房屋租賃中的房屋裝飾裝修法律糾紛近年發生頗多，《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》），關于房屋租賃裝飾裝修和擴建問題的規定，填補了我國現行法律中添附制度的一些立法空白，為實踐中解決房屋租賃中裝修裝飾物的歸屬及利益返還、損害賠償等糾紛提供了切實可行的法律依據。房屋租賃中裝飾裝修的問題涉及物權法和債法兩大領域，涉及到添附、不當得利、違約責任、侵權損害賠償等法律制度。如何正確理解和適用上述法律制度并處理好它們相互間的關系，筆者做一粗淺闡釋。
一、裝飾裝修添附類型及法律關系
房屋租賃過程中，承租人為了自身使用的需要，往往會對租賃物進行一定的裝飾裝修或增設他物。裝飾裝修物是指安裝、修飾在建筑物或構筑物上的裝飾裝修材料。裝飾裝修物與房屋并非一概地不可分離。但如果其與房屋已經結合為一體而難以拆除、或雖可拆除卻會對于物的價值造成嚴重影響的，應當認定為添附。此外，承租人還可能在原有租賃建筑的基礎上對其進行擴建、改建或增設他物。這些擴建、改建或增設之物已經固定在房屋之上，雖然可以拆除，但往往拆除和重新安裝的費用卻很高，而且一旦拆除也會影響其本身的價值，甚至會損壞房屋本身。所以從經濟角度出發，應當將其作為房屋的添附物處理以上兩種發生在房屋租賃中的添附，都是動產與不動產的附合。其中，合同的承租人，將自己或他人所有的建筑材料（動產）用作租賃房屋的裝飾裝修或改擴建材料，并且成為房屋的組成部分。由于二者客觀上不可分離或分離不符合經濟效益原則，作為添附人的承租人與作為被添附人的出租人間就會產生這樣一種法律關系：經附合產生的裝飾裝修物及房屋的改擴建部分，其所有權的歸屬需要通過添附規則重新確定；添附各方因喪失或取得所有權而失衡的利益關系，需要借助不當得利或損害賠償等法律制度恢復平衡。
二、裝飾裝修添附制度的適用規則
基于房屋租賃裝飾裝修添附關系的復雜性，在添附規則的具體適用過程中，應注意以下情況：
（一）承租人添附的善意與惡意
添附人實施添附行為時的主觀狀態對添附的構成及添附規則的適用具有重要的意義。承租人對租賃房屋進行裝飾裝修或增設他物，區分其主觀上的善意或惡意，作用在于：
1.判斷添附構成。承租人對租賃房屋進行裝飾裝修或增設他物，其善意首先表現為取得出租人的同意。我國法律不承認未經出租人同意的添附。根據《合同法》第223條規定：“承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。”承租人未經出租人同意擅自裝飾裝修或增設他物的，應當認定為侵權，出租人可以要求恢復原狀或賠償損失。由于不構成添附，此時承租人仍有權將自己所有的動產取回，但出租人不負交付義務，僅負容忍承租人將物取回之義務。
2.確定求償關系。除取得出租人同意外，承租人的善意還表現為有益添附，即對租賃房屋進行裝飾裝修或增設他物，客觀上有利于出租人財產的增值或房屋利用。而有害添附則屬惡意。依一般規則，承租人惡意進行不動產附合的，除承擔全部費用及損失外，還負有排除妨害的義務。當然，由于房屋的裝飾裝修是與個人審美情趣和偏好相關聯的，具有很強的主觀性，因此，對承租人裝飾裝修或增設他物的行為是否有害的判斷應采一種較為客觀的標準，即客觀上是否導致了房屋的增值，以實現租賃雙方利益的公平分配和最大平衡。
（二）添附產生的合同內部關系
房屋租賃合同的雙方當事人，從承租人開始裝飾裝修房屋或增設他物之日起，就形成了有關添附的權利義務關系。但因其僅在出租人和承租人間產生法律效力，性質上仍屬合同內部關系。因此，在適用添附規則時，有必要結合租賃雙方當事人履行合同的各種具體情形加以考慮。《解釋》區分租賃合同無效、解除及履行期限屆滿等合同終止的不同情形，適用不同的處理規則，同時又依當事人的過錯來決定與此相關的損害的賠償、補償及其范圍，大概正是基于此種考慮。以第11條第1項為例，它規定：“因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持。”可以看出，該規定是把承租人的裝飾裝修物殘值損失，視為因出租人違約而導致的損失后果的一部分，出租人在承擔合同法上的違約責任的同時，還需要賠償承租人因添附導致的利益損失。
（三）添附形成物的價值大小
在確定添附物的歸屬時，要考慮各添附物原來的價值大小，原則上應當由價值大的物的所有人取得物權。之所以如此，主要是考慮到價值更大的物的所有人更愿意取得物的所有權，也更能有效率地利用該物。
三、裝飾裝修法律糾紛處理
（一）合同無效情形下對裝飾裝修物的處理
在房屋租賃合同中，承租人對租賃房屋的裝飾裝修按其性質可分為兩類：一是經出租人同意且符合合同約定用途而為的裝飾裝修；二是未經出租人同意或者雖經出租人同意但超出合同約定用途的合理范圍擅自進行的裝飾裝修。在無效的房屋租賃合同中，同樣存在上述兩種情形。因此，處理無效合同的裝飾裝修物法律糾紛，應注意加以區分上述兩種情況。
1.經出租人同意情況下裝飾裝修物的處理。“經出租人同意”的裝飾裝修，既包括簽訂租賃合同時，出租人明示同意承租人裝飾裝修，也包括簽訂和履行租賃合同中，出租人默示同意承租人裝飾裝修。一般認為，凡是在合同被確認無效前，出租人知道或者應當知道承租人對租賃房屋進行裝飾裝修而沒有明確表示反對的，均應視為經出租人同意。根據《解釋》第9條規定，只有經出租人同意的裝飾裝修物，在合同無效時，按照該裝飾裝修物是否與房屋形成附合，分別進行處理：
