中國樓市“新國五條”公布近兩個月，原本意在打擊房價，但中國樓市反而經歷“瘋狂的3月”。

周四中國國家統計局發布的全國70個大中城市房價最新數據顯示，3月房價月環比漲幅與2月接近，仍然處于兩年來的高位。70城市中，新房價格環比上漲城市數較上月的66個增至68個，再創2011年以來新高。其中一線城市（北、上、廣、深）繼續領漲全國房價，在新房及二三線城市二手房房價漲幅走穩之時，一線城市二手房房價環比漲幅卻又一次明顯放大。

中國國家主席習近平與總理李克強“兩會”后全面接掌權力，外界對“習李新政”予以較高期望。相比于反腐、新型城鎮化等需要長期時間檢驗的政策，樓市調控或成為考量以習李為首的新中央執政能力的首要指標。樓市調控無果，不僅會挫傷外界對“習李新政”的信心，也會波及其他領域改革的進展。

中國房價本輪快速上漲始于2002年，在全球一體化下與國際資本流向有著直接關聯。巧合的是，美元指數從2002年的121點一路跌至2008年的71點，跌幅超過40%。簡單的說，這是國際資本巨量流動在非儲備貨幣國家，特別是新興市場國家中，造成了通脹和資產價格上漲。不僅僅是中國，巴西和印度等國也遭遇了同樣問題。可以佐證這一觀點的是，近十年中國房價上漲了十倍，而國際大宗商品價格也經歷了十年牛市，平均漲幅也接近十倍。

次貸危機后，全球開啟印鈔機，隨著美國經濟企穩，2010年下半年開始，國際熱錢紛紛回流至美國市場，讓美國道指兩年來不光收復失地還屢創歷史新高。盡管國際熱錢撤離中國房產市場，但中國房價仍然在大幅上漲，這又是為什么？

不妨先看組數據。國家統計局4月15日發布的數據顯示，截止3月末，中國商品房待售面積4.2億平方米，施工面積35.3億平方米，按照人均30平米計算，足以解決1.2億人口的住房問題。而在2010年，待售面積還不到2億平方米。這說明，商品房”供不應求“的局面早已改變。

此外，中國人口老齡化趨勢越來越清晰，而經過十幾年的商品房改革，目前城鎮居民自有住房比例占到80%，所以目前的剛需主要來自于結婚買房。在中國近十年中結婚最高峰的2010年，新增家庭1200萬，當年新增住房為1100多萬套，還沒算保障性住房等，供需基本平衡。

也許有人會說，剛需一部分是來自于結婚買房，還有很大一部分來自外來人口的不斷涌入。從實際情況看，這個因素已經開始發生變化。“北上廣”一線國際化大都市，縱然有著諸多吸引人處，但是惡劣的環境、巨大的生活壓力已經促使很多人萌生離開的念頭。隨著GDP減速以及城鎮化的推進，政府關于城市間均衡發展的政策脈絡已經逐漸清晰，未來一線城市的外來人口增速將明顯下降。

由此可見，如果房產僅僅是用來滿足居住需要的，那么，現在供需已經基本平衡，矛盾主要出在它被賦予了過多投機屬性，而這又主要歸咎于政策偏差：在市值巨大的房地產市場，卻只有交易成本，而沒有持有成本。

2011年中國住宅總價值約90多萬億元人民幣，是GDP總量的3倍。在美國次貸危機前房地產總市值是美國GDP的1.7倍，日本房地產泡沫破滅前這一比例是4倍。2009年上海的房屋市值與GDP的比例已經達到驚人的5.12倍。在北京，一套標準的普通商品房的價格大約是每戶居民年均可支配收入的22倍，這個比例和日本在泡沫破滅前的20倍很接近，美國次貸危機前是4倍。

筆者不敢斷言未來中國樓市趨勢，但已嗅到了危險的味道。樓市調控是新一屆領導層面臨的首道難題。“胡溫”10年任期內未能有效遏制樓價，地方政府陽奉陰違、各利益集團糾纏不清。本屆政府能否展現更多智慧？

（本文僅代表作者觀點。作者郵箱：tao.feng@ftchinese.com）