【摘 要】隨著建筑裝修產業的不斷發展，二次裝修改造工程所占建筑市場投資的比例日益增加，目前的二次裝修改造工程超概算投資的現象較多，因此文章以二次裝修改造工程全過程投資控制涉及的若干問題進行探討，就二次裝修的前期階段、涉及階段、招投標階段、施工階段、后期結算階段的投資控制措施進行論述，實現合理降低工程成本、項目投資控制概算內的目標。
【關鍵詞】二次裝修改造；投資控制；造價管理
引言
近幾年，隨著經濟的快速增長和文化生活水平的不斷提高，許多寫字樓、商鋪、賓館、商場、老廠房改造創意園區的改造裝修逐漸增多，同期的市區新建房屋的工程量減少，二次裝修改造工程在行業中的投資比重日益增大，在裝修改造上的投入費用已經接近或超過工程土建費用，改造裝修工程涉及到修繕加固、拆除、強弱電、消防、給排水等多項專業工程，所以對于工程投資控制有了更高的要求。
1 工程的裝修設計方面的投資控制問題
多數裝修工程的時間較緊，設計單位憑方案、效果圖中標后，到工程施工招投標或開工時使用的是沒有詳細節點的粗略的施工圖，大部分細化的圖紙需要確定施工工藝、現場拆除后查看后才可出圖。造成招標時的工程量描述都類似模擬招標，特征及工作內容描述較粗略，目標造價與實際無疑在項目前期時差距就加大了。有些工程的施工設計一體公司，設計能力較弱，設計圖紙也十分簡單，根本達不到施工的深度要求。概算編制較粗，造成施工的變更修改較多，建設單位腦中對工程的印象是設計提供的效果圖，不同的人對效果圖有不同的理解。當現場施工效果與效果方案圖差異大時，修改量增加，給投資控制增加了難度。
建議設計選用資質好，進行設計多方案比選，選用有類似工程的設計經驗的單位，設計圖紙盡可能成熟后再進行下步的施工工作。按照初步設計概算造價限額設計，不能盲目的設計增加投資，合約中明確此項獎懲方式。工程設計前現場多勘探幾次，減少原工程的拆除工作量和返工的工作量。
設計過程中及時溝通，多利用信息通訊的便利的溝通方式。并且提供原工程完整的竣工檔案資料給設計，便于裝修的荷載計算和數據查詢。工程開工后要求設計單位派人參加工程例會，及時處理施工中的問題，避免因設計問題處理不及時造成施工單位索賠的理由。
2 工程的招投標工作及施工單位的優選
二次裝修改造工程具有施工程序多、項目繁雜等特點，施工單位的資質能力大小不僅影響工程質量、工期，對造價的影響更不容小覷。施工單位的選取最好采用競標的方式，容易選出適合本工程特點、有類似施工經驗、報價合理的企業，現場項目經理要有類似工程的施工管理經驗，這樣對工程的管理預見性較強。采用清單報價模式對以后投資控制也是界定綜合單價、措施費用取價范圍比較清晰的方式。招標文件對以后可能發生的價格工程量變化的材料，變化調整方式約定明確，避免報價單位不平衡報價法，低價中標然后高價結算。
招標文件中中標單位的合同格式、條款、總包各專業的配合條款、臨時設施、安全文明施工等約定清楚，工程量清單特征內容描述詳細，如木地板的鋪設，寫明是否有木格柵，木格柵的規格間距、是否有防潮墊、防火防腐處理等，對投標的價格影響較大，一般木地板裝修工程這項差異會從180元/m2～290元/ m2（同樣的主材單價）。綜合單價明確清楚也減少以后的索賠事項。再比如，墻面大理石，效果圖是米黃色，招標時要明確是莎安娜米黃、還是西班牙米黃、丁香米黃，石材的厚度、規格、產地以便施工單位報價。
對于工程中的拆除、垃圾清運、外立面施工圍擋問題，建議施工單位投標報價前查看現場，實行自報閉口單價的方式，減少后因拆除，清理的人工簽證。工程量較大的子目要附詳細的人工材料分析，便于回標分析人材機的報價是否正常合理。
3 加強施工階段管理、發揮監理的作用
