在建設部提高住宅工程質量現場交流會上，金德鈞司長談到“住宅工程質量不但關系到國民經濟發展質量，還關系到人民生活質量，關系到社會的穩定。這決不是任意拔高，上綱上線，而確實是我們必須面對的現實。”。目前住宅工程質量根據隨機統計得出的數據是質量情況在好轉，從商品房使用的質量投訴上來看，近年來還是略呈下降態勢，但是在整體下降的同時，還有上升的，比如說質量問題。從投訴的情況來看，商品房的質量問題，主要涉及到主體結構施工與安裝方面問題，如地基下沉、房屋傾斜、空洞、裂傷、少鋼筋、漏水、防水性能的問題；暗埋的管線如供熱、供氣、弱電線路鋪設的質量不符合要求等，消費者在收房的時候看不出來，真正使用的時候，發現是偷工減料的；精裝修房子的室內環境品質，有害氣體的檢測還缺乏驗收，噪聲和隔聲檢測、電磁輻射、節能驗收等還是空白。因此房屋的質量現狀發展不容樂觀，問題還是比較多的。部分住宅工程過于注重外表，而對于住宅的質量和性能，不愿意投入。同樣，開發商開發的商品住宅，往往以吸引消費者的眼球為出發點，注重漂亮的水景、雕塑、大面積的草地，而對于住宅的保溫隔熱性能、隔聲性能、抗震性能、抗風性能等，不愿意投入；對于工程質量，也僅限于滿足國家強制性規范，不愿意投入和鼓勵施工企業建造優質工程。對于政府引導的精裝修住宅，質量狀況如何，企業承建單位是如何進行過程控制和質量管理的，值得我們去總結交流。
1. 全裝修住宅的現狀
1.1 毛坯房存在的問題
毛坯房是我們建筑發展市場化條件下的一種特有現象，房屋在不具備基本入住功能條件下（即半成品）進行了交易，然后由購房者進行重復的功能裝備和裝修，由此帶來好多問題，諸如：購房者由于入住時期不同，裝修期大大延長，嚴重影響即入住居民的生活；浪費大量的建材，產生大量的垃圾，成為中國建筑垃圾的一大部分；裝修時在墻體、樓板等部位隨意開槽，墻體消弱嚴重，帶來很大安全隱患；內裝程序繁瑣，施工期間購房者要花很大的財力和精力，影響日程工作生活；內裝施工質量不能得到保證，短縮內裝實際使用時間，浪費資源；對戶內的修改部分沒有具體紀錄，不利于將來的維修；由于購房者的知識層面所限，對住宅的內裝應有性能（部品的應有質量，施工的注意點）不了解，導致易損壞；管線埋設于墻體之內，難維修，難更換。
1.2 全裝修住宅的發展趨勢和政策環境
近幾年來，國家和各級政府逐步認識到了住宅二次裝修所帶來的種種弊端，開始出臺一系列政策法規，引導市場和企業開發和建設全裝修住宅，力求改變我國特有的出售毛坯房為主的市場現狀。原國家建設部2002年7月頒發了《商品住宅裝修一次到位實施導則》，同時，住宅產業化促進中心配套出臺了《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術要點》，要求到2010年基本消滅“毛坯房”。今年9月，住房和城鄉建設部又下發了《關于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》，要求進一步加大力度，推進住宅全裝修。各地政府如上海、北京、青島、大連等城市相繼出臺了一系列有關政策和標準，加強推進的力度。北京要求經濟適房裝修一次到位，上海土地出讓首設全裝修比例，沈陽首次界定精裝房均價標準，等等。
2.全裝修住宅的過程控制和質量管理
當前國家制定的質量標準以及驗收管理辦法，大都是針對毛坯房，而對于全裝修房的材質、施工標準、施工監理、驗收標準等卻缺少管理和條款約束，更沒有相應的驗收標準，造成了全裝修房產品質量參差不齊。因此，做好全裝修住宅的過程控制和質量管理則得顯尤為重要。
2.1 全裝修住宅的設計
在項目的規劃設計階段，應就項目的定位、策劃、開發、實施等進行系統設計，由建筑師、結構師、室內設計師、機電工程師、園林師等進行分工協作，做到設計的科學合理，避免交錯工種的打架和二次變更，在土建裝飾一體化技術方面進行嘗試。在設計階段能解決施工的等靠要和盲目施工，促進土建、機電安裝、強弱電施工、水設施施工和裝修的有序，實現住宅產業設計施工管理的一體化。
2.2 施工總承包的質量控制和管理
2.2.1 土建主體的質量控制和管理
