1 全裝修成本構成分析
根據經驗數據統計，全裝修房的裝修成本占主體建安成本的25％～30％，占售價的8％～10％。按套內各功能空間分析，衛生間消耗的裝修成本最大，約占40％；其次是臥室，約占25％；再次是廚房，約占20％；客飯廳約占15％。從上述數據中可以看出，在所有裝修成本中衛生間和廚房就占了約65％，而不論戶型大小，這兩類空間都是必不可少的，因此戶型越小，單位面積的裝修成本就越高。
2 項目投資決策階段的控制
2.1 項目投資決策階段存在的問題
全裝修房項目由于增加了造價，壓縮了客戶個性化裝修的空間，加大了時常風險，因此決策階段的工作尤為重要。目前在項目可研階段，通常由房地產策劃單位或部門進行市場調研，提出的分析報告，。在可行性研究階段，建設單位委托設計單位、勘察設計單位編制可行性研究報告，并編制投資估算，該投資估算經審批后將作為此項目工程造價的最高限額。但由于本階段以經濟分析和方案為主，工程量不明確，所以設計院在本階段的投資估算，準確性較差，同時由于建設單位通常不是投資估算和造價控制的內行，而且對設備安裝工藝、流程和裝修方案缺乏統一協調的認真研究，產生后期設計和造價的變更。有時建設單位主辦部門和人員為了迎合投資商或領導的喜好，要求設計單位在投資估算時有意低估或高估，搞“面子工程”，增加了估算的隨意性，造成了造價控制的后患。
2.2 投資決策階段的造價控制
2.2.1 通過市場細分，確定目標客戶
目標客戶群的生活、消費習慣，偏好取向，可承受的價格區間等因素對全裝修商品房產品的定位影響巨大。多代同堂、老齡家庭、年輕家庭、單身家庭等不同群體的人口構成和生活習性差異性非常大，對全裝房的空間分割要求和裝修標準需求是完全不同的，需要結合戶型設計對目標客戶群的市場進行盡可能細的細分。
2.2.2 準確地做好基礎資料的收集
主要是裝修材料設備的價格、檢驗資料收集，這類材料一方面價格差異非常大，如同樣的電器設備進口、合資、國產價格相差有時超過數倍；另一方面，需要對產品的檢驗合格證明、生產許可證、特別是環保檢測以及售后服務等做細致全面的了解，保護業主的利益同時減少日后的糾紛和造價風險，也使造價人員能在準確、可靠的資料前提下，進行認真分析，保證投資預測、經濟分析的準確性。
2.2.3 認真做好市場研究
市場研究就是指對擬建項目所提供的產品或服務的市場占有可能性分析，特別是對周邊類似項目的研究以及國家對全裝修商品房的政策導向和今后發展趨勢等。要做好市場研究，工程造價人員就需要收集分析當地同類型目標市場產品裝修標準及供應、銷售情況，掌握大量的統計數據和信息資料，并進行綜合分析和處理，為設計和決策部門提供準確依據。
3 設計階段的造價控制
3.1 設計階段存在的問題
全裝修房設計階段存在影響造價的主要問題包括
3.1.1 裝修設計與建筑方案設計、結構設計、設備安裝設計等專業設計脫節，實踐中常常出現水電氣預留位置不合理，結構斷面設計不影響使用功能等問題，造成設計變更、施工變更以及建筑空間利用的浪費。
3.1.2 室內設計師對新材料、新設備、新工藝的了解不足，設計帶有局限性。
3.1.3 裝修設計與市場營銷、成本控制部門缺乏溝通，造成產品與市場需求脫節，裝修成本要么失控，要么為了控制成本，達不到設計效果。
3.2 設計階段的造價控制
3.2.1 提前介入
一旦項目決定做全裝修房，就應該讓室內設計師提前介入項目的前期工作，特別是設計工作，提出他們的概念和建議，有條件的公司可以聘請專業的室內設計顧問公司或室內設計總監。
3.2.2 成立機構
由設計（含各專業設計和室內設計）、營銷、成控人員組成項目設計小組，提高溝通、決策的效率和準確性。
3.2.3 以目標成本控制設計
在目標成本內進行多方案設計，不同方案可有不同側重點，根據市場的需求予以確定。
3.2.4 建造樣板房
有條件的項目可以按確定的設計建造樣板房，一方面可以直觀體驗裝修效果；另一方面可以準確評估造價。