裝修改造工程的施工監理工作尤為重要，重視監理單位的技術標和監理方案。工程裝修涉及的弱電、消防、配套等問題很多，需要較高水平的各專業知識、現場的安全管理知識。
工程現場的隱蔽工程要監理做好記錄，如暗敷工程、隱蔽工程、套管敷設、基層處理是否防火防腐等，進場的材料品牌、型號投資人員核定價格后封樣。查驗合格證，尤其涉及環保的材料，生產廠家、批次、檢驗報告需要監理把關。例如最常用工程量較大的內外墻涂料，不同的品牌、系列，涂布率差異較大，不是建設單位看下材料每公斤價格就可以的，每平方米的材料消耗量不同影響著綜合單價。
工程中做好每次會議協商、郵件傳真來往、收發文記錄，完善簽字手續，。對于日常的工程發生變更或技術核定單，建議要求施工單位以報價單作為必要附件，方便造價人員及時核定，對投資進度及時了解動態掌握。
4 重視合約管理。
二次裝修改造工程涉及的專業施工單位較多，合約管理中，總包單位適當給予總包配合費，在現場管理協調中可以減少很多重復的腳手架搭設、打洞、修補等費用開支，也適當減少建設單位與分包設備、專業分包的協調事項。
總承包公司的合同依據招投標文件簽訂，包括水、電費用，拆除、清理、圍擋、安全文明施工。如醫院的裝修工程大多是不停業的逐層施工，來往人群較多，所以對每天施工作業時間段、揚塵、噪聲控制要求、防護工作產生的費用、工期費用要在合同中明確。如商場施工不影響其他樓層或隔壁的正常營業，進行的措施費用，都寫入合同，避免結算時施工單位以此為由的索賠現象。
二次裝修工程的合同有監理、設計、總承包單位、專業分包單位、設備采購、材料采購、配套工程、投資控制單位等，合約管理的嚴肅認真至關重要。如工程款的支付，先期預付款的抵扣，都要在合約中明確，要求施工方按進度每月上報實際投資，投資控制人員核實后再簽支付通知書，防止超付現象，否則，工程結算時建設單位陷入被動的局面或介入司法程序。甲供材料依據施工單位的備料計劃單，減少因建設單位材料供應不及時產生索賠。
5 修繕加固工作及房屋的鑒定
目前上海市區的房屋二次裝修工程房齡較老，裝修中會有加固修繕的費用，一般的設計單位不一定具備房屋加固設計的能力，這需要設計前期對因裝修會引起結構的問題，請專業房屋檢測部門進行檢測，出具專業意見。根據情況，請加固設計單位會同裝修設計單位共同設計方案。若等到設計完成施工時發現問題再處理就造成時間和資金的很大浪費。施工單位通常會提出窩工索賠。曾參與過幾個老廠房創意園區的改造工程，外墻需要GRC材料造型，增加部分鋼支撐構件，需要房屋鑒定部門對房屋的現狀，荷載，等情況進行計算分析，根據鑒定結論進行外墻支撐的設計較為合理。
一般外墻改造工程會有門、窗的改造，非承重墻體有拆除情況，在設計時就要考察清楚，減少方案中迫不得已的修改。
6 配套工程的管理對投資控制的影響
二次裝修改造工程的位置大多時成熟地段，涉及地下的管線、電纜較多，施工前應到規劃或相關部門查閱圖紙，如果有地下管線、電纜保護等，要征求相關單位的意見，確定合理的費用。
改造工程中最經常出現的是水、電的擴容，原工程的電的設計容量已不能滿足，設計時就要計算充分，這在投資概算中必須要考慮到的。裝修中的有線、網絡、電話、給排水等再前期工程可行研究中費用都要考慮進去，防止工程結算時費用超支現象。
對于辦公室以后是招租工程，要充分考慮以后租戶的使用，有一寫字樓案例，樓層凈高3.8m，但考慮以后的業態，租戶會重新裝修，除公共部位外都未進行吊頂。但租戶裝修中進行吊頂，引起消防噴淋頭、煙感器的高度調整，租戶合約中不涉及修改時消防的費用，只有建設單位再來承擔這項費用，如果前期考慮周全，采用靈活的措施，這項費用就可以節約。
7 新材料、特殊工藝價格測定