主體結構的質量控制是保證全裝修的前提，重視土建主體結構的施工質量控制。在材料進場檢驗、隱蔽工程驗收、檢驗批、分部分項驗收等環節嚴格把關，確保工程質量達標。在施工環節控制方面，重視技術交底和自查自檢，特別在孔洞預留、預埋件設置、防水、智能化綜合布線、節能施工、建筑與結構構造細節處理、成品保護等方面要進行程序化、規范化管理，細化專業分工，強調工序交接和過程質量監控，確保外觀質量的優良和合格率，為裝修提供良好的工作條件和操作環境。
2.2.2 裝飾、裝修階段的質量控制
上海市房屋土地資源管理局透露，力爭2010年全裝修住宅占新建商品住宅在中心城區的比例達到60%－70%。在上海最近土地掛牌公告公布出讓的一批土地中，住宅用地在過去原有的容積率、小戶型比例等要求之后，新列入了全裝修比例一欄。
裝修樣板引導裝修質量的全面發展。裝修整個精裝修住宅樓盤在裝修的施工管理過程中，要堅持樣板引路的操作辦法,不但要做工序樣板，還要做戶型設計樣板，按照不同的戶型做戶型設計樣板。樣板房、樣板間、樣板是施工的關鍵環節，是企業把控質量、規范施工、明確目標、達成共識的載體。目前的情況表明，制作了樣板房的地產項目比沒有樣板房的銷售要好；有樣板房的戶型比沒做的戶型銷售情況好；引領時尚的樣板房比一般化裝飾的項目效益好。現在，全國各地大大小小的房地產商越來越重視售樓項目的整體環境包裝和樣板房的室內設計與施工。通過實地調查和走訪，參觀的幾個項目在過程控制、階段控制、成果控制中做到了有序，通過樣板間，對新材料的采用、施工工藝的確定、結果的評價等是有積極意義的。對住宅、辦公樓、會所的精裝修，先做樣板，再進行技術培訓宣貫，然后進行大面鋪開施工，這樣能保證施工的執行度能流到源頭，切實提高施工質量和優良率，實踐表明這些都是管理科學的保證。
從源頭控制好裝修材料的質量。裝修材料品質是否合格、是否環保、是否會造成空氣質量檢測無法滿足正常要求等。在裝修過程中，把控好裝修材料的正確使用和合理利用，在裝修結束后，要對房間的空氣質量進行室內檢測，確保裝修材料的綠色和環保，保證居住環境的安全和無毒。
集成化管理模式在全裝修住宅中的實踐。全裝修住宅項目是一個系統工程，各階段、各專業內容前后聯系、互為條件、相互制約。運用全裝修商品住宅的集成化管理模型，不僅對全裝修住宅項目的全過程實施了統一規劃和一體化管理，而且還把聯系緊密的專業內容進行集成，從而實現了整體最優。
2.2.3 全裝修住宅的質量驗收
隨著住宅產業的發展，全裝修住宅的裝飾裝修質量有了一定的進步，但與之對應的住宅裝飾裝修質量監控、評價體系卻由于現行標準、驗收辦法和監控手段等方面發展卻相對滯后，甚或出現無標準可依的局面，這一定程度上制約著住宅產業現代化發展的進程。針對全裝修住宅裝飾裝修質量的驗收，在上海地區主要依據的標準是GB 50210-2001《建筑裝飾裝修工程質量驗收規范》等系列規范和上海市地方標準DB 31/30-2003《住宅裝飾裝修驗收標準》。全裝修房驗收的對
象重點是與裝飾裝修有關的建筑裝飾裝修、建筑給水排水及采暖、建筑電氣、智能建筑、通風與空調和室內空氣、噪聲與隔聲檢測等項目。在裝飾裝修過程中，不僅要重視外觀質量，還要重視工藝環節控制，保證裝飾裝修的綠色環保無公害，并做好對應技術資料的填寫上報和歸檔工作，確保裝飾裝修的品質。
3.全裝修住宅的售后服務和管理
做好全裝修住宅的售后服務，對于提升住宅市場價值和銷售額度有很大的幫助。企業承建項目，在繳付使用之后，后續工作還很多，要積極做好住戶回訪、質量評價、缺陷調查、損害修復、整改維護等方面工作，需要對交付的住房進行繼續的跟蹤和質量方面的資料搜集，對出現概率較多的問題，如外窗滲漏、墻體粉刷微裂縫等進行統計分析，并對出現的原因和解決方案進行歸并和提升，這可以作為新建項目的經驗進行技術推廣，避免類似問題的發生。企業承建項目在竣工后專門留設工程維修部進行跟蹤和維護，對于保證工程質量，維護用戶權益、維護開放商利益有重要作用，投入不多但產生的社會效益是深遠的。
4.全裝修住宅的集成化管理