3.2.5 制定作業指導書
上述各階段工作完成后，可由公司決策委員會、營銷部門、設計部門、成本控制部門及其他相關部門達成一致意見，確定全裝修交樓標準，并完成書面審批，編制作業指導書指導后續工作。
4 招標階段的造價控制
4.1 招標階段存在的問題
4.1.1 招標文件和合同描述不準確、不全面，造成土建施工單位與裝修施工單位因施工界面不清、工作交叉、材料保管、成品保護等方面的矛盾，從而產生扯皮和浪費。
4.1.2 對各種裝修材料、設備的品牌、規格、質量、售后服務等要求表述精確、全面，給投標單位有空子可鉆，造成損失。
4.1.3 材料、設備采購分散，造成單價高且質量不好控制。
4.2 招標階段的造價控制
4.2.1 科學確定室內裝修施工單位
一般認為由土建總包單位進行室內裝修施工在造價、工期、施工組織方面會有較大優勢，其實不然。室內裝修施工與一般的土建裝修施工是完全不同的，它要求的精細程度要高得多，實際經驗證明土建做全裝修并無成本優勢，除非土建總包單位下屬的室內裝修公司設計、施工能力也很強，實際上這樣的總包單位非常少，也就是所謂的術業有專攻，因此，筆者傾向于選擇專業室內裝修單位進行施工。
4.2.2 要求專業監理工程師、室內設計師全程監控
室內裝修施工與一般土建裝修施工不同，因此必須配備專業的室內裝修監理工程師進行全程監理，才能保證施工質量，避免返工浪費。室內設計師的全程服務同樣重要，室內裝修過程中有許許多多的細部需要設計師現場確定。招標過程中需要將監理工程師和設計師的工作職責和范圍予以明確。
4.2.3 明確全裝修總包、專業分包、甲供材料范圍
一般來說全裝修總包的工作范圍包括：鋪貼墻地磚及石材，涂料施工，木作造型，水電安裝等。
專業分包工作范圍包括：木門制作安裝，木地板鋪設，櫥柜制作安裝，淋浴屏制作安裝，電器（抽油煙機，煤氣爐，熱水器等）安裝等。
甲供材一般包括：墻地磚，涂料，開關插座，燈具，潔具，五金配件等。
這三大部份在招標文件中必須非常明確，避免投標單位的漏報、虛報，造成日后的扯皮。
4.2.4 加強采購管理
利用集團和區域采購平臺，與大型、知名供應商建立戰略合作伙伴關系，既有利于降低成本、保證供貨期，又提高了工作效率。
使用定點采購，幾個項目一起聯合采購，既降低成本又提高工作效率，還有利于質量控制。
4.2.5 加強甲供材管理
選定樣板之后，對樣板的功能、觀感、質量標準、售后服務要求等做出準確描述，通過招標選取與樣板描述一致的、且具有價格競爭優勢是產品。樣板展示時不承諾品牌，避免產品壟斷，造成價格談判劣勢。精裝總包報價中應考慮甲供材料、設備的稅費、管理費、合理損耗等費用。項目設置一名專職材料管理員，管理甲供材料。制訂《甲供材料管理指引》，規范管理及操作。
4.2.6 加強合同管理
土建總包合同必須明確全裝修總包配合費、土建總包與全裝修交接程序、負責人及驗收表格。
全裝修總包合同必須明確各專業分包配合費、成品保護、甲供材稅費、管理費、損耗等。
專業分包合同必須明確：成品保護責任和費用。
4.2.7 加強成品保護
全裝修工程是細活，將面對的是所有小業主挑剔的驗收，因此，成品保護尤其重要。全裝修總包、專業分包合同都應列明成品保護條款，嚴格執行合同中的相關條款，分清責任，開發商不再為此增加成本。必要時，合同中可以使用圖片加文字詳細描述保護方法，以免因表述不清產生糾紛。
4.2.8 加強環保檢測
全裝房之所以在國內還不被廣泛接受的原因之一，就是購房者擔心裝修工程不在自己的全程監控下，污染指標是否得到有效控制。因此有必要對裝修施工全過程的環保指標進行監控，竣工驗收是委托有資質的部門進行嚴格檢測，以利于房屋的銷售和避免日后投訴、返工的損失。對于環保檢測的要求和獎懲措施必須在招標文件中予以明確。
5 竣工結算階段的造價控制
5.1 竣工結算階段造價控制存在的問題
5.1.1 施工單位編制工程結算書普遍存在冒算多算、高套定額單價、高套取費標準等提高工程造價的現象