裝修市場的新材料新工藝真是日新月異，裝修工程的共性本來就不多。設計單位比較善于藝術性個性化設計，通常采用新材料、特殊工藝來增加設計的美感，效果；低碳環保材料的普及和使用，這些就需要施工單位的提供詳細的清單報價分析。
如隱形魔幻壁畫技術，是根據客戶的需要做出不同的畫面（如海底世界、熱帶風光、海市蜃樓等），因其施工周期短，而效果斐然被推廣使用，所繪畫面在光的映襯下細膩逼真、立體感強。休閑娛樂場所、咖啡廳、影劇院、旅游景點比較常用。這個工藝的價格因其內容不同，因采用的顏料、圖案、效果的差異不同而價格差異較大，就需要我們投資控制人員多觀察、市場走訪詢價，同是也是創新知識在該行業的應用。
對于新工藝，可以實施前讓施工企業提出合理的修改意見，既保證了裝飾的藝術效果，又在材料費上節約開支。投資控制人員要多進行材料的詢價、工藝工序的了解，以便合理確定綜合單價。
8 索賠和結算管理
上述的幾項原因，管理稍松就會造成施工單位流水一樣的施工，流水一樣的記錄下索賠資料，結算時就索賠金額占整個工程概算投資比例較大。可以在合同中約定施工單位申請索賠的時間和工程師簽署索賠令的時間，以便過程中對工程投資發現累計超投資一定比例起預警作用，便于事中階段的投資控制。
為保證施工單位提交的結算造價的準確性，審價必須依據招投標文件、圖紙、協議、會議紀要、變更、材料核定單、技術核定單、郵件傳真收發文記錄等審價，使沒一項費用都有據可查。為避免在審價過程中造價核減較多，增加建設單位審計費用支出和審計時間，要在合同中約定施工單位竣工結算核減的比率，超過這一比率的審計費要從工程款中予以扣減，以保證竣工結算的準確性。
9 結語
以上幾項造價控制措施的討論，都是近年來在工程投資控制中深刻的體會，二次裝修超投資現象，一直在是難點和重點，重視了合約管理、前期費用管理、招投標管理、結算管理等，這些都是在可控的范圍內，裝修市場也逐步規范和成熟。工作中運用價值工程原理，提倡合理的成本更高的價值。建筑業更需要用創新的觀念來管理，探索好的管理方法推進行業管理的進步是我們每個工程管理人的責任。
【關鍵詞】二次裝修改造；投資控制；造價管理
引言
近幾年，隨著經濟的快速增長和文化生活水平的不斷提高，許多寫字樓、商鋪、賓館、商場、老廠房改造創意園區的改造裝修逐漸增多，同期的市區新建房屋的工程量減少，二次裝修改造工程在行業中的投資比重日益增大，在裝修改造上的投入費用已經接近或超過工程土建費用，改造裝修工程涉及到修繕加固、拆除、強弱電、消防、給排水等多項專業工程，所以對于工程投資控制有了更高的要求。
1 工程的裝修設計方面的投資控制問題
多數裝修工程的時間較緊，設計單位憑方案、效果圖中標后，到工程施工招投標或開工時使用的是沒有詳細節點的粗略的施工圖，大部分細化的圖紙需要確定施工工藝、現場拆除后查看后才可出圖。造成招標時的工程量描述都類似模擬招標，特征及工作內容描述較粗略，目標造價與實際無疑在項目前期時差距就加大了。有些工程的施工設計一體公司，設計能力較弱，設計圖紙也十分簡單，根本達不到施工的深度要求。概算編制較粗，造成施工的變更修改較多，建設單位腦中對工程的印象是設計提供的效果圖，不同的人對效果圖有不同的理解。當現場施工效果與效果方案圖差異大時，修改量增加，給投資控制增加了難度。
建議設計選用資質好，進行設計多方案比選，選用有類似工程的設計經驗的單位，設計圖紙盡可能成熟后再進行下步的施工工作。按照初步設計概算造價限額設計，不能盲目的設計增加投資，合約中明確此項獎懲方式。工程設計前現場多勘探幾次，減少原工程的拆除工作量和返工的工作量。
設計過程中及時溝通，多利用信息通訊的便利的溝通方式。并且提供原工程完整的竣工檔案資料給設計，便于裝修的荷載計算和數據查詢。工程開工后要求設計單位派人參加工程例會，及時處理施工中的問題，避免因設計問題處理不及時造成施工單位索賠的理由。
