就能在合同執行中實現創收，增加盈利機會。
提出簽證的內容主要有：（1）對投標圖紙或投標清單漏項的工程內容對業主提出簽證；（2）對業主、設計口頭或是現場提出變更或增加的工程提出簽證（3）對于一些工程較大的數額變更，盡可能的分解或分段，減少批復的難度。承包商簽約后在施工過程中發現有比當前更有效的施工方案、先進技術或者按標書的施工方法根本無法施工時，應主動向工程師提出建議，主動申請變更。
本著先確認事實，再確認價格的原則，做到（1）申請中所涉及到的干擾事件、簽證內容、簽證值計算以及相應的證據要充分、齊全；（2）所有的簽證資料必須及時收集、整理、歸檔，確保在規定的時間內提交發包人，預算員每周將電子版反饋報合約商務部留底；（3）對報送的簽證資料做好應答對策，并預防對方的反索賠簽證；（4）用詞簡潔準確，條理清楚，邏輯性強，簽證值的計算要符合合同約定，合同中未約定選用的計算方法必須采用常規的方法；（5）通過對幾種計算方法的對比分析，選擇最有利的計算方法計算簽證值。此上5個方面的要求辦理簽證。
變更的主要分為“指令性變更”和“推定性變更”。對“指令性變更”，合同雙方一般不會有分歧，因此承包商應將控制的重點放在工程師對工程變更指令的書面確認上。另一種變更為“推定性變更”，這類變更承包商必須證明：（1）什么是合同規定的施工要求；（2）實際施工的工作已超出了這一要求；（3）這是遵守工程師或其授權代表要求的結果。
4.總結
三亞地區的開發項目多為規模大，造價高，工期長，因此商務工作中的精細化管理顯得尤為重要。
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