5.1.2 現場人員責任心缺失，造成內業資料遺失、工程量簽證不完整。
5.1.3 對于工程變更簽證中增加部分，施工單位會盡量多計和提高單價，而對于取消或者減少的項目，施工單位往往少計或者在結算書中干脆不計算。這種情況下，如果甲方現場人員與決算審核人員配合溝通不夠，就會給甲方帶來損失。調查資料顯示，對施工單位的結算審查核減率一般在15％～25％左右。
5.2 竣工結算階段的造價控制
5.2.1 核對合同條款，檢查是否完成合同約定的全部內容并經過竣工驗收，是否執行合同規定的結算方法。
5.2.2 檢查工作聯系單、隱蔽簽證、現場簽證、設計變更等資料是否齊全，且真實有效。簽證部分是否有與合同約定的工作內容重復的部分，是否存在簽證包干項目而乙方又將費用計算的。 家具網 順德家具網 南康家具
5.2.3 按竣工圖核實工程量，檢查是否存在項目已取消，而施工單位又將其列入計算，或者將專業分包工程和甲供材料也列入工程結算的情況。
5.2.4 對工程量清單計價的招標工程結算，投標人的綜合單價為包干價，結算時不作調整。
6 加強政策法規研究
隨著我國對節能減排的日益重視，全裝修商品房必定是將來的發展方向。2008年8月1日，住房和城鄉建設部發出《關于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》，要求各地要制定出臺相關扶持政策，引導和鼓勵新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式，逐步達到取消毛坯房。因此，開發企業必須密切關注政府政策的變化，以充分享受政策帶來的效益。
7 結束語
全裝修商品房在我國已經是明確的發展方向，如何在這個即將到來的產業變革時代贏得先機，成本控制是首要任務，因為全裝房首先帶來的是成本的增加。如何化解成本增加帶來的市場風險，成為我們每個造價管理人員必須面對和研究的課題。
根據經驗數據統計，全裝修房的裝修成本占主體建安成本的25％～30％，占售價的8％～10％。按套內各功能空間分析，衛生間消耗的裝修成本最大，約占40％；其次是臥室，約占25％；再次是廚房，約占20％；客飯廳約占15％。從上述數據中可以看出，在所有裝修成本中衛生間和廚房就占了約65％，而不論戶型大小，這兩類空間都是必不可少的，因此戶型越小，單位面積的裝修成本就越高。
2 項目投資決策階段的控制
2.1 項目投資決策階段存在的問題
全裝修房項目由于增加了造價，壓縮了客戶個性化裝修的空間，加大了時常風險，因此決策階段的工作尤為重要。目前在項目可研階段，通常由房地產策劃單位或部門進行市場調研，提出的分析報告，。在可行性研究階段，建設單位委托設計單位、勘察設計單位編制可行性研究報告，并編制投資估算，該投資估算經審批后將作為此項目工程造價的最高限額。但由于本階段以經濟分析和方案為主，工程量不明確，所以設計院在本階段的投資估算，準確性較差，同時由于建設單位通常不是投資估算和造價控制的內行，而且對設備安裝工藝、流程和裝修方案缺乏統一協調的認真研究，產生后期設計和造價的變更。有時建設單位主辦部門和人員為了迎合投資商或領導的喜好，要求設計單位在投資估算時有意低估或高估，搞“面子工程”，增加了估算的隨意性，造成了造價控制的后患。
2.2 投資決策階段的造價控制
2.2.1 通過市場細分，確定目標客戶
目標客戶群的生活、消費習慣，偏好取向，可承受的價格區間等因素對全裝修商品房產品的定位影響巨大。多代同堂、老齡家庭、年輕家庭、單身家庭等不同群體的人口構成和生活習性差異性非常大，對全裝房的空間分割要求和裝修標準需求是完全不同的，需要結合戶型設計對目標客戶群的市場進行盡可能細的細分。
2.2.2 準確地做好基礎資料的收集