（1）未形成附合的裝飾裝修物根據添附理論，其所有權屬于承租人，在合同無效時，原則上可由承租人拆除，因拆除造成租賃房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。但是，如果出租人愿意折價后繼續使用，承租人也同意的，也可以折價后歸出租人，由出租人取得該裝飾裝修物的所有權而繼續使用，給承租人給與折價補償。
（2）已形成附合的裝飾裝修物，由于不能與租賃房屋分離或者雖可分離但花費巨大，為充分發揮物的使用價值和效用，只能由出租人取得附合的裝飾裝修物的所有權，而不允許承租人拆除，如果出租人同意利用，則折價后給承租人補償；如果出租人不同意利用，由雙方當事人按照無效合同的過錯責任承擔現值損失的過錯賠償責任。此處的現值損失是租賃合同無效時尚存在的裝飾裝修物的實際價值。
2.未經出租人同意情況下裝飾裝修物的處理。承租人在未經出租人同意的情況下，擅自對房屋進行裝飾裝修，屬惡意裝修。一般認為，未經出租人同意的情況下，擅自對房屋進行裝飾裝修的行為為侵權行為，承租人應承擔侵權賠償責任。在這種情況下，承租人的裝飾裝修投入應作為其損失，根據過錯責任自負原則，應由其自行承擔，不得要求出租人就其裝飾裝修的投入進行補償。也不能適用公平原則要求出租人補償承租人的損失，因為在一方當事人有過錯時不能適用公平原則。出租人不僅不補償承租人的裝飾裝修投入損失，還有權基于房屋所有權主張排除妨害，要求有過錯的承租人承擔恢復原狀的拆除費用，并就裝飾裝修造成的其他損失請求損失賠償。
（二）合同有效但在租賃期間屆滿前合同解除情形下裝飾裝修物的處理
房屋租賃合同有效但承租人未經出租人同意情況下，擅自對房屋進行裝飾裝修，在合同期間屆滿前合同被解除時對租賃房屋裝飾裝修物的處理原則與在租賃合同無效情形下承租人未經出租人同意對租賃房屋進行裝飾裝修物的處理原則相同，在此不再贅述。那么，合同有效且承租人經出租人同意裝飾裝修情況下，合同期間屆滿前合同被解除時裝飾裝修物如何處理，根據《解釋》第10、11條之規定：
1.未形成附合的裝飾裝修物，雙方有約定的從約定，沒有約定的，承租人可以拆除。但承租人拆除時造成租賃房屋毀損的，應當恢復原狀。需要強調的是承租人拆除時不以出租人同意為必要要件。因為，未形成附合的裝飾裝修物，其所有權仍然歸承租人，承租人當然基于所有權將裝飾裝修物拆除取回。另外是否拆除取回裝飾裝修物承租人有選擇權，而不是必須拆除。但如果承租人選擇不拆除裝飾裝修物，也不能要求出租人折價補償，除出租人同意補償外。
2.已形成附合的裝飾裝修物，雙方有約定的從約定，沒有約定的，按下列情形分別處理：
（1）因出租人違約導致合同解除，承租人可以請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失。也就是說，合同有效但因出租人違約導致租賃合同提前解除的，承租人有權要求出租人就剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失承擔損害賠償責任。
（2）因承租人違約導致合同解除，承租人不得要求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失，但出租人同意利用裝飾裝修物殘值的，應在利用價值范圍內予以適當補償。
（3）因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任。
（4）因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則負擔。法律另有規定的，適用其規定。
如何確定剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失？ 南康實木床 南康布藝沙發 南康家具 一般認為，承租人在合同約定的租賃期限履行完畢，也就意味著承租人已完全使用了租賃房屋，同時也完全享用了附合的裝飾裝修物的價值，附合的裝飾裝修物對承租人而言已完全喪失了使用價值。那么，承租人按照租賃期限享用附合的裝飾裝修物的價值，就應當在租賃期內分攤裝飾裝修的費用。因此，確定剩余租賃期內附合的裝飾裝修價值就應當根據合同約定的租賃期限，將裝飾裝修費用平均分攤，然后計算出合同解除時剩余租賃期內附合的裝飾裝修的價值。在司法實踐中，出租人和承租人往往對于承租人附合的裝飾裝修投資數額無法達成一致，法院應當根據當事人的委托或者依職權可以委托專門鑒定機構對承租人用于附合的裝飾裝修費用作出鑒定。
（三）在房屋租賃期間屆滿，合同權利義務關系終止時，承租人經出租人同意裝飾裝修物的處理
根據《解釋》第12條的規定，承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，對未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除，但拆除造成租賃房屋毀損的，承租人應當恢復原狀；對已形成附合的裝飾裝修物，承租人不能要求出租人補償，但當事人另有約定的除外。這是因為，承租人對租賃房屋進行裝飾裝修時，一般會考慮租賃期限的長短。對于租賃期限較長的房屋，承租人可能會投入較大的裝飾裝修費用，而對于租賃期限較短的房屋，承租人只做一般的裝飾裝修，甚至不做裝飾裝修。承租人在合同約定的租賃期限履行完畢后，完全使用了租賃房屋，也就同時完全享用了附合的裝飾裝修物的價值。當合同履行期限屆滿以后，附合的裝飾裝修物價值對于承租人來說，已經完全喪失了使用價值。所以承租人不能再要求出租人給予補償，但是雙方另有約定或者出租人自愿給予補償的，另當別論。