全裝修住宅項目是一個系統工程，從毛坯房二次裝修到商品房一次裝修到位，涉及到設計、施工、開發、監督管理、消費者、投資者等方方面面，各階段、各專業內容前后聯系、互為條件、相互制約，因而運用全裝修商品住宅的集成化管理理念，不僅對全裝修住宅項目的全過程實施了統一規劃和一體化管理，而且還把聯系緊密的專業內容進行集成，從而實現了整體最優。
5.結語
全裝修住宅的開發有利于節能，有利于資源的最大化利用，有利于住宅產業化發展，但如何保證全裝修住宅的質量，控制全裝修住宅的品質，尚需在裝修質量監控驗收標準、土建裝修一體化技術、裝修個性化等方面進行技術研發，需要政府在激勵機制和措施方面進行引導，需要企業在裝修管理和施工技術方面進行提升。 文章來源:中國南康家具網www.lmnu.cn 順德家具網www.sdjjw.com 轉載請保留原文鏈接
1. 全裝修住宅的現狀
1.1 毛坯房存在的問題
毛坯房是我們建筑發展市場化條件下的一種特有現象，房屋在不具備基本入住功能條件下（即半成品）進行了交易，然后由購房者進行重復的功能裝備和裝修，由此帶來好多問題，諸如：購房者由于入住時期不同，裝修期大大延長，嚴重影響即入住居民的生活；浪費大量的建材，產生大量的垃圾，成為中國建筑垃圾的一大部分；裝修時在墻體、樓板等部位隨意開槽，墻體消弱嚴重，帶來很大安全隱患；內裝程序繁瑣，施工期間購房者要花很大的財力和精力，影響日程工作生活；內裝施工質量不能得到保證，短縮內裝實際使用時間，浪費資源；對戶內的修改部分沒有具體紀錄，不利于將來的維修；由于購房者的知識層面所限，對住宅的內裝應有性能（部品的應有質量，施工的注意點）不了解，導致易損壞；管線埋設于墻體之內，難維修，難更換。
1.2 全裝修住宅的發展趨勢和政策環境
近幾年來，國家和各級政府逐步認識到了住宅二次裝修所帶來的種種弊端，開始出臺一系列政策法規，引導市場和企業開發和建設全裝修住宅，力求改變我國特有的出售毛坯房為主的市場現狀。原國家建設部2002年7月頒發了《商品住宅裝修一次到位實施導則》，同時，住宅產業化促進中心配套出臺了《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術要點》，要求到2010年基本消滅“毛坯房”。今年9月，住房和城鄉建設部又下發了《關于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》，要求進一步加大力度，推進住宅全裝修。各地政府如上海、北京、青島、大連等城市相繼出臺了一系列有關政策和標準，加強推進的力度。北京要求經濟適房裝修一次到位，上海土地出讓首設全裝修比例，沈陽首次界定精裝房均價標準，等等。
2.全裝修住宅的過程控制和質量管理
當前國家制定的質量標準以及驗收管理辦法，大都是針對毛坯房，而對于全裝修房的材質、施工標準、施工監理、驗收標準等卻缺少管理和條款約束，更沒有相應的驗收標準，造成了全裝修房產品質量參差不齊。因此，做好全裝修住宅的過程控制和質量管理則得顯尤為重要。
2.1 全裝修住宅的設計
在項目的規劃設計階段，應就項目的定位、策劃、開發、實施等進行系統設計，由建筑師、結構師、室內設計師、機電工程師、園林師等進行分工協作，做到設計的科學合理，避免交錯工種的打架和二次變更，在土建裝飾一體化技術方面進行嘗試。在設計階段能解決施工的等靠要和盲目施工，促進土建、機電安裝、強弱電施工、水設施施工和裝修的有序，實現住宅產業設計施工管理的一體化。
2.2 施工總承包的質量控制和管理
2.2.1 土建主體的質量控制和管理
主體結構的質量控制是保證全裝修的前提，重視土建主體結構的施工質量控制。在材料進場檢驗、隱蔽工程驗收、檢驗批、分部分項驗收等環節嚴格把關，確保工程質量達標。在施工環節控制方面，重視技術交底和自查自檢，特別在孔洞預留、預埋件設置、防水、智能化綜合布線、節能施工、建筑與結構構造細節處理、成品保護等方面要進行程序化、規范化管理，細化專業分工，強調工序交接和過程質量監控，確保外觀質量的優良和合格率，為裝修提供良好的工作條件和操作環境。
2.2.2 裝飾、裝修階段的質量控制
上海市房屋土地資源管理局透露，力爭2010年全裝修住宅占新建商品住宅在中心城區的比例達到60%－70%。在上海最近土地掛牌公告公布出讓的一批土地中，住宅用地在過去原有的容積率、小戶型比例等要求之后，新列入了全裝修比例一欄。