主要是裝修材料設備的價格、檢驗資料收集，這類材料一方面價格差異非常大，如同樣的電器設備進口、合資、國產價格相差有時超過數倍；另一方面，需要對產品的檢驗合格證明、生產許可證、特別是環保檢測以及售后服務等做細致全面的了解，保護業主的利益同時減少日后的糾紛和造價風險，也使造價人員能在準確、可靠的資料前提下，進行認真分析，保證投資預測、經濟分析的準確性。
2.2.3 認真做好市場研究
市場研究就是指對擬建項目所提供的產品或服務的市場占有可能性分析，特別是對周邊類似項目的研究以及國家對全裝修商品房的政策導向和今后發展趨勢等。要做好市場研究，工程造價人員就需要收集分析當地同類型目標市場產品裝修標準及供應、銷售情況，掌握大量的統計數據和信息資料，并進行綜合分析和處理，為設計和決策部門提供準確依據。
3 設計階段的造價控制
3.1 設計階段存在的問題
全裝修房設計階段存在影響造價的主要問題包括
3.1.1 裝修設計與建筑方案設計、結構設計、設備安裝設計等專業設計脫節，實踐中常常出現水電氣預留位置不合理，結構斷面設計不影響使用功能等問題，造成設計變更、施工變更以及建筑空間利用的浪費。
3.1.2 室內設計師對新材料、新設備、新工藝的了解不足，設計帶有局限性。
3.1.3 裝修設計與市場營銷、成本控制部門缺乏溝通，造成產品與市場需求脫節，裝修成本要么失控，要么為了控制成本，達不到設計效果。
3.2 設計階段的造價控制
3.2.1 提前介入
一旦項目決定做全裝修房，就應該讓室內設計師提前介入項目的前期工作，特別是設計工作，提出他們的概念和建議，有條件的公司可以聘請專業的室內設計顧問公司或室內設計總監。
3.2.2 成立機構
由設計（含各專業設計和室內設計）、營銷、成控人員組成項目設計小組，提高溝通、決策的效率和準確性。
3.2.3 以目標成本控制設計
在目標成本內進行多方案設計，不同方案可有不同側重點，根據市場的需求予以確定。
3.2.4 建造樣板房
有條件的項目可以按確定的設計建造樣板房，一方面可以直觀體驗裝修效果；另一方面可以準確評估造價。
3.2.5 制定作業指導書
上述各階段工作完成后，可由公司決策委員會、營銷部門、設計部門、成本控制部門及其他相關部門達成一致意見，確定全裝修交樓標準，并完成書面審批，編制作業指導書指導后續工作。
4 招標階段的造價控制
4.1 招標階段存在的問題
4.1.1 招標文件和合同描述不準確、不全面，造成土建施工單位與裝修施工單位因施工界面不清、工作交叉、材料保管、成品保護等方面的矛盾，從而產生扯皮和浪費。
4.1.2 對各種裝修材料、設備的品牌、規格、質量、售后服務等要求表述精確、全面，給投標單位有空子可鉆，造成損失。
4.1.3 材料、設備采購分散，造成單價高且質量不好控制。
4.2 招標階段的造價控制
4.2.1 科學確定室內裝修施工單位
一般認為由土建總包單位進行室內裝修施工在造價、工期、施工組織方面會有較大優勢，其實不然。室內裝修施工與一般的土建裝修施工是完全不同的，它要求的精細程度要高得多，實際經驗證明土建做全裝修并無成本優勢，除非土建總包單位下屬的室內裝修公司設計、施工能力也很強，實際上這樣的總包單位非常少，也就是所謂的術業有專攻，因此，筆者傾向于選擇專業室內裝修單位進行施工。
4.2.2 要求專業監理工程師、室內設計師全程監控
室內裝修施工與一般土建裝修施工不同，因此必須配備專業的室內裝修監理工程師進行全程監理，才能保證施工質量，避免返工浪費。室內設計師的全程服務同樣重要，室內裝修過程中有許許多多的細部需要設計師現場確定。招標過程中需要將監理工程師和設計師的工作職責和范圍予以明確。
4.2.3 明確全裝修總包、專業分包、甲供材料范圍
一般來說全裝修總包的工作范圍包括：鋪貼墻地磚及石材，涂料施工，木作造型，水電安裝等。
專業分包工作范圍包括：木門制作安裝，木地板鋪設，櫥柜制作安裝，淋浴屏制作安裝，電器（抽油煙機，煤氣爐，熱水器等）安裝等。
甲供材一般包括：墻地磚，涂料，開關插座，燈具，潔具，五金配件等。