2 工程的招投標工作及施工單位的優選
二次裝修改造工程具有施工程序多、項目繁雜等特點，施工單位的資質能力大小不僅影響工程質量、工期，對造價的影響更不容小覷。施工單位的選取最好采用競標的方式，容易選出適合本工程特點、有類似施工經驗、報價合理的企業，現場項目經理要有類似工程的施工管理經驗，這樣對工程的管理預見性較強。采用清單報價模式對以后投資控制也是界定綜合單價、措施費用取價范圍比較清晰的方式。招標文件對以后可能發生的價格工程量變化的材料，變化調整方式約定明確，避免報價單位不平衡報價法，低價中標然后高價結算。
招標文件中中標單位的合同格式、條款、總包各專業的配合條款、臨時設施、安全文明施工等約定清楚，工程量清單特征內容描述詳細，如木地板的鋪設，寫明是否有木格柵，木格柵的規格間距、是否有防潮墊、防火防腐處理等，對投標的價格影響較大，一般木地板裝修工程這項差異會從180元/m2～290元/ m2（同樣的主材單價）。綜合單價明確清楚也減少以后的索賠事項。再比如，墻面大理石，效果圖是米黃色，招標時要明確是莎安娜米黃、還是西班牙米黃、丁香米黃，石材的厚度、規格、產地以便施工單位報價。
對于工程中的拆除、垃圾清運、外立面施工圍擋問題，建議施工單位投標報價前查看現場，實行自報閉口單價的方式，減少后因拆除，清理的人工簽證。工程量較大的子目要附詳細的人工材料分析，便于回標分析人材機的報價是否正常合理。
3 加強施工階段管理、發揮監理的作用
裝修改造工程的施工監理工作尤為重要，重視監理單位的技術標和監理方案。工程裝修涉及的弱電、消防、配套等問題很多，需要較高水平的各專業知識、現場的安全管理知識。
工程現場的隱蔽工程要監理做好記錄，如暗敷工程、隱蔽工程、套管敷設、基層處理是否防火防腐等，進場的材料品牌、型號投資人員核定價格后封樣。查驗合格證，尤其涉及環保的材料，生產廠家、批次、檢驗報告需要監理把關。例如最常用工程量較大的內外墻涂料，不同的品牌、系列，涂布率差異較大，不是建設單位看下材料每公斤價格就可以的，每平方米的材料消耗量不同影響著綜合單價。
工程中做好每次會議協商、郵件傳真來往、收發文記錄，完善簽字手續，。對于日常的工程發生變更或技術核定單，建議要求施工單位以報價單作為必要附件，方便造價人員及時核定，對投資進度及時了解動態掌握。
4 重視合約管理。
二次裝修改造工程涉及的專業施工單位較多，合約管理中，總包單位適當給予總包配合費，在現場管理協調中可以減少很多重復的腳手架搭設、打洞、修補等費用開支，也適當減少建設單位與分包設備、專業分包的協調事項。
總承包公司的合同依據招投標文件簽訂，包括水、電費用，拆除、清理、圍擋、安全文明施工。如醫院的裝修工程大多是不停業的逐層施工，來往人群較多，所以對每天施工作業時間段、揚塵、噪聲控制要求、防護工作產生的費用、工期費用要在合同中明確。如商場施工不影響其他樓層或隔壁的正常營業，進行的措施費用，都寫入合同，避免結算時施工單位以此為由的索賠現象。
二次裝修工程的合同有監理、設計、總承包單位、專業分包單位、設備采購、材料采購、配套工程、投資控制單位等，合約管理的嚴肅認真至關重要。如工程款的支付，先期預付款的抵扣，都要在合約中明確，要求施工方按進度每月上報實際投資，投資控制人員核實后再簽支付通知書，防止超付現象，否則，工程結算時建設單位陷入被動的局面或介入司法程序。甲供材料依據施工單位的備料計劃單，減少因建設單位材料供應不及時產生索賠。
5 修繕加固工作及房屋的鑒定