裝修樣板引導裝修質量的全面發展。裝修整個精裝修住宅樓盤在裝修的施工管理過程中，要堅持樣板引路的操作辦法,不但要做工序樣板，還要做戶型設計樣板，按照不同的戶型做戶型設計樣板。樣板房、樣板間、樣板是施工的關鍵環節，是企業把控質量、規范施工、明確目標、達成共識的載體。目前的情況表明，制作了樣板房的地產項目比沒有樣板房的銷售要好；有樣板房的戶型比沒做的戶型銷售情況好；引領時尚的樣板房比一般化裝飾的項目效益好。現在，全國各地大大小小的房地產商越來越重視售樓項目的整體環境包裝和樣板房的室內設計與施工。通過實地調查和走訪，參觀的幾個項目在過程控制、階段控制、成果控制中做到了有序，通過樣板間，對新材料的采用、施工工藝的確定、結果的評價等是有積極意義的。對住宅、辦公樓、會所的精裝修，先做樣板，再進行技術培訓宣貫，然后進行大面鋪開施工，這樣能保證施工的執行度能流到源頭，切實提高施工質量和優良率，實踐表明這些都是管理科學的保證。
從源頭控制好裝修材料的質量。裝修材料品質是否合格、是否環保、是否會造成空氣質量檢測無法滿足正常要求等。在裝修過程中，把控好裝修材料的正確使用和合理利用，在裝修結束后，要對房間的空氣質量進行室內檢測，確保裝修材料的綠色和環保，保證居住環境的安全和無毒。
集成化管理模式在全裝修住宅中的實踐。全裝修住宅項目是一個系統工程，各階段、各專業內容前后聯系、互為條件、相互制約。運用全裝修商品住宅的集成化管理模型，不僅對全裝修住宅項目的全過程實施了統一規劃和一體化管理，而且還把聯系緊密的專業內容進行集成，從而實現了整體最優。
2.2.3 全裝修住宅的質量驗收
隨著住宅產業的發展，全裝修住宅的裝飾裝修質量有了一定的進步，但與之對應的住宅裝飾裝修質量監控、評價體系卻由于現行標準、驗收辦法和監控手段等方面發展卻相對滯后，甚或出現無標準可依的局面，這一定程度上制約著住宅產業現代化發展的進程。針對全裝修住宅裝飾裝修質量的驗收，在上海地區主要依據的標準是GB 50210-2001《建筑裝飾裝修工程質量驗收規范》等系列規范和上海市地方標準DB 31/30-2003《住宅裝飾裝修驗收標準》。全裝修房驗收的對
象重點是與裝飾裝修有關的建筑裝飾裝修、建筑給水排水及采暖、建筑電氣、智能建筑、通風與空調和室內空氣、噪聲與隔聲檢測等項目。在裝飾裝修過程中，不僅要重視外觀質量，還要重視工藝環節控制，保證裝飾裝修的綠色環保無公害，并做好對應技術資料的填寫上報和歸檔工作，確保裝飾裝修的品質。
3.全裝修住宅的售后服務和管理
做好全裝修住宅的售后服務，對于提升住宅市場價值和銷售額度有很大的幫助。企業承建項目，在繳付使用之后，后續工作還很多，要積極做好住戶回訪、質量評價、缺陷調查、損害修復、整改維護等方面工作，需要對交付的住房進行繼續的跟蹤和質量方面的資料搜集，對出現概率較多的問題，如外窗滲漏、墻體粉刷微裂縫等進行統計分析，并對出現的原因和解決方案進行歸并和提升，這可以作為新建項目的經驗進行技術推廣，避免類似問題的發生。企業承建項目在竣工后專門留設工程維修部進行跟蹤和維護，對于保證工程質量，維護用戶權益、維護開放商利益有重要作用，投入不多但產生的社會效益是深遠的。
4.全裝修住宅的集成化管理
全裝修住宅項目是一個系統工程，從毛坯房二次裝修到商品房一次裝修到位，涉及到設計、施工、開發、監督管理、消費者、投資者等方方面面，各階段、各專業內容前后聯系、互為條件、相互制約，因而運用全裝修商品住宅的集成化管理理念，不僅對全裝修住宅項目的全過程實施了統一規劃和一體化管理，而且還把聯系緊密的專業內容進行集成，從而實現了整體最優。
5.結語
全裝修住宅的開發有利于節能，有利于資源的最大化利用，有利于住宅產業化發展，但如何保證全裝修住宅的質量，控制全裝修住宅的品質，尚需在裝修質量監控驗收標準、土建裝修一體化技術、裝修個性化等方面進行技術研發，需要政府在激勵機制和措施方面進行引導，需要企業在裝修管理和施工技術方面進行提升。 文章來源:中國南康家具網www.lmnu.cn 順德家具網www.sdjjw.com 轉載請保留原文鏈接