這三大部份在招標文件中必須非常明確，避免投標單位的漏報、虛報，造成日后的扯皮。
4.2.4 加強采購管理
利用集團和區域采購平臺，與大型、知名供應商建立戰略合作伙伴關系，既有利于降低成本、保證供貨期，又提高了工作效率。
使用定點采購，幾個項目一起聯合采購，既降低成本又提高工作效率，還有利于質量控制。
4.2.5 加強甲供材管理
選定樣板之后，對樣板的功能、觀感、質量標準、售后服務要求等做出準確描述，通過招標選取與樣板描述一致的、且具有價格競爭優勢是產品。樣板展示時不承諾品牌，避免產品壟斷，造成價格談判劣勢。精裝總包報價中應考慮甲供材料、設備的稅費、管理費、合理損耗等費用。項目設置一名專職材料管理員，管理甲供材料。制訂《甲供材料管理指引》，規范管理及操作。
4.2.6 加強合同管理
土建總包合同必須明確全裝修總包配合費、土建總包與全裝修交接程序、負責人及驗收表格。
全裝修總包合同必須明確各專業分包配合費、成品保護、甲供材稅費、管理費、損耗等。
專業分包合同必須明確：成品保護責任和費用。
4.2.7 加強成品保護
全裝修工程是細活，將面對的是所有小業主挑剔的驗收，因此，成品保護尤其重要。全裝修總包、專業分包合同都應列明成品保護條款，嚴格執行合同中的相關條款，分清責任，開發商不再為此增加成本。必要時，合同中可以使用圖片加文字詳細描述保護方法，以免因表述不清產生糾紛。
4.2.8 加強環保檢測
全裝房之所以在國內還不被廣泛接受的原因之一，就是購房者擔心裝修工程不在自己的全程監控下，污染指標是否得到有效控制。因此有必要對裝修施工全過程的環保指標進行監控，竣工驗收是委托有資質的部門進行嚴格檢測，以利于房屋的銷售和避免日后投訴、返工的損失。對于環保檢測的要求和獎懲措施必須在招標文件中予以明確。
5 竣工結算階段的造價控制
5.1 竣工結算階段造價控制存在的問題
5.1.1 施工單位編制工程結算書普遍存在冒算多算、高套定額單價、高套取費標準等提高工程造價的現象
5.1.2 現場人員責任心缺失，造成內業資料遺失、工程量簽證不完整。
5.1.3 對于工程變更簽證中增加部分，施工單位會盡量多計和提高單價，而對于取消或者減少的項目，施工單位往往少計或者在結算書中干脆不計算。這種情況下，如果甲方現場人員與決算審核人員配合溝通不夠，就會給甲方帶來損失。調查資料顯示，對施工單位的結算審查核減率一般在15％～25％左右。
5.2 竣工結算階段的造價控制
5.2.1 核對合同條款，檢查是否完成合同約定的全部內容并經過竣工驗收，是否執行合同規定的結算方法。
5.2.2 檢查工作聯系單、隱蔽簽證、現場簽證、設計變更等資料是否齊全，且真實有效。簽證部分是否有與合同約定的工作內容重復的部分，是否存在簽證包干項目而乙方又將費用計算的。 家具網 順德家具網 南康家具
5.2.3 按竣工圖核實工程量，檢查是否存在項目已取消，而施工單位又將其列入計算，或者將專業分包工程和甲供材料也列入工程結算的情況。
5.2.4 對工程量清單計價的招標工程結算，投標人的綜合單價為包干價，結算時不作調整。
6 加強政策法規研究
隨著我國對節能減排的日益重視，全裝修商品房必定是將來的發展方向。2008年8月1日，住房和城鄉建設部發出《關于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》，要求各地要制定出臺相關扶持政策，引導和鼓勵新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式，逐步達到取消毛坯房。因此，開發企業必須密切關注政府政策的變化，以充分享受政策帶來的效益。
7 結束語
全裝修商品房在我國已經是明確的發展方向，如何在這個即將到來的產業變革時代贏得先機，成本控制是首要任務，因為全裝房首先帶來的是成本的增加。如何化解成本增加帶來的市場風險，成為我們每個造價管理人員必須面對和研究的課題。