目前上海市區的房屋二次裝修工程房齡較老，裝修中會有加固修繕的費用，一般的設計單位不一定具備房屋加固設計的能力，這需要設計前期對因裝修會引起結構的問題，請專業房屋檢測部門進行檢測，出具專業意見。根據情況，請加固設計單位會同裝修設計單位共同設計方案。若等到設計完成施工時發現問題再處理就造成時間和資金的很大浪費。施工單位通常會提出窩工索賠。曾參與過幾個老廠房創意園區的改造工程，外墻需要GRC材料造型，增加部分鋼支撐構件，需要房屋鑒定部門對房屋的現狀，荷載，等情況進行計算分析，根據鑒定結論進行外墻支撐的設計較為合理。
一般外墻改造工程會有門、窗的改造，非承重墻體有拆除情況，在設計時就要考察清楚，減少方案中迫不得已的修改。
6 配套工程的管理對投資控制的影響
二次裝修改造工程的位置大多時成熟地段，涉及地下的管線、電纜較多，施工前應到規劃或相關部門查閱圖紙，如果有地下管線、電纜保護等，要征求相關單位的意見，確定合理的費用。
改造工程中最經常出現的是水、電的擴容，原工程的電的設計容量已不能滿足，設計時就要計算充分，這在投資概算中必須要考慮到的。裝修中的有線、網絡、電話、給排水等再前期工程可行研究中費用都要考慮進去，防止工程結算時費用超支現象。
對于辦公室以后是招租工程，要充分考慮以后租戶的使用，有一寫字樓案例，樓層凈高3.8m，但考慮以后的業態，租戶會重新裝修，除公共部位外都未進行吊頂。但租戶裝修中進行吊頂，引起消防噴淋頭、煙感器的高度調整，租戶合約中不涉及修改時消防的費用，只有建設單位再來承擔這項費用，如果前期考慮周全，采用靈活的措施，這項費用就可以節約。
7 新材料、特殊工藝價格測定
裝修市場的新材料新工藝真是日新月異，裝修工程的共性本來就不多。設計單位比較善于藝術性個性化設計，通常采用新材料、特殊工藝來增加設計的美感，效果；低碳環保材料的普及和使用，這些就需要施工單位的提供詳細的清單報價分析。
如隱形魔幻壁畫技術，是根據客戶的需要做出不同的畫面（如海底世界、熱帶風光、海市蜃樓等），因其施工周期短，而效果斐然被推廣使用，所繪畫面在光的映襯下細膩逼真、立體感強。休閑娛樂場所、咖啡廳、影劇院、旅游景點比較常用。這個工藝的價格因其內容不同，因采用的顏料、圖案、效果的差異不同而價格差異較大，就需要我們投資控制人員多觀察、市場走訪詢價，同是也是創新知識在該行業的應用。
對于新工藝，可以實施前讓施工企業提出合理的修改意見，既保證了裝飾的藝術效果，又在材料費上節約開支。投資控制人員要多進行材料的詢價、工藝工序的了解，以便合理確定綜合單價。
8 索賠和結算管理
上述的幾項原因，管理稍松就會造成施工單位流水一樣的施工，流水一樣的記錄下索賠資料，結算時就索賠金額占整個工程概算投資比例較大。可以在合同中約定施工單位申請索賠的時間和工程師簽署索賠令的時間，以便過程中對工程投資發現累計超投資一定比例起預警作用，便于事中階段的投資控制。
為保證施工單位提交的結算造價的準確性，審價必須依據招投標文件、圖紙、協議、會議紀要、變更、材料核定單、技術核定單、郵件傳真收發文記錄等審價，使沒一項費用都有據可查。為避免在審價過程中造價核減較多，增加建設單位審計費用支出和審計時間，要在合同中約定施工單位竣工結算核減的比率，超過這一比率的審計費要從工程款中予以扣減，以保證竣工結算的準確性。
9 結語
以上幾項造價控制措施的討論，都是近年來在工程投資控制中深刻的體會，二次裝修超投資現象，一直在是難點和重點，重視了合約管理、前期費用管理、招投標管理、結算管理等，這些都是在可控的范圍內，裝修市場也逐步規范和成熟。工作中運用價值工程原理，提倡合理的成本更高的價值。建筑業更需要用創新的觀念來管理，探索好的管理方法推進行業管理的進步是我們每個工程管理人的責任